Порядок процедуры изъятия земельного участка для муниципальных нужд

Собственнику может грозить изъятие земельного участка для муниципальных нужд в разных ситуациях. Чтобы не стать жертвой правомерного лишения прав на землю, необходимо знать все тонкости данной процедуры. В представленной статье будет подробно рассмотрено, когда возможно подобное аннулирование прав частного лица на надел, в каком порядке это происходит, и чем грозит владельцу.

Процедура изъятия земельного участка для государственных муниципальных нужд состоит из 2 этапов:

1. Предварительного согласования месторасположения будущего объекта.
2. Непосредственного изъятия надела.

На первом этапе участие собственника обязательно. Если он будет не согласен с действиями властей, он вправе обжаловать их в судебном порядке. Поэтому уведомление собственника является обязательным условием для начала процедуры изъятия. Непосредственное изъятие земли производится на основании соответствующего решения местных административных органов.

Основания для аннулирования права частной собственности регламентируются Земельным кодексом РФ. В согласии со ст.49 настоящего закона, это:

1. Исполнение международных соглашений РФ;
2. Возведение либо капитальный ремонт объектов, имеющих федеральное, региональное либо местное значения (при условии, что отсутствуют иные возможности их создания/реконструкции). К таковым относятся объекты:
   • энергетических систем (региональный и федеральный уровень);
   • атомной энергии;
   • обороны и безопасности страны, имеющие стратегическое значение;
   • связанные с космической деятельностью;
   • энерго-/газо-/теплоснабжения;
   • автомобильные дороги федерального, регионального, местного значения.
3. Другие основания, которые регулируются соответствующими федеральными законами.

Данным законом устанавливается, что аннулирование частной собственности возможно только в том случае, когда иных способов решения вопроса не существует.

Уполномоченные органы принимают подобное решение по собственной инициативе либо по ходатайству организаций. Перечень последних устанавливается Правительством РФ.

Время действия принятого решения муниципалитета об изъятии — 3 года. Если процедура не начата в течение этого времени, то вынесенное решение теряет свою юридическую силу.

Процесс изъятия земельного надела в пользу государства является достаточно длительным, на его завершение потребуется не менее 6 месяцев.

Процедура изъятия участка

Процедура аннулирования частной собственности на конкретный земельный надел состоит из 6 этапов.

1. Подготовка оснований и условий для начала процесса изъятия. Сюда входит разработка документации по распланировке территории, создание проектов планируемых объектов. Все создаваемые документы должны рассматриваться и утверждаться уполномоченным органом, на что также требуется определённое время.
2. Подготовка и подача ходатайства муниципальному органу об изъятии надела от лица заинтересованной организации, либо разработка соответствующего решения, когда инициатором процедуры выступает государство.
3. Выявление собственников объектов изъятия (земли и возведённых на ней построек). Данный этап является новым в законодательстве и призван установить предполагаемых правообладателей, от которых нужно получить согласие на изъятие. Определённые сложности могут возникнуть с участками, полученными в бессрочное пользование или собственность до 1998 года. До этого периода регистрация права осуществлялась в неполной мере, из-за чего достаточно сложно сейчас найти требуемую информацию.

Для получения требуемых сведений запрашивается информация из архивов и муниципалитета, осуществляется публикация на сайте органов местной власти, в СМИ. Юридическое либо физическое лицо, получившее запрос об установлении правообладания на указанный участок, обязано подтвердить свои права в течение 5 дней с момента получения уведомления.

На данный этап отводится 2 месяца. Если с момента публичного опубликования информации о планируемом изъятии пройдет 60 дней, а сведения о владельцах не поступят в уполномоченный орган, он обращается в суд для признания данного надела невостребованным.

В результате, земля признаётся собственностью государства, субъекта РФ либо муниципалитета. Если владельцы объявятся после завершения процедуры аннулирования права, они могут требовать возмещения из бюджета.

Но для этого им придётся доказать своё право на надел и объяснить причину отсутствия своевременной подачи сведений о своём правообладании.

1. Подписание решения об отчуждении органами местного самоуправления. Владелец земли должен быть уведомлен об этом в течение 10 рабочих дней с даты подписания резолюции. Также в этот период на официальном сайте муниципалитета публикуется информация о принятии документа, а владельцу направляется его копия заказной корреспонденцией (по адресу изымаемой земли). Уведомление считается произведённым с момента принятия соответствующей корреспонденции либо её возврата отправителю. Если почтовый адрес собственника неизвестен, он считается поставленным в известность с даты публикации информации на сайте. Решение об отчуждении может быть обжаловано 3 года с момента его подписания.
2. Подготовка и подписание договора об изъятии. Для создания этого документа проводятся кадастровые и оценочные мероприятия с целью уточнения границ надела и определения его рыночной стоимости, а также осуществляются согласование порядка процедуры с владельцем.

В тексте подготовленного документа должна быть указана следующая информация:

• кадастровый номер;
• цель отчуждения;
• реквизиты решения;
• вид права на объект соглашения;
• период их передачи;
• объём компенсации и способ её выплаты (возможно предоставление другого надела с аналогичными характеристиками);
• указание сервитутов (если они сохраняются).

Получив свой экземпляр соглашения, собственник может его сразу подписать или уведомить муниципальные власти об отказе или желании внести изменения в условия (в письменной форме с указанием оснований).

Если владелец участка не подписал соглашение в течение 3 месяцев с даты его получения или не уведомил об отказе, орган, подписавший решение об отчуждении может обратиться в судебные инстанции с иском о принудительном аннулировании права на данный надел.

1. Прекращение прав на землю и их передача государству. Результатом подписания договора об отчуждении либо вступления в законную силу судебного решения о принудительном аннулировании права на данный надел, является:
   • передача права владения;
   • ликвидация права пользования либо наследуемого владения наделом;
   • досрочного аннулирования договора аренды либо соглашения о безвозмездном пользовании землей;
   • прекращения права хозяйственного ведения либо оперативного управления наделом;
   • возникновения права собственности на вновь образованные наделы в результате перераспределения земли;
   • государственной регистрации правовых изменений (возникновения/перехода/прекращения права собственности);
   • сноса построек, возведённых на изъятой земле.

Если договор предусматривает возмещение за изъятие, перечисленные последствия наступают только после его полной выплаты.

Документальное оформление изъятия

• документацию по территориальной планировке;
• проекты по будущим постройкам;
• решение об изъятии;
• договор о переходе права собственности.

Также сюда входят документы, подтверждающие факт поиска владельца, его уведомления, исковые заявления и судебные решения (в случае обращения в суд).

Какие полагаются компенсации: что входит, а что не входит в возмещение

Особенности расчёта компенсации за изъятие земельного участка регулируются ст. 56.8 ЗК РФ. Размер выплаты определяется на основании рыночной стоимости изъятого надела, которая определяется профессиональными оценщиками. Оплата их услуг производится организацией или государственным органом, ходатайствующим об аннулировании права частной собственности.

При расчёте размера возмещения учитывается:

1. Рыночная стоимость, если надел находится в собственности либо рыночная стоимость иных прав (в случае бессрочного владения или пользования). При этом:
   • если прекращается право бессрочного пользования юридического лица, оценка устанавливается, исходя из рыночной стоимости права аренды на максимальный срок (если он не установлен, то на 45 лет);
   • если прекращается право бессрочного пользования физического лица, оценка устанавливается, исходя из рыночной стоимости надела;
   • если производится досрочное прекращение аренды либо соглашения о безвозмездном пользовании, оценка устанавливается, исходя из рыночной стоимости права аренды земли до завершения сроков, закреплённых в соглашении.
2. Рыночная стоимость построек, возведённых на участке и принадлежащих владельцу на правах собственности и иных правах.
3. Убытки, возникающие вследствие аннулирования права собственности. Сюда также входят убытки, связанные с невозможностью выполнения своих обязательств перед третьими лицами (при наличии подтверждающих договоров). В последнем случае владелец должен представить оценщику документальное подтверждение факта возникновения убытков и их размера.
4. Упущенная выгода.

При определении размера компенсации не учитываются:

• постройки и неотделимые улучшения, которые были возведены (сделаны) без соответствующего разрешения от муниципалитета;
• неотделимые улучшения надела и расположенных на нём построек, сделанные после получения уведомления о планируемом изъятии;
• постройки, возведённые после получения уведомления об изъятии (за исключением случаев, когда разрешение на строительство было выдано ранее);
• постройки, создание которых не требует получения специального разрешения и возведённые после уведомления о планируемом аннулировании права на землю;
• любые сделки, которые владелец заключил после получения информации об изъятии.

Если изымается только часть надела, то размер компенсации уменьшается пропорционально размеру оставшейся владельцу земли.

При оценке учитывается рыночная стоимость, установленная до принятия решения об изъятии. Связано это с тем, что информация об аннулировании прав на землю существенно снижает стоимость земли. Размер компенсации устанавливается не позднее, чем за 2 месяца до оформления соглашения о переходе прав и направления его владельцу.

Понятие резервирования земель муниципальными службами

• ст. 56.1 и 70.1 ЗК РФ;
• Постановлением Правительства РФ №561 от 22.07.2008.

Резервирование, как правило, осуществляется для последующего изъятия земельного надела. Таким образом, эти две процедуры являются этапами одного процесса, направленного на изменение права на землю и её целевого значения. При этом следует учитывать, что законодатель не устанавливает необходимость резервирования перед изъятием надела. Поэтому оно может быть осуществлено на законных основаниях без предварительного резервирования.

Участок считается зарезервированным при наличии следующих условий:

• соответствующее решение принято уполномоченным органом власти;
• создана и утверждена схема надела;
• проведена государственная регистрация ограничения права на данный участок в ЕГРП.

Установление ограничений прав на зарезервированный надел касается не только владельцев, но и пользователей, и арендаторов. Под ограничением прав понимается:

• запрет на любое строительство, даже если оно соответствует целевому назначению надела;
• запрет на оросительные, мелиоративные и осушительные мероприятия, создание любых обводненных объектов (искусственных прудов, озёр и пр.).

Кроме того, срок аренды/сервитута не должен превышать срок резервирования, а приватизация участков данной категории запрещена после установления ограничения. Использование зарезервированного надела в иных целях допускается до момента его изъятия.

Законом также установлены максимальные сроки резервирования участков:

• 3 года для случаев, когда право собственности переходит государству или муниципалитету на общих основаниях;
• 2 года для наделов, которые изымаются с целью создания особой экономической зоны;
• 20 лет для участков, находящихся в собственности государства, цели изъятия которых не связаны с возведением или реконструкцией автомобильных дорог регионального и федерального значения.

Таким образом, процедура резервирования и последующего изъятия земельных участков — это длительный процесс, связанный с подготовкой большого количества документов и рядом юридических тонкостей.

Источник: https://lawhelp.center/zemlya/izyatie-zemelnogo-uchastka-dlya-municipalnyx-nuzhd.html

Изъятие земельного участка для муниципальных нужд

В некоторых случаях возможно изъятие земельного участка для муниципальных или государственных нужд. Это может произойти только в том случае, если будут соблюдены основные принципы и порядок, установленный земельным законодательством. Для изъятия требуется наличие веских оснований.

Основания и условия для изъятия

В соответствии со ст. 56.3 ЗК РФ изъятие земельного участка возможно в следующих случаях:

1. Выполнение международных обязательств России.
2. Размещение объектов государственного значения. К примеру, для целей обороны, атомной энергетики, водоснабжения, дорог и т.д.
3. Иные обстоятельства, установленные законодательно.

Наиболее важное условие изъятия участков – последующее возмещение. Муниципалитет или государство устанавливают выкупную цену, которая закрепляется соответствующим соглашением.

Как правило, чаще всего земля изымается с целью расположения на ней объектов для государственных или муниципальных нужд. Однако такое происходит в крайних случаях, если по-другому действовать невозможно.

Власти обязаны уведомить владельца участка. Без этого процедура изъятия будет невозможна. Если собственник категорически не согласен с действиями властей, он вправе обжаловать их в судебном порядке.

Аннулирование частной собственности происходит только в том случае, когда других вариантов решения вопроса не существует.

Решение об изъятии принимается за два месяца до непосредственного перехода прав. Оно должно содержать в себе основания для изъятия земли, указание лица, у которого изъяли участок, а также идентификационные сведения о наделе. Решение передается собственнику в течение семи дней после его принятия.

Особенности изъятия земли

Изъятие может происходить принудительно, временно, в рамках выкупа или по причине ненадлежащего использования собственником. Рассмотрим, с какими нюансами придется столкнуться в каждом случае.

Принудительный порядок

В соответствии с Конституцией РФ частная собственность неприкосновенна. Лишить человека имущества можно только в судебном порядке.

Для принудительного изъятия земли необходимо наличие веских оснований. Они изложены в гражданском законодательстве. Основанием является:

• взыскание участка по обстоятельствам;
• отчуждение земли, которая не принадлежит лицу по закону;
• конфискация, реквизиция, национализация;
• выкуп участка для нужд муниципалитета или государства;
• нарушение норм действующего законодательства.

Если надел принудительно изымается для муниципальных нужд, то на основании соответствующего решения выплачивается равноценная или предварительная стоимость земли.

Равноценная – это выкупная цена, которая включает рыночную стоимость и убытки, причиненные в рамках изъятия земли.

Если собственник не согласен с установленной выкупной ценой, то судом может быть самостоятельно определена цена объекта.

Реквизиция – временная и полная

Реквизиция – это принудительное изъятие земельного участка у владельца для неотложных государственных нужд. При этом собственник получает компенсационную выплату.

При этом собственник утрачивает имущественные права. В соответствии со ст. 51 ЗК РФ реквизиция допускается только если в стране происходя чрезвычайные происшествия (эпидемии, аварии, стихийные бедствия и т.п.).

Такое решение принимается органами государственной власти. При этом оспорить его в судебном порядке нельзя. В случае, если реквизиция временная, земельный участок будет возвращен собственнику после того, как основания изъятия утратят силу.

Выкуп

Выкуп земельного участка планируется заблаговременно. Собственник надела должен быть предупрежден за год до прекращения его прав на землю.

Выкуп не может быть осуществлен без согласия владельца участка. Если он категорически против, изъятие в таком порядке будет невозможным.

Ненадлежащее использование

В такой ситуации участок изымается принудительно по той причине, что собственник пользуется ею с нарушением законодательных норм. Что можно подразумевать под использованием не по назначению?

Земля изымается в следующих случаях:

• когда целевое назначение – ведение сельского хозяйства, но за три последних года владелец не использовал его так, как нужно;
• неправильное использование привело к ухудшению качеств земли или экологической обстановки.

Если собственник не препятствует изъятию, то участок продается с торгов. Когда он против, вопрос будет решать в судебном порядке.

Процедура изъятия участка

Аннулирование частной собственности на конкретный земельный участок происходит в шесть этапов:

1. Подготовка оснований для начала процедуры изъятия. Сюда входит разработка документации по планированию территории, формирование проектов. Документы создаются и утверждаются уполномоченным органом государственной власти.
2. Подготовка и подача соответствующего решения об изъятии земельного участка.
3. Выявление собственников объектов, которые планируется изъять. Это необходимо для получения у них согласия на отчуждение.
4. Подписание решения об отчуждении земли муниципалитетом.
5. Подготовка и подписание договора об изъятии.
6. Прекращение прав на земельный участок и его передача муниципалитету или государству.

На этапе выявления собственников объектов, которые будут изъяты, возможны некоторые сложности. В частности, это касается земель, право на использование которых возникло до 1998 года. До этого момента регистрация имущественных прав осуществлялась не всегда, поэтому возможны сложности с поиском информации.

Необходимые сведения запрашиваются из государственных архивов и муниципалитета. Кроме того, осуществляется публикация на сайте органов местного самоуправления и в СМИ. Физическое лицо или организация обязаны подтвердить свои права в течение пяти дней с момента получения уведомления.

Поиск собственников происходит в течение двух месяцев. Если за этот период сведения о владельцах не будут получены, то уполномоченный орган обратиться в суд для признания земельного участка невостребованным. В итоге надел признается собственностью муниципалитета или государства.

Может случиться так, что владелец найдется уже после аннулирования права собственности. В этом случае он может требовать выплаты компенсации из бюджета. Однако для этого потребуется доказать право на надел и объяснить причину своего отсутствия.

Выявленный собственник уведомляется о принятом решении об отчуждении в течении 10 рабочих дней. В течении этого времени также публикуется информация на официальном сайте муниципалитета о принятии документа.

Уведомление собственника считается произведенным с момента принятия уведомления. Если почтовый адрес владельца неизвестен, он будет считаться оповещенным с момента публикации данных на официальном сайте. Принятое решение может быть обжаловано в течение трех лет с момента подписания.

Для формирования договора об изъятии проводятся специальные кадастровые и оценочные мероприятия, цель которых состоит в уточнении границ участка и определения его рыночной стоимости.

В тексте договора прописывается:

• цель изъятия;
• данные участка – кадастровый номер, площадь, вид права, адрес местоположения и т.д.;
• реквизиты принятого решения;
• срок передачи имущественных прав;
• объем и способ выплаты компенсации;
• указание сервитутов, если они есть и сохраняются.

Соглашение составляется в двух экземплярах – по одному для каждой стороны. После получения своего экземпляра собственник вправе его сразу же подписать, уведомить власти об отказе или изъявить желание внести корректировки (с указанием оснований).

Если собственник не подписал договор в течение трех месяцев с момента его получения или не уведомил об отказе, то муниципалитет или государственный орган вправе обратиться в суд. В такой ситуации будет подан иск о принудительном аннулировании права собственности на земельный участок.

После подписания договора или в результате судебного решения произойдет фактическое прекращение прав на надел. При этом подразумевается:

• передача права владения;
• аннулирование права пользования или пожизненного наследуемого владения;
• аннулирование договора аренды или соглашения о безвозмездном пользовании;
• прекращение права хозяйственного ведения или оперативного управления;
• снос строений, воздвигнутых на изъятом участке;
• государственная регистрация юридических изменений.

Если условиями договора предусмотрена компенсация, то все последствия наступят только после полной выплаты.

Документы

Процедура изъятия подразумевает использование следующих документов:

• бумаги по территориальной планировке;
• проекты для планируемых изменений;
• решение об изъятии;
• договор о переходе права собственности.

Помимо этого, сюда входят документы, которые подтверждают факт поиска владельца, а также его уведомления, исковые заявления и решения суда.

Сроки

Процедура изъятия может начаться только после уведомления собственника о планируемых действиях. Ранее закон устанавливал для этого срок, равный одному году. Последние изменения сократили этот период до 90 дней. Соответственно, возможность собственника оспорить аннулирование сокращено.

Решение муниципалитета об изъятии действительно в течение трех лет. Если за этот срок процедура не начнется, то решение потеряет юридическую силу.

Сама процедура довольно длительная. Чаще всего она занимает не менее полугода.

Какие положены компенсации

Расчет компенсационных выплат за изъятие надела регламентирован в ст. 56.8 ЗК РФ. Для расчета используется рыночная стоимость отчужденной земли. Она определяется профессиональными оценщиками. Услуги специалистов оплачиваются муниципалитетом.

При расчете размера компенсационной выплаты учитываются:

• рыночная стоимость, если участок находится в собственности или рыночная стоимость прав, если речь идет о бессрочном пользовании или владении;
• рыночная стоимость строений, расположенных на земельном участке;
• убытки, возникающие в результате аннулирования права собственности;
• упущенная выгода.

При определении размера компенсационной выплаты не будут учтены:

• постройки и неотделимые улучшения, которые были сделаны без разрешения от муниципалитета;
• неотделимые улучшения участка и построек на нем, сделанные после уведомления об изъятии;
• постройки, возведенные после получения уведомления об изъятии (исключение – если разрешение на строительство было выдано ранее);
• постройки, возведение которых не подразумевает получения специального разрешения и возведенные после уведомления об изъятии;
• сделки, которые владелец заключил после получения уведомления.

Если изъятию подлежит только часть земельного участка, то объем компенсационной выплаты уменьшается пропорционально доли, которая остается у собственника. Размер компенсации устанавливается не позднее, чем за два месяца до оформления соглашения о переходе прав.

Что такое резервирование земель муниципалитетом

Термин «резервирование земель» относительно новый для законодательства РФ. Эта процедура регламентированы ст. 56.1 и ст. 70.1 ЗК РФ, а также Постановлением Правительства РФ № 561 от 22 июля 2008 года.

Как правило, резервирование проводится для последующего изъятия участка. Иными словами, эти процедуры – этапы одного процесса, цель которого заключается в изменении права собственности на землю. Однако, следует отметить, что резервирование не относится к числу обязательных процедур при изъятии земельных участков.

Территория будет считаться зарезервированной при наличии следующих условий:

• решение, принятое уполномоченным органом власти;
• наличие утвержденной схемы участка;
• проведена государственная регистрация ограничения прав на участок в Росреестре.

Что может быть ограничением прав? Под этим понятием подразумевается запрет на любое строительство, даже если оно соответствует целевому назначению надела, а также запрет на оросительные, мелиоративные и прочие мероприятия.

После установления ограничения срок аренды или сервитута не может превышать период резервирования. Использование такой земли в других целях допускается до момента его изъятия.

Максимально допустимые сроки резервирования составляют:

• 3 года – в случае, когда право собственности переходит государству или муниципальному образованию;
• 2 года – для земли, изымаемой с целью создания особой экономической зоны;
• 20 лет – для участков, которые находятся в собственности у государства, а цели изъятия при этом не связаны с созданием или реконструкцией автомобильных дорог.

Процедура резервирования и дальнейшего отчуждения – длительный процесс, требующий соблюдения всех законодательных норм.

При возникновении сложностей обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

Теперь вы знаете, как происходит изъятие земельного участка для муниципальных нужд. При выявлении нарушений этой процедуры или при отсутствии существенных оснований обращайтесь в суд.

Источник: https://estatelegal.ru/zemelnoe-pravo/voprosy-po-zemle/izyatie-uchastka/

Изъятие части частного земельного участка для муниципальных нужд

Процедура изъятия части частного земельного участка для муниципальных нужд.

Порядок изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд регламентирован положениями главы VII.1. Земельного кодекса РФ.

• Земельные участки для государственных или муниципальных нужд изымаются при обязательном наличии одного из условий:
• — для строительства или реконструкции объектов федерального, регионального или местного значения, предусмотренных документами территориального планирования и проектами планировки территории, но не позднее 3 лет от даты утверждения таких документов;
• — для создания или расширения особо охраняемой природной территории;
• — для выполнения международного договора;
• — для выполнения работ, связанных с пользованием недрами;
• — после признания аварийного состояния многоквартирного дома.
• Необходимо отметить, в Земельном кодексе отсутствуют положения, допускающие возможность изъятия части земельного участка для государственных и муниципальных нужд.

В связи с чем, при наличии оснований для принятия решения об изъятии части частного земельного участка, необходимо проработать вопрос о возможности раздела земельного участка, находящегося в частной собственности. В дальнейшем рассмотреть возможность принятия решения об изъятии.

  Другой вариант:  проработать вопрос о перераспределении земельного участка, находящегося в государственной собственности или земельного участка, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, принадлежащих гражданину или юридическому лицу.

Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть принято федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов федерации или органами местного самоуправления, причем решение об изъятии органы власти принимают не только по своей инициативе, а также по ходатайству субъектов естественных монополий, недропользователей и иных организаций (п. 4 ст. 56.3 Земельного кодекса РФ).

1. С чего начинается изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд?
2. Изъятие земельного участка начинается с выявления лиц, которым он принадлежит.
3. Для этих целей орган, принимающий решение об изъятии, направляет запрос в Росреестр, а если такой запрос не дал результатов – в архивы, органы государственной власти, органы местного самоуправления, в распоряжении которых могут находиться указанные сведения, а также предполагаемым правообладателям изымаемых земельных участков.

Помимо этого, поиски собственников изымаемых участков ведутся посредствам размещения сообщений на своем официальном сайте и на городских информационных щитах не менее, чем за 60 дней до принятия решения об изъятии (ст. 56.5 Земельного кодекса РФ).

Если правообладатели изымаемой недвижимости не были выявлены, уполномоченный орган должен обратиться в суд с заявлением о признании права собственности Российской Федерации, субъекта федерации или муниципального образования на объекты недвижимого имущества, расположенные на изымаемых земельных участках (п. 10 ст. 56.5 Земельного кодекса РФ).

Как уведомляется правообладатель о решении об изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд?

В течение 10 дней после принятия решения об изъятии земельного участка уполномоченный орган доводит его до сведения заинтересованных лиц: размещает на своем официальном сайте и в печатных СМИ, направляет копию в Росреестр, правообладателям изымаемой недвижимости и в организацию, подавшую ходатайство об изъятии (п. 10 ст. 56.6 Земельного кодекса РФ).

Решение об изъятии действует в течение трех лет со дня его принятия и может быть обжаловано в суд (п. 13-14 ст. 56.6 Земельного кодекса РФ).

Соглашение об изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд

Соглашение об изъятии недвижимости заключается с каждым правообладателем земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества.

Если лицу принадлежат земельный участок и расположенный на нем объект недвижимого имущества, соглашение об изъятии недвижимости заключается в отношении всех принадлежащих данному лицу и подлежащих изъятию объектов недвижимого имущества (п. 2 ст. 56.9 Земельного кодекса РФ).

При наличии согласия лиц, у которых изымаются земельные участки и расположенные на них объекты недвижимого имущества, в соглашении об изъятии недвижимости может быть предусмотрено предоставление им земельных участков или иных объектов недвижимости взамен изымаемых. К таким отношениям применяются правила гражданского законодательства о мене.

Принудительное изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд

О принудительном изъятии речь пойдет в том случае, если властям не удалось договориться мирным путём с собственником (правообладателем) о выкупе его земли. Тогда производится принудительное изъятие, но по решению суда.

В этом случае сумма выкупа земельной собственности и находящихся на ней построек будет определяться судом при условии предварительного и равноценного возмещения. Это означает то, что за участок власти заплатят по рыночной цене.

• Иск в суд о принудительном изъятии орган власти может подать только через 90 дней после того, как собственник участка или его арендатор получит проект соглашения об изъятии земельного участка.
• Снятие с государственного кадастрового учета и прекращение государственной регистрации прав на исходные земельные участки, права на которые прекращаются в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд, осуществляются только одновременно с осуществлением государственной регистрации прав на земельные участки, образованные на основании решения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.
• Эта норма действует и в отношении земельных участков, права на которые у граждан или юридических лиц возникают на основании соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд или решения суда о таком изъятии.
• Законодателем предусмотрены сроки для  исключения по решению государственного регистратора прав из Единого государственного реестра недвижимости дополнительных сведений о решении об изъятии – по истечении трех лет со дня принятия решения об изъятии.
• Таким образом, порядок действий выглядит следующим образом:
• 1)   Выявление лиц, земельные участки которых подлежат изъятию для государственных или муниципальных нужд не менее чем за 60 дней до принятия решения об изъятии земельных участков;
• 2)   Принятие ОГВ, ОМС решения об изъятии земельных участков (прикладывается схема расположения ЗУ, если подлежащие изъятию земельные участки предстоит образовать и отсутствует утвержденный проект межевания территории;
• 3)   Подготовка соглашения об изъятии ЗУ
• 4)   Заключение соглашения об изъятии или обращение в суд с иском о принудительном изъятии ЗУ
• Важно: В случае, если по истечении девяноста дней со дня получения правообладателем изымаемой недвижимости проекта соглашения об изъятии недвижимости правообладателем изымаемой недвижимости не представлено подписанное соглашение об изъятии недвижимости, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо организация, на основании ходатайства которой принято решение об изъятии, имеют право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости.

Источник: https://rkc56.ru/faq/2894

Новый порядок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд — 2015

Разделы статьи:

Чем вызвана необходимость изъятия участков?

Когда у государства или муниципалитетов возникает необходимость решения проблем, связанных со строительством крупных инфраструктурных объектов, земельные участки, находящиеся в собственности граждан и компаний и попадающие в зону размещения таких объектов, могут изыматься у них из пользования, если иного способа решения задачи нет.

Так происходило, например, в Сочи при при строительстве олимпийских объектов. Так происходит при строительстве крупных автотранспортных магистралей и железнодорожных веток.

• Немалое число собственников столкнулись с этой проблемой, когда вблизи их участков или непосредственно на них велось или ведётся строительство газо- и нефтепроводов, водопроводов или линий электропередач, обеспечивающих населённые пункты или их отдельные районы необходимыми людям электричеством, газом, водой, современными автобанами, связывающими не только поселения и целые области, но и страны.
• Такие земельные наделы попадают в поле зрения государственных органов, государственно-правового управления, ведущих российских архитекторов, земельных специалистов, экономистов, строителей задолго до начала процедуры изъятия.
• Ещё на этапе проектирования будущего объекта исследуется территория, где он будет размещаться, выявляются ситуации, где будут затронуты права собственности частных землепользователей, чтобы оценить предстоящие финансовые вложения в строительство и время, требуемое не только для его осуществления, но и решения вопросов компенсаций собственникам за дальнейшее изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд.
• Проведённый общий государственный анализ сложившегося положения дел в этом вопросе выявил необходимость доработки Земельного кодекса РФ, которая и была проведена, и в кодекс внесена новая глава, устанавливающая новый порядок изъятия земель и срок вступления его в действия.

Речь идёт о Федеральном законе №499-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», принятом Государственной Думой 19 декабря 2014 года, одобренном Советом Федерации 25 декабря 2014 года, подписанным Президентом РФ Владимиром Путиным и вступающим в действие с 01.04.

2015 года, определившем новый порядок изъятия и принудительного отчуждения земельных участков для государственных и муниципальных нужд, и новой редакции статьи 279 ГК РФ, согласно которой изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется путём прекращения права собственности, права постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения на него.

«Сочинский синдром»

Изъятие земель — процесс всегда болезненный. И главная причина этого известна всем — и властям, и собственникам участков, которые оказались в связи с этим в патовой ситуации. Это несправедливая цена, предлагаемая им властями при выкупе земельного актива.

На памяти у многих огромная волна возмущений и недовольства, прокатившаяся при изъятии участков у людей при подготовке к Олимпиаде-2014, когда происходило массовое изъятие земель.

Поэтому подготовка нового порядка решения задач госнужд, связанных с таким изъятием, вызвала бурную негативную реакцию общественности и ожесточённые споры.

Процедура изъятия земель вызывает конфликт интересов, когда инициатор изъятия, власти или претендент на участок, производит оценку имущества, стремясь снизить расходы, а собственник, естественно, пытается защитить свои права. Понятно, что некоторые злоупотребления в спорах за землю могут быть при этом с обеих сторон.

Улучшил или нет новый порядок изъятия земель эту фактическую ситуацию и обеспечил ли конкретные гарантии собственникам, попробуем понять, рассмотрев основные положения закона, сделав основной упор на те его позиции, что важны для многих.

Основные положения нового закона

• Собственники, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков объединены в одно общее определение — правообладатели земельных участков.
• Определены основания, содержание и процедура принятия решений и заключения соглашений об изъятии.
• Уточнено, что за изымаемый земельный участок его правообладателю предоставляется возмещение.
• Возмещение за изымаемые земельные участки полагается не только собственникам, но и правообладателям, владеющим такими землями на правах аренды, безвозмездного пользования, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного (наследуемого) владения (статья 279 Гражданского кодекса РФ, статья 56.8 Земельного кодекса РФ).

В размер возмещения включаются:

• рыночная стоимость земельного участка или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению в связи с изъятием;
• убытки, причинённые изъятием земельного участка, или убытки в связи с невозможностью исполнения правообладателем обязательств перед третьими лицами (например, по договору аренды);
• упущенная выгода.

Если на изымаемых участках расположен многоквартирный комплекс или иное здание, то правообладателям жилья предоставляется аналогичное помещение на основании договора социального найма.

Прекращение прав граждан и юридических лиц на земельные участки и водные объекты, необходимые для ведения работ, связанных с госнуждами, будет внесено в кадастровый реестровый учёт.

Новый закон устанавливает единые, общефедеральные, правила разрешения таких случаев и выплаты компенсаций. Предполагается, что положение закона позволит исключить ранее активную коррупционную составляющую процесса изъятия.

Как производится изъятие участков по новому порядку?

Изъятие земельных участков может производиться или на основе заключения соглашения об изъятии недвижимости между органом власти и правообладателем участка, или принудительно.

Изъятие участка на основе соглашения

Собственнику (по новому — правообладателю) будет предложено заключить соглашение о выкупе участка, при этом в цену выкупа должны включаться:

• рыночная стоимость земли;
• стоимость находящейся на ней недвижимости — дома, надворных построек, гаража и других;
• связанные с таким поворотом событий убытки и упущенная выгода, затраты собственников на переезд и обустройство на новом месте.

Непростым предметом переговоров остаётся цена, и процесс её обсуждения может занять не более 3-х месяцев.

Выкупать землю власти намереваются по рыночной цене, произведя по ней свою оценку. Но собственник, если не согласится с ней, может, по закону, заказать свою экспертизу и назвать свою цену.

1. Проект соглашения о цене и условиях изъятия и решение об изъятии власти обязаны отправить землевладельцу, и на их изучение отводится 3 месяца.
2. О принятии решения об изъятии земельных участков и недвижимости на них правообладатели (землепользователи, землевладельцы, арендаторы и собственники земельных участков) уведомляются в письменной форме в течение 7 дней со дня принятия таких решений.
3. Само же изъятие участков и объектов недвижимости до истечения 3-х месяцев со дня получения такого уведомления допускается только с согласия правообладателей земельных участков и объектов имущества.
4. До момента принятия решения власти ведут выявление собственников и выполняют катастровые работы для оценки планируемых к изъятию площадей и стоимости недвижимости, ведут первичные переговоры с собственниками.

Право изъятия земли закреплено не только за органами власти, но и за юридическими лицами — в случае одобрения соответствующего ходатайства, подать которое смогут компании из списка, составленного правительством. К примеру, компания «Газпром», прокладывающая газовые магистрали и действующая в рамках государственных программ газификации.

Право владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом, подлежащим изъятию для государственных или муниципальных нужд, с отнесением на них возможных рисков, у собственника сохранится до момента получения уведомления о принятии решения об изъятии.

Процесс напоминает процедуру освоения ветхого жилого фонда, когда сделки по нему останавливаются заранее, чтобы предотвратить возможные спекуляции, все выселяющиеся получают компенсацию и освобождают свои прежни обжитые «земельные квартиры». Волнуют расчёты суммы полагающейся компенсации.

Принудительное изъятие

О принудительном изъятии речь пойдет в том случае, если властям не удалось договориться мирным путём с собственником (правообладателем) о выкупе его земли. Тогда производится то самое принудительное изъятие, но по решению суда.

В этом случае сумма выкупа земельной собственности и находящихся на ней построек будет определяться судом при условии предварительного и равноценного возмещения. Это означает то, что за участок власти заплатят по рыночной цене.

• Иск в суд о принудительном изъятии орган власти может подать только через 90 дней после того, как собственник участка или его арендатор получит проект соглашения об изъятии земельного участка.
• До вступления нового порядка изъятия этот срок исчисляется одним годом, и это сохранится только до 1 апреля 2015 года.
• На это важное обстоятельство нужно обратить особое внимание тем собственникам, у кого строения на участке не зарегистрированы официально.
• Трёх месяцев на то, чтобы успеть оформить свою недвижимость по закону, может ведь и не хватить, а вот за самострой никакого возмещения не полагается.

Законом конкретизированы и объекты, не подлежащие учёту при установлении размера возмещения.

Так, правообладатель участка не сможет получить возмещение за строение на земельном участке, если оно не соответствует разрешённому использованию участка, или за убытки, возникшие в связи с невозможностью исполнения договора аренды участка, если такой договор был заключён после получения уведомления об изъятии земли (пункт 8 статьи 56.8 Земельного кодекса К РФ).

Перечень оснований для изъятия земельных участков

В соответствии с новым законом, статья 49 Земельного кодекса РФ об основаниях для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд отредактирована так:

“Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным с:

1. выполнением международных договоров Российской Федерации;
2. строительством, реконструкцией следующих объектов:
   • государственного значения (объектов федерального значения, объектов регионального значения) или объектов местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов:
   • объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения;
   • объекты использования атомной энергии;
   • объекты обороны страны и безопасности государства, в том числе инженерно-технические сооружения, линии связи и коммуникации, возведенные в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации;
   • объекты федерального транспорта, объекты связи федерального значения, а также объекты транспорта, объекты связи регионального значения, объекты инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования;
   • объекты, обеспечивающие космическую деятельность;
   • линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;
   • объекты систем электро-, газоснабжения, объекты систем теплоснабжения, объекты централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения федерального, регионального или местного значения;
   • автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения;
3. иными основаниями, предусмотренными федеральными законами.

Есть надежда, что разработанный механизм изъятия земель будет справедливым для обеих сторон этого процесса и не обернётся в настоящий грабёж одних и метод обогащения других.

Полезно ознакомиться и с этим

• Чем интересна «лесная амнистия» для собственников участков – читайте здесь
• признаками капитальных и некапитальных (временных) объектов можно ознакомиться здесь.
• С расчётом налогов на объекты недвижимости по новым правилам 2019 года можно ознакомиться здесь.
• Ознакомиться с тем, чем грозит ненадлежащее использование земельных участков, можно ознакомиться здесь.
• В 2017 году Выписки из ЕГРП заменили на Выписки из ЕГРН, так как с 1 января 2017 года вступили в силу новые требования, касающиеся регистрации и постановки на кадастровый учёт недвижимого имущества физических и юридических лиц. Ознакомиться с подробностями можно здесь.
• С порядком изменения ВРИ земельных участков, действующим с 2017 года, можно ознакомиться здесь.
• Как определить вид использования участка для ИЖС, ЛПХ, КФХ, дачного строительства по Классификатору ВРИ можно ознакомиться здесь.
• С правилами сноса самостроя по новому закону-2018 можно ознакомиться здесь.
• С расчётом налогов на недвижимость в 2017 году можно ознакомиться здесь.
• C порядком раздела участков — здесь.
• С новым порядком подготовки к сделкам, их нотариальным удостоверением можно ознакомиться здесь.
• Для тех, кого интересует возможность увеличения площади земельных участков для ИЖС, ЛПХ, садоводства, огродничества, находящихся в собственности, полезно ознакомиться с порядком оформления прирезок, представленном на странице портала «Земельный Вопрос».
• С 1 января 2018 года в кадастровом паспорте должны быть зафиксированы точные границы участка, поскольку купить, продать, заложить или подарить землю без точного описания границ будет попросту невозможно. Так регламентировано поправками к Земельному кодексу. А тотальная ревизия границ по инициативе муниципалитетов началась с 1 июня 2015 г.
• С 1 марта 2015 года вступил в силу новый Федеральный закон «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ» (N 171-ФЗ «от 23.06.2014 г.), в соответствии с которым, частности, упрощена процедура выкупа земельных участков у муниципалитетов. Ознакомиться с основными положениями закона можно здесь.
• В отношении регистрации домов, бань, гаражей и других построек на земельных участках, находящихся в собственности граждан, улучшит ситуацию новая дачная амнистия. ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества», с особенностями которого можно ознакомиться здесь.
• С особенностями перевода сельхозугодий в иные земли можно ознакомиться здесь.

Источник: https://www.zemvopros.ru/page_11275.htm