Что такое мена и какие у неё особенности

Что такое мена и какие у неё особенности

  • Договор мены занимает значимое место в системе гражданско-правового регулирования.
  • Исторически, в соответствии с эволюцией товарно-денежных отношений в обществе, мена появляется раньше купли-продажи.
  • Еще до создания денег существовал прямой обмен вещи на вещь, но и после этого события обменные сделки не утратили своей актуальности.

Основные положения

Что такое мена и какие у неё особенности

При заключении участники заинтересованы в приобретении в собственность имущества, не используя денежные средства, либо с незначительным их количеством. По умолчанию стоимость обоюдно передаваемого имущества является равной. Если сделка неравноценна, то сторона, передающая имущество меньшей стоимости, доплачивает другой стороне эту разницу деньгами, либо компенсирует иным способом.

Одновременно с совершением участниками сделки, на объекты приобретаются права собственности. После подписания договора сторонами следует его государственная регистрация, однако нотариальное заверение необязательно.
Коммерческая операция обмена часто именуется бартерной сделкой (бартерным обменом, бартером), хотя это понятие не прописано в российском законодательстве.

Виды

Существует несколько видов договоров мены, для удобства их классифицируют. В зависимости от обмена однотипных объектов выделяют:

  • недвижимого имущества;Что такое мена и какие у неё особенности
  • транспортных средств;
  • акций и др.

По субъективному признаку принято деление сделок:

  • между физическими лицами,
  • юридическими,
  • смешанный.

Возможна и более подробная классификация внутри отдельных видов. Например, договор мены недвижимого имущества можно разделить на договор: мены жилых домов; квартир; жилого дома на квартиру и т.д.

Если Вы еще не зарегистрировали организацию, то проще всего это сделать с помощью онлайн сервисов, которые помогут бесплатно сформировать все необходимые документы:

  • для регистрации ИП
  • регистрации ООО

Если у Вас уже есть организация, и Вы думаете над тем, как облегчить и автоматизировать бухгалтерский учет и отчетность, то на помощь приходят следующие онлайн-сервисы, которые полностью заменят бухгалтера на Вашем предприятии и сэкономят много денег и времени. Вся отчетность формируется автоматически, подписывается электронной подписью и отправляется автоматически онлайн.

  • Ведение бухгалтерии для ИП
  • Ведение бухгалтерии для ООО

Он идеально подходит для ИП или ООО на УСН, ЕНВД, ПСН, ТС, ОСНО. Все происходит в несколько кликов, без очередей и стрессов. Попробуйте и Вы удивитесь, как это стало просто!

Сходство и отличие от договоров купли-продажи

Что такое мена и какие у неё особенностиПо содержанию договор мены похож на договор купли-продажи и во многом регулируется правилами последнего. Основное отличие между ними состоит в том, что согласно первому виду соглашений, товар передается другой стороне в собственность не за денежное вознаграждение, а в результате обмена на другой товар.

Иногда мена более удобна, чем купля-продажа, поскольку у заинтересованного лица может не быть или недостаточно денежных средств для приобретения желаемого имущества. Однако он обладает имуществом, интересующим другую сторону, и тогда сделка мены станет возможна.

Договор мены можно рассмотреть в виде 2-х договоров купли-продажи, имеющих одинаковую цену и сроки ее уплаты. Каждая сторона здесь выступает как продавец для передаваемого имущества и как покупатель для имущества получаемого. Такое представление необходимо для понимания договора мены в контексте задач регулирования и налогообложения.

Элементы соглашения

  1. Договор мены универсален и может заключаться с участием любых лиц, признанных субъектами гражданских прав.
  2. Что такое мена и какие у неё особенностиОграничения для договора касаются требований о правоспособности и дееспособности.
  3. В качестве субъектов мены выступают физические лица (реализующие личные потребности), юридические лица (имеющие целью получение прибыли), а также публично-правовые образования (государство, государственные субъекты, муниципальные образования).

Предметом договора мены могут быть как действия каждой стороны по передаче в собственность (для юридических лиц – хозяйственное ведение либо оперативное управление) противоположной стороне какого-либо товара в обмен на иной товар, так и сами товары. К предмету мены не относятся выполнение работ и оказание услуг.

Объектами договора мены признаются недвижимое имущество (квартиры, земельные участки, различные постройки и др.) и движимое имущество (включая ценные бумаги, валюту). В ряде случаев объектами мены признаются корпоративные имущественные права, выраженные акциями, долями участия (в хозяйственных обществах), безналичными деньгами.

Существенные условия включают:

  1. предмет договора;
  2. наименование и количество товара, который подлежит передаче каждой из сторон.

Договор не может быть заключен, если отсутствует согласование хотя бы одного из них.

Невыполнение условий одной из сторон влечет его расторжение. При этом другая сторона может требовать возмещения убытков из-за неисполнения или ненадлежащего исполнения договорных условий.

В ГК РФ не содержится никаких требований относительно формы такого договора. Поэтому, между физлицами он может быть заключен как в устной, так и в письменной форме. Если стороной является юридическое лицо, то письменная форма обязательна.

Характеристика и правовое регулирование

Данные соглашения в юридической науке характеризуется как:

  • взаимный (в договоре участвуют две стороны);
  • возмездный (за исполнение предусмотренных обязанностей каждая сторона получает плату или другое встречное предоставление);
  • консенсуальный (для заключения договора требуется соглашение участников со всеми договорными условиями).

Что такое мена и какие у неё особенностиОтношения по договору мены регулируются, с одной стороны, правилами договора купли-продажи, а с другой, – специальными правилами, относящимися непосредственно к этому типу договоров. Например, если в договоре мены нет условий, касающихся цены обмениваемых товаров, следует исходить из признания равноценности данных товаров (ст. 568 ГК РФ). Если совершается обмен товарами неравноценными, на сторону, передающую товар стоимостью ниже, чем товар другой стороны, возложена обязанность оплаты ценовой разницы на обмениваемые товары, либо другой компенсации этой разницы. Обмен товаров может быть и не одномоментным (ст. 569 ГК РФ). Моментом права перехода собственности на товары, подлежащие обмену, является исполнение обязательств по передаче этих товаров сторонами друг другу, если не предусмотрено иное (ст. 570 ГК РФ).

Правила заключения договоров купли-продажи, мены и дарения смотрите в данном видеосюжете:

Особенности обмена движимого и недвижимого имущества

Наиболее популярными видами имущества при обменных сделках выступают квартира, земельный участок и автомобиль.

При сделках с недвижимостью иногда договор мены квартиры является наиболее удобным вариантом, поскольку исключает оформление целой цепочки сделок с имуществом при договоре купли-продажи. Это значительно экономит силы и время клиентов при необходимости смены жилища.

  • Однако следует различать договор мены от договора обмена жилыми помещениями (используемыми по социальному найму).
  • В случае обмена происходит лишь переход права пользования квартирой, а в ситуации с меной – переход права собственности.
  • При сделках мены с жилой недвижимостью обязательна государственная регистрация заключенного договора.

Что такое мена и какие у неё особенностиВ эпоху высокой миграционной мобильности людей большой популярностью пользуются сделки мены недвижимости между разными государствами или международный обмен. Теоретически здесь может быть применим стандартный договор мены, однако существуют некоторые трудности. Непросто согласовать одновременно все нюансы такой сделки – в каждой стране свои правила, сложно добиться одновременности выполнения всех условий. Многие юристы предпочитают не рисковать, и на практике обычно составляются по одному договору купли-продажи для каждого государства.

Договор мены земельного участка во многом схож с соответствующим договором купли-продажи. Он регулируется Гражданским и Земельным Кодексами РФ и подлежит государственной регистрации в регистрационной палате того района, в котором расположены земельные участки.

В сделках мены на земельный участок так же, как и на квартиру, может участвовать недвижимое и движимое имущество. Так, популярен обмен земельного участка часто с дачным строением на нем на квартиру, автомобиль.

Что такое мена и какие у неё особенности
Договор мены автомобиля на движимое или недвижимое имущество имеет высокую популярность у населения. Он регулируется посредством Гражданского Кодекса РФ.

Договор в обязательном порядке содержит такие элементы, как:

  1. технические и иные характеристики обмениваемого автомобиля;
  2. сведения о правоустанавливающем документе на данный автомобиль;
  3. характеристики имущества, на которое обменивается автомобиль.

В случае обмена на недвижимость, договор мены автомобиля подлежит государственной регистрации. Регистрация транспортного средства проводится в органах ГИБДД (постановка на учет по месту жительства собственника).

Нюансы, на которые следует обратить внимание

Договор мены какого-либо вида имущества – документ неоднозначный, содержащий ряд нюансов. Проблемы, возникающие при таких сделках, многообразны. Так, сложность при подготовке сделки мены представляет эквивалентная оценка обмениваемых товаров – она должна быть справедливой.

Другая трудность заключается в грамотности составления самого документа.

Например, при подписании договора мены жилого помещения, в нем должны содержаться точные сведения об объектах обмена, указания на правоустанавливающие документы, информация об участниках долевой обмениваемой собственности. Необходима проверка юридической чистоты имущества. Особую сложность вызывают многосторонние сделки мены.

Что такое мена и какие у неё особенностиЕще одна серьезная проблема касается вопросов налогообложения таких сделок. Часто договор мены используют в целях уклонения от уплаты налогов. Так, если зарплата выплачивается в натуральной форме, неясно, как следует определять зарплатные налоги и взносы. Есть риск неполной выплаты налогов при сделке мены недвижимого имущества, так как участники сделки имеют возможность намеренно занизить его стоимость. Встречаются случаи обмена ценного имущества на вексель какой-либо коммерческой организации, не имеющий финансового обеспечения.

  1. Несмотря на существующие издержки, такой тип сделок выступает одним из наиболее доступных способов, позволяющих гражданам с наименьшими издержками реализовать свои имущественные интересы.
  2. Семинар, посвященный данной тематике, смотрите в следующем видеосюжете:

Источник: http://www.DelaSuper.ru/view_post.php?id=4046

Что представляет собой мена недвижимости и чем это выгодно для лиц, заключивших договор?

Что такое мена и какие у неё особенностиОбмен жильем – не самый распространенный вариант смены квартиры или дома. Однако в некоторых случаях именно он является оптимальным вариантом. Чаще всего такие сделки совершают близкие родственники, друзья, знакомые.

Нельзя путать договор мены с обменом квартиры. Последний предусматривает просто смену места проживания без вступления в право собственности (жильё социального найма, например).

Если же в результате обмена платой выступают не деньги, а права собственности на недвижимость, то это и есть мена.

Суть договора

В ст. 567 Гражданского кодекса РФ изложено понятие договора мены – это разновидность сделки с недвижимостью, в результате которой владельцы обмениваются жильем.

Априори обмен этот должен быть равноценным, хотя в тексте может быть указано иное.

Нюансом такого соглашения является правовое положение сторон — каждая из них одновременно выступает и покупателем, и продавцом.

Факт обмена жильем подтверждается заключением письменного договора между сторонами. Документ оформляется как гражданско-правовое соглашение.

Что такое мена и какие у неё особенностиПо своей сути, это тот же договор купли-продажи с присущими ему моментами:

  • платой за жилье выступают не деньги, а имущественные права, в которые вступает каждый из собственников квартир по вступлении договора в силу;
  • договор мены считается исполненным после регистрации прав собственности на жилые помещения, сопровождающейся получением новых свидетельств, техпаспортов, кадастровых паспортов и прочей документации.

В случаях, когда обмен неравноценен, сделку уже нельзя считать истинным «бартером», поскольку одна из сторон получает некую прибыль. Все эти нюансы также прописываются в договоре.

Регулируются такие сделки, как и купля-продажа недвижимости, нормами Гражданского кодекса РФ.

В каких случаях выгодно заключать договор?

Основными причинами, побуждающими владельцев жилья к заключению соглашения мены, можно считать:

  • желание улучшить свои условия проживания с минимальными затратами времени;
  • попытка сэкономить на уплате налогов.

Последнее часто является первопричиной осуществления бартера. Дело в том, что при равноценном обмене, когда имущество собственников подходит обеим сторонам и стоимость их равна, налог в госбюджет не уплачивается.

Даже если недвижимость неравноценна, размер отчислений будет существенно ниже. Поскольку налог на доходы физических лиц предполагает вычет из полученной прибыли, то и взиматься он будет не с общей оценочной стоимости, а только с разницы.

Читайте также:  Как получить гостевую визу в эстонию

Что такое мена и какие у неё особенностиНеобходимость уплаты НДФЛ возникает только у тех собственников, которые владеют жильем менее 3 лет. Причем неважно, каким образом владелец вступил в права: дарение, покупка, унаследование.

При сроке владения меньше 3 лет можно воспользоваться правом на имущественный вычет, прописанный в ст. 220 Налогового кодекса РФ.

  • Сделки между близкими людьми неравноценных квартир зачастую происходят с доплатой «в конверте», когда сумма прибыли от продажи и вовсе нигде не фигурирует.
  • На практике заключение таких договоров осуществляется чаще всего между родственниками или друзьями.
  • Найти постороннего человека-владельца жилья, которого устроит ваша квартира, а его недвижимость приглянулась вам, очень трудно.

Нюансы при оформлении договора

Такой документ заключают исключительно собственники недвижимости. Его основные пункты прописаны в ст. 567 Гражданского кодекса РФ.

При составлении текста договора мены в нем обязательно указываются существенные условия сделки, а именно:

  • Что такое мена и какие у неё особенностинаименования, адреса, реквизиты сторон – владельцев жилья;
  • дата, место заключения;
  • подробное описание жилья –адрес, этаж, сведения о доме, общая и жилая площадь, техническая информация;
  • недостатки жилья (полное описание);
  • стоимость доплаты, если происходит неравноценный обмен;
  • обязательство сторон – передача в указанный срок недвижимого имущества;
  • порядок урегулирования спорных моментов;
  • ответственность продавцов.

Указывать стоимость недвижимости в тексте не обязательно.

Передача прав собственности происходит одновременно. Хотя, если такой синхронный обмен совершить невозможно, в тексте прописывается срок исполнения договора и порядок передачи имущественных прав.

Подписанный документ заверяется у нотариуса.

Какие документы нужны для заключения сделки?

Обмен жилья осуществляется с использованием тех же документов, что и операция купли-продажи с той лишь разницы, что документы на квартиры предоставляют обе стороны сделки.

Для заключения договора потребуются:

  • Что такое мена и какие у неё особенностиправоустанавливающие свидетельства на недвижимость обеих сторон договора;
  • кадастровые паспорта помещений;
  • выписки из домовых книг, для нотариальных сделок – копии лицевых счетов;
  • паспорта, свидетельства о рождении, заключении/расторжении брака собственников – участников сделки;
  • если жилье было куплено в браке, понадобится письменное и заверенное согласие супругов;
  • брачный договор, если в нем есть пункт о собственности супругов (единоличной, совместной);
  • иные документы, необходимые в индивидуальных случаях.

К иным документам, к примеру, можно отнести:

  • решения органов опеки/попечительства, если в сделке участвуют (прописаны в квартире)
  • несовершеннолетние дети;
  • решение суда;
  • договор дарения, когда квартира получена таким способом.

Правовые последствия совершения мены для сторон сделки

Что такое мена и какие у неё особенностиЮридическим следствием вступления договора в силу для обеих сторон можно считать получение права на недвижимость. В этом смысле договоры мены и купли-продажи имеют одинаковые последствия- стороны становятся обладателями предмета договора.

  1. В бартерных сделках с недвижимостью часто фигурирует доплата, и одна из сторон становится еще и выгодополучателем.
  2. Нарушения условий договора любой из сторон могут быть основанием для признания соглашения мены недействительным.
  3. Однако для этого нужны веские основания, предусмотренные статьями 178–181 ГК РФ:
  • совершение сделки под давлением, угрозами (недействительность признается судом);
  • заключение договора вследствие обмана третьих лиц;
  • умолчание одной из сторон некоторых обстоятельств, подлежащих огласки (этот пункт Гражданский кодекс РФ основывает на добросовестности сторон договора);
  • заблуждение одной из сторон договора в отношении субъекта, мотивов сделки.

При нарушении существенных условий договора одной из сторон возможно расторжение соглашения.

Для признания сделки недействительной необходима подача судебного иска пострадавшей стороной.

Правовые последствия такого расторжения устанавливаются судебным решением. Как правило, при наличии явных доказательств мошенничества при заключении сделки суд встает на сторону потерпевшего участника и выносит решение о возврате недвижимости владельцу в исходном состоянии.

Получение свидетельств о праве собственности на квартиры

Для получения правоустанавливающего документа – права собственности надо обратиться в территориальное отделение Росреестра.

Что такое мена и какие у неё особенности

  • договор мены, заверенный у нотариуса;
  • личные документы сторон: паспорта, свидетельства о рождении детей, расторжении или заключении брака;
  • заявление;
  • квитанция об уплате государственной пошлины.

Предполагается, что при вступлении сделки мены в силу обе его стороны одновременно получат имущественные права на жилье, а, значит, и свидетельство. Однако на практике не всегда это возможно. Поэтому в тексте договора обязательно указать порядок вступления в права и срок действия договора.

До 1998 года свидетельства не выдавались, следовательно, на жилье, приобретенное или полученное в результате мены до этого года, документы не были получены.

Теоретически, если владелец не собирается продавать, дарить жилье, правоустанавливающие документы можно не получать. Однако любая сделка, в том числе и регистрация нового жильца, требует представления именно свидетельства.

Видео: Подмена договора купли-продажи договором мены

В видеоролике рассказывается о распространенном способе мошенничества при заключении сделок с недвижимостью, когда договор мены недвижимости формально подменяется договором купли-продажи. В чем заключается обман и какие правовые последствия могут наступить для сторон подобной сделки?

Источник: http://PropertyHelp.ru/kvartira/kuplya-prodazha/chto-takoe-mena-nedvizhimosti.html

Мена

Wise 19 августа 2015 10:52

Мена — особая форма сделки, участники которой выступают в роли владельцев имущества. Условия мены закрепляются в соответствующем договоре, который должен неукоснительно выполняться каждой из сторон.

Сущность и история появления мены

Что такое мена и какие у неё особенности

Главное отличие мены от продажи состоит в том, что в последнем случае имущество меняется на другой товар, а не на наличные деньги. Как следствие, при совершении сделки вещное право действует для одной из сторон, а для другой — личное право, подразумевающее получение эквивалентной цены за объект сделки. Что касается мены, то здесь для обеих сторон сделки имеет место вещное право.

Понятие реального (вещного) договора появилось еще во времена римского права. Первые соглашения не подразумевали обязательной передачи объекта сделки в обмен на иное имущество. Но если одна сторона договора производила товар для последующей передачи, то могла требовать аналогичных действий и от другой стороны.

В такой форме мена была известна в прусском и австрийском законах, а также общегерманском праве. Что касается французского варианта мены, то в нем после оформления сделки стороны брали обязательства передавать оговоренное в соглашении имущество. В свою очередь, ответственность при оформлении мены была много ниже, чем при заключении стандартной сделки купли-продажи.

В России до 18 века большой популярностью пользовался обмен поместьями и другим крупным имуществом. Но в 1714 году на мену имущества был наложен запрет с основной целью — исключить неразбериху  при передаче объектов в наследство.

В 1786 году соответствующее правило было закреплено на законодательном уровне. В частности, в статье 1374 появилась норма, согласно которой мена недвижимым имуществом была запрещена.

Но было в этом законе несколько исключений:

  • — разрешалось производить обмен казенными землями;
  • — допускалось размежевание земель по договоренности сторон путем составления так называемых променных актов.
  • Преимущества таких сделок было в том, что промены можно было совершать без особых формальностей и выплаты крепостных пошлин;
  • — с разрешения руководящих органов можно было меняться землями на соседних участках.
  • Кроме этого, допускалась мена земель малороссийских казаков, лютеранских и римско-католическим церквей и так далее.

Мена: особенности, объекты, характеристики договора

Каждая сделка закрепляется специальным документом — договором мены. Если исходить из условий соглашения,то одна из сторон должна предоставить второй товар (услугу) в обмен на другой (встречный) объект. Определение договора мены четко прописано в ГК РФ (статься 567, пункт 1).

Что такое мена и какие у неё особенности

Один из видов мены — это бартер, который подразумевает обмен продукций при торговле с другими государствами. Особенность такой операции в том, что она требует обязательного лицензирования деятельности, а сами товары, участвующие в сделке, должны иметь равноценный характер.

В роли предмета мены может выступать не только продукция, которая свободна от обременения, но и права на собственность. Товар, который выступает в роли объекта мены, является главным условием соглашения между сторонами.

Если объекты сделки с одной и другой стороны является неравноценными, то участник соглашения с более дешевым товаром должен произвести доплату в размере разницы цен. По факту совершения сделки происходит мгновенный переход права собственности.

Главное условие — передача оговоренного товара обеими сторонами.

Срок договора мены различен, и здесь все зависит от договоренности участников сделки.

Если обмен товарами производится не в один момент (сроки передачи и получения объекта сделки не совпадают), то обязательство передачи объекта в более поздний срок называется встречным обязательством.

При таком виде сделки «последний» исполнитель может вовсе не передавать товар, если другой участник не выполнил своих обязательств.

  1. Что такое мена и какие у неё особенности
  2. Форма договора мены бывает двух видов — письменной и устной. В международной практике первый вариант более популярен, но в ряде случаев возможна и устная форма заключения сделки, а именно:
  3. — между любыми субъектами сделки при условии, что договор будет исполнен одномоментно, то есть сразу же после заключения;
  4. — объектом сделки выступает товар на сумму в размере менее десяти МРОТ.
  5. Во всех остальных ситуациях, которые не попадают под указанные выше пункты, договор составляется только письменно.
  6. В самом договоре мены фиксируются:

— права и обязательства сторон сделки. В данном пункте прописывается «перекрестная» ответственность, когда обязательства одного участника соглашения являются правом другой стороны. Главное условие — своевременная передача равноценных по цене товаров;

— ответственность. Если один участник сделки передал другому некачественный (испорченный) товар, то для него наступают последствия, оговоренные в нормах сделки купли-продажи. В случае когда третья сторона изъяла товар, то потерпевшее лицо может требовать от второй стороны соглашения покрытия текущих убытков.

  • К отличительным особенностям договора мены, которые выделяют его среди других договорных обязательств, можно отнести:
  • — мена — это сделка, которая всегда направлена на передачу имущества. Этим она имеет схожие черты с целой группой популярных сделок — арендой, ссудой, рентой, займом, дарением, куплей-продажей и так далее;
  • — договор мены отличается от других соглашений возмездного типа. Главная особенность — характер встречного предоставления, то есть участники соглашения производят взаимный обмен товарами;
  • — при оформлении мены имущество, взаимно передаваемое друг другу, переходит в собственность;
  • — право собственности по факту обмена происходит сразу же после выполнения требований договора сторонами сделки.

Что такое мена и какие у неё особенностиВ современной практике оформление мены часто применяется для прикрытия «темных» схем и противозаконных действий. К примеру, стороны посредством таких сделок могут уходить от необходимости выплаты налогов. Это легко объяснить, ведь по договору мены у сторон есть возможность самостоятельно устанавливать эквивалент передаваемых товаров. К примеру, определенную ценность можно обменять на долговую бумагу (облигацию, вексель) без обеспечения. Если в результате следственных действий будет выявлена такая сделка, то она переходит в разряд притворных.

На законодательном уровне каких-то особых требований к участникам договора мены нет. Единственное, что каждая из сторон сделки должна быть собственником передаваемого другой стороне имущества или же иметь ограниченное вещное право (последне позволяет распоряжаться соответствующим имуществом).

Товаром для мены признается любая вещь, которая относится в индивидуальному имуществу, относится к категории движимого или недвижимого.

Аналогично сделкам купли-продажи мена некоторых вещей может регулироваться правовыми актами РФ, Федеральными законами и Гражданским Кодексом.

Так, специальные правила мены и купли-продажи установлены для валюты и ценных бумаг. В качестве объекта мены не могут выступать услуги.

В договоре мены можно прописывать:

— характеристики объекта сделки, которые должны полностью соответствовать предъявляемым требованиям. Если это условие не прописывается, то передаваемый товар должен просто быть пригодным для использования;

— условия о комплектности объекта сделки, наличие упаковки или тары. Для таких случаев в договоре предусмотрены специальные положения.

Читайте также:  Порядок наследования оружия после смерти владельца

По факту совершения сделки каждая из сторон должна принять объект (товар). Исключением могут быть лишь ситуации, когда один из участников имеет право поменять переданный объект или же вообще отказаться от выполнения сделки (к примеру, в случае, если переданный товар имел явные недостатки).

В ситуации, когда участник сделки пошел на нарушение условий сделки или отказался от товара, договор мены расторгается. Более того, вторая сторона вправе потребовать от другого участника договора компенсации полученных убытков (если таковые имели место).

Что касается формы, то в действующем законодательстве каких-то особых требований нет. Следовательно, при оформлении мены все чаще применяются правила купли-продажи. При этом форма соглашения мало чем отличается от стандартной.

Источник: https://utmagazine.ru/posts/11920-mena

Договор мены – отличия от обмена, особенности заполнения

Довольно часто в мире недвижимости встречаются сделки по обмену квартир. Казалось бы, обмен и обмен – ничего сложного.

На самом деле замена одной квартиры на другую может называться по-разному – обмен и мена. Хоть эти слова и являются однокоренными, в сделках с жильем они имеют совершенно разные значения.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-33-98.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 407-22-74.

Что есть что

Мена жилья – сделка, по которой две стороны передают друг другу равноценные на их взгляд объекты, собственниками которых они являются. При этом права на собственность переходят к каждой стороне, подобно сделке купли-продажи.

Обмен жилья – сделка, по которой наниматели жилья, принадлежащего государству, обмениваются квартирами и перезаключают договоры найма.

При этом обязательно должно быть получено согласие наймодателя, и выполнены некоторые обязательные условия

Различия между договорами мены и обмена

Что такое мена и какие у неё особенности

  • Самое основное отличие – при мене жилье обязательно должно быть в собственности. То есть один собственник передает свою квартиру другому по договору, затем сделка регистрируется в Росреестре, и свидетельства о праве собственности переделываются на новых собственников.
  • При обмене жилье является муниципальным, люди проживают в нем по договору найма. Обмен социального жилья оформляется по-другому – после регистрации сделки в Росреестре наймодатели переоформляют договоры найма на новых жильцов. При этом к новым хозяевам переходит лишь право пользования квартирой, как это было и с предыдущим жильем.
  • Нельзя обменивать муниципальное жилье на собственное и наоборот.
  • Обмен и мена регулируются разными законами. Мена жилья относится к сделкам, которые контролирует Гражданский Кодекс (гл. 31), а обмен проводится в соответствии с Жилищным Кодексом (ст. 72).

Особенности договора мены

Что такое мена и какие у неё особенности

  • данные обеих сторон (ФИО, паспортные данные, прописка);
  • данные об обмениваемом жилье (название, адрес, площадь, стоимость);
  • на каких основаниях квартиры принадлежат сторонам (чаще всего номер свидетельства права собственности и договор, по которому квартира была получена);
  • дополнительно можно указать особенности обеих квартир – на каком этаже расположена, тип дома (панельный, кирпичный и другие),
  • наличие балкона или подвала, сколько комнат, какое отопление, какая остается встроенная техника и мебель и другие;
  • отдельным пунктом стоит упомянуть, что квартира не находится под арестом или в залоге, нет никаких обременений;
  • обязательный пункт – в договоре должен быть список людей, которые имели право на старую квартиру (в новой квартире они должны иметь точно такие же права);
  • срок, в течение которого стороны должны освободить квартиры и передать друг другу.

Эти пункты включаются в каждый договор мены. Но сделки бывают разными, поэтому существуют некоторые дополнительные условия

Если нужна доплата

Не всегда получается найти равноценные квартиры. В этом случае сторона, жилье которой стоит меньше, должна доплатить второй стороне разницу. При этом доплата может быть не только деньгами. Можно передать также ценные бумаги или какое-то другое имущество.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-33-98.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 407-22-74.

Все это обязательно указывается в договоре. Иногда людям не хочется платить налог, и они просят не указывать в договоре сумму доплаты. Пишут, что квартиры являются равноценными. Это опасно тем, что после регистрации сделки доплату можно уже не получить.

К тому же, в случае, если разница в стоимости жилья будет слишком явной, этим вопросом обязательно заинтересуются – сначала органы, регистрирующие сделку, а потом и налоговая.

Например, стороны меняют однокомнатную квартиру в старом доме на двухкомнатную в новостройке, да еще и с хорошим ремонтом. В договоре указано, что квартиры равнозначные. Очевидно, что такая сделка может вызвать подозрения, что повлечет за собой разные задержки и неприятности.

Лучше точно указывать в договоре сумму доплаты

Дополнительно можно предусмотреть санкции на случай, если доплата не будет выплачена вовремя. Например, некоторый процент от всей суммы за каждый день просрочки.

Мена долей в квартире

Что такое мена и какие у неё особенности

Важный нюанс – мена приравнивается к купле-продаже, поэтому доля в квартире должна быть сначала предложена остальным собственникам этой квартиры. К договору нужно приложить документ, подтверждающий это. Например, нотариально заверенное согласие других собственников на продажу или мену.

В случае, если такое согласие получить проблематично, можно пойти другим путем. По закону, нужно письменно уведомить остальных собственником о том, что доля продается.

В течение месяца они должны сообщить, что хотят воспользоваться своим правом и купить долю. Можно отправить такие уведомления заказным письмом.

Если через месяц не будет ответа – копия письма с отметкой о дате получения и будет доказательством того, что все требования закона выполнены.

Если в квартире есть несовершеннолетние

В этом случае дополнительно потребуется согласие органов опеки. Для получения такого согласия придется доказать, что дети переезжают в лучшие условия. Также по договору мены дети должны получить такое же количество метров, каким они владели в старой квартире, или больше.

Лучше указать в договоре отдельным пунктом то, что согласие органов опеки получено. Также указываются реквизиты этого согласия.

Мена квартиры на земельный участок

Что такое мена и какие у неё особенности

  • кадастровый номер;
  • площадь участка;
  • назначение земли, на которой он расположен;
  • если на участке есть какие-то постройки – указать их.

Также к договору прикладывается чертеж, на котором обозначен нужный участок.

В заключение стоит отметить, что в плане налогов договор мены приравнивается к договору купли-продажи. Это означает, что стороны должны будут отчитаться за свои «проданные» квартиры.

Если старая квартира принадлежала человеку больше 3 лет – декларацию подавать не придется. Если меньше – придется отчитаться.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-33-98.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 407-22-74.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Источник: https://zakonometr.ru/nedvizhimost/obmen/mena-kvartiry.html

Особенности заключения договора мены квартиры

Договор мены квартиры заключают с целью передачи объекта недвижимости в законное владение другому лицу в обмен на квартиру последнего. В этом случае происходит передача не просто определенных квадратных метров, но и прав собственности на таковые. Прежде чем заключать соглашение следует подробно изучить особенности сделки такого плана.

Что такое договор мены

Что такое мена и какие у неё особенности

Вдобавок следует различать договор мены и обмена. Факторы, указывающие на расхождения, заключаются в следующем:

  1. Мена предполагает взаимную передачу права собственности от одной стороны другой, при этом объектом выступает жилье, находящееся во владении у участников сделки.
  2. Обмен предусматривает сделку, связанную с квартирами, проживание в которых основано на договоре социального найма. Иными словами, стороны, предпринявшие обмен, не имеют прав собственности на недвижимость. В этом случае происходит обычная смена места жительства.

Гражданский Кодекс РФ приравнивает соглашение мены к самостоятельному типу договорных обязательств. Контракт обретает силу только после фиксации права собственности в Росреестре и после оформления новых документов на жилье — техпаспорта, кадастрового паспорта, справки из ЕГРН и прочих бумаг.

Особенности соглашения

Если рассматривать отличительные черты договора мены, следует заострить внимание на таких моментах:

  • соглашение предполагает безвозвратное отчуждение недвижимого имущества;
  • предметом контракта могут выступать объекты не эквивалентные по стоимости, например, если цена одной квартиры выше стоимости другой, может быть обговорена и назначена дополнительная плата;
  • равноценность объектов недвижимости выявляется сторонами сделки самостоятельно;
  • право собственности на жилье по такому договору переходит одновременно после передачи бумаг каждому участнику сделки (если в пунктах контракта не прописан иной порядок).

В целом же к документу применимы общие положения договоров, если только это не противоречит пунктам соглашения и обязательствам сторон.

Основные пункты договора

Что такое мена и какие у неё особенности

Составить соглашение можно заручившись поддержкой юристов, а можно и самостоятельно. Однако следует тщательно продумать текст контракта, стараясь не упустить важные моменты.

Обязательно потребуется отразить следующие сведения:

  1. подробная информация об участниках сделки — Ф.И.О., адреса, даты рождения, паспортные реквизиты;
  2. описание и характеристика недвижимости, подлежащей обмену — месторасположение каждого объекта, этаж, планировка, площадь и прочие моменты;
  3. недостатки жилья, если имеются;
  4. стоимость квартир, определяемая сторонами сделки самостоятельно;
  5. данные по бумагам, выступающими доказательствами факта наличия права собственности на жилье;
  6. размер доплаты, если таковая требуется и порядок ее выплаты;
  7. алгоритм процедуры передачи квартир с указанием сроков, в которые необходимо произвести фактический обмен;
  8. положения, описывающие процедуру разрешения возможных споров;
  9. дата и место подписания контракта.

Важно указать и полный список лиц, обладающих правом пользоваться недвижимостью после свершения сделки.

Скачать образец договора мены квартиры

Сбор документов

Перечень документации, требуемой для заключения договора мены, аналогичен списку бумаг, запрашиваемых для процесса купли-продажи квартиры. Отличие состоит в том, что документы следует подготовить обеим сторонам сделки.

Пакет включает бумаги:

  • документ, подтверждающий наличие прав на объект недвижимости;
  • паспорт из кадастра;
  • выписка из домовой книжки;
  • копия лицевого счета;
  • паспорт;
  • свидетельство о браке либо расторжении такового;
  • если недвижимость приобретена в браке, следует подготовить согласие от супруга, либо супруги на проведение сделки и заверить документ нотариально.

Не исключено, что пакет документов потребуется дополнить. Здесь все зависит от особенностей каждой конкретной ситуации.

Договор мены во многом схож с соглашением о купле-продаже, однако, этот вид контракта обладает определёнными особенностями. Нюансы требуют тщательного изучения еще до процедуры подписания документа. Важно составить положения договора таким образом, чтобы в дальнейшем не возникало спорных моментов. Оптимальным же вариантом будет заключение соглашения при помощи юриста.

Источник: https://law03.ru/finance/article/osobennosti-zaklyucheniya-dogovora-meny-kvartiry

49. Понятие и юридическая характеристика договора мены

  • Договором
    мены называется договор, по которому
    стороны взаимно обязуются передать
    друг другу товары в собственность.
  • Договор
    мены является: 1) консенсуальным; 2)
    возмездным – основанием исполнения
    обязательства по передаче товара
    является получение встречного
    удовлетворения (за товар другой товар);
    3) взаимным – наличие субъективных прав
    и обязанностей у обеих сторон договора
    мены.
  • Договор
    мены может носить как потребительский,
    общегражданский характер (между
    гражданами, а также некоммерческими
    организациями), так и коммерческий
    (между предпринимателями) в зависимости
    от назначения предмета договора.

Стороны
договора.

Сторонами мены могут выступать
только лица, обладающие правом
собственности или другим вещным правом
на имущество: 1) граждане; 2) юридические
лица; 3) предприниматели; 4) комиссионеры.

Читайте также:  Что такое государственный жилищный фонд

Предметом
договора мены могут являться любые не
изъятые из оборота вещи, а также существует
возможность мены вещи на имущественное
право. Субъективные гражданские
обязанности, а также личные неимущественные
блага не могут выступать в качестве
предмета договора мены.

Цена
договора

– стоимость
каждого из встречных предоставлений,
при неравной стоимости обмениваемых
товаров, передача менее ценного товара
должна сопровождаться уплатой разницы
в ценах (компенсации), платеж производится
непосредственно до или после передачи
соответствующего товара. Указание цены
договора мены в денежных единицах не
обязательно. Мена товаров может не
сопровождаться их денежной оценкой.

  1. Срок
    договора– определяется самими сторонами.
  2. Единственное
    существенное условие договора мены –
    условие о предмете.
  3. Форма
    договора:
  4. 1)
    устная форма (исполняемые в момент
    совершения, а также сделки между
    гражданами на сумму менее 10 МРОТ);
  5. 2)
    письменная (все остальные).
  6. Риск
    случайной гибели товара переходит на
    покупателя с момента, когда продавец
    считается исполнившим свою обязанность
    по передаче товара покупателю.
  7. Права
    и обязанности сторон.
  8. Основной
    обязанностью сторон является передача
    товара в собственность контрагенту:
  9. 1)
    передача обмениваемых товаров должна
    производиться одновременно, в противном
    случае одна из сторон лишается права
    владения вещью (передав ее другой
    стороне), но сохраняет право собственности;
  10. 2)
    право собственности возникает одновременно
    у обоих приобретателей после того, как
    произведена последняя по времени
    передача товара;
  11. 3)
    обязанность передать товар свободным
    от прав третьих лиц;
  12. 4)
    обязанность стороны договора информировать
    контрагента о нарушении последним
    условий договора мены.

50. Понятие, элементы и содержание договора дарения

оговор
дарения– соглашение, в силу которого
одна сторона (даритель) безвозмездно
передает или обязуется передать другой
стороне (одаряемому) вещь в собственность
либо имущественное право (требование)
к себе или к третьему лицу либо освобождает
или обязуется освободить ее от
имущественной обязанности перед собой
или перед третьим лицом (п. 1 ст. 572 ГК
РФ). Данный договор регулируется гл. 32
ГК РФ.

Договор
дарения является: 1) консенсуальным –
когда даритель обещал подарить конкретную
вещь; 2) реальным – договор считается
заключенным с момента передачи вещи;
3) безвозмездным; 4) односторонним.

Сторонами
договора являются даритель и одаряемый.
На любой из сторон могут выступать
граждане и юридические лица, а также
публичные образования.

  • Предметом
    договора дарения могут являться любые
    не изъятые из оборота вещи, а так же
    существует возможность дарения
    имущественного права.
  • Форма
    договора:
  • 1)
    устная;
  • 2)
    письменная (в случае обещания подарить),
    с обязательной государственной
    регистрацией (в случае дарения
    недвижимости).
  • Не
    допускается совершение договора
  • 1)
    если и дарителем, и одаряемым выступают
    коммерческие организации;
  • 2)
    если одаряемыми являются работники
    лечебных, воспитательных учреждений,
    учреждений социальной защиты и других
    аналогичных учреждений, а дарителями
    – граждане, находящиеся в таких
    учреждениях на лечении, содержании или
    воспитании, супруги и родственники этих
    граждан;
  • 3)
    если одаряемыми являются государственные
    служащие и служащие органов муниципальных
    образований и дар передается гражданином
    или юридическим лицом в связи с их
    должностным положением или в связи с
    исполнением ими служебных обязанностей;

4)
если дарителями являются малолетние и
граждане, признанные недееспособными,
и договор совершается от их имени их
законными представителями. Исключение
составляют обычные подарки, стоимость
которых не превышает пяти установленных
законом минимальных размеров оплаты
труда.

  1. Даритель
    вправе отказаться от исполнения договора
    без возмещения убытков, причиненных
    этим одаряемому, в случаях:
  2. 1)
    если после заключения договора
    имущественное или семейное положение
    либо состояние здоровья дарителя
    изменилось настолько, чтоисполнение
    договора в новых условиях приведет к
    существенному снижению уровня его
    жизни;
  3. 2)
    если одаряемый совершил покушение на
    жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов
    его семьи или близких родственников
    либо умышленно причинил дарителю
    телесные повреждения.
  4. В
    случае смерти дарителя право на отказ
    от исполнения договора реализуют его
    наследники.

Источник: https://StudFiles.net/preview/5897333/page:38/

Договор мены особенности

То право, которое возникает у одаряемого, носит личный характер. Уступить это право одаряемый не может. Если одаряемый умер, не успев получить подарка, то наследники не имеют право на получение дара. Это право не переходит по наследству. Обязанность дарителя в свою очередь передаваема, может от личности дарителя отделятся. Обязанность дарителя передается по наследству.

Договор мены

Если объектом мены являются товары, определяемые родовыми признаками, при исполнении договора мены важное значение имеет количество подлежащих передаче товаров, которое должно быть предусмотрено в договоре в соответствующих единицах измерения или денежном выражении. Договором может быть предусмотрено, что передаче подлежат товары в определенном соотношении по видам, моделям, размерам, цветам и иным признакам, т. е. в ассортименте, согласованном сторонами (ст. 467 ГК РФ).

Особенности заключения договора мены

Необходимо особо отметить, что право преимущественной покупки (п.5 ст.250 ГК РФ) действует также и при отчуждении доли жилья по договору мены.

Видимо правильнее было бы назвать это право не правом преимущественной покупки, а правом преимущественной мены или преимущественного приобретения.

Возможно, законодатель имеет ввиду случай, когда собственник может предложить отчуждателю доли для мены жилое помещение подобного рода.

Понятие договора мены

В системе традиционно формализованного осуществления внешнеторговых операций бартерные сделки выделяются особым контролем со стороны финансовых и таможенных органов.

Данный порядок обусловлен тем, что внешнеторговый бартер объективно представляет собой вариант заключения притворной сделки.

В связи с этим главными подконтрольными параметрами бартерной сделки являются: реальность, количество и качество исполнения (особенно в случае обмена работами, услугами и результатами интеллектуальной деятельности) и соблюдение условия «эквивалентности».

Договор мены

Договор мены должен заключаться в форме, тождественной той, в которой надлежит заключать договор купли-продажи соответствующего товара.

Таким образом, форма данного договора может быть устной или письменной.

Заключение договора мены в устной форме применимо к случаям, когда стоимость товара, подлежащего обмену между гражданами, не превышает 10 МРОТ. В остальных случаях необходима письменная форма договора.

Особенности договора мены

Переход права собственности на обмениваемые товары в соответствии со ст. 570 ГК по общему правилу происходит после того, как обязанности по передаче товаров исполнены обеими сторонами, т.е.

предполагается одновременным для каждой из сторон договора (если только иное прямо не предусмотрено законом или договором).

Такое положение призвано предотвратить ситуацию, в которой сторона, первой получившая товар, приобретает на него право собственности, не выполнив встречной обязанности по передаче контрагенту другого товара.

Рекомендуем прочесть:  Дизайн земельных участков

Переход права собственности на обмениваемые товары в соответствии со ст. 570 ГК по общему правилу происходит после того, как обязанности по передаче товаров исполнены обеими сторонами, т.е.

предполагается одновременным, если только иное прямо не предусмотрено законом или договором (например, право собственности на недвижимые вещи по общему правилу п. 2 ст. 223 и п. 1 ст. 551 ГК возникает и прекращается в момент государственной регистрации).

Такое положение призвано предотвратить ситуацию, в которой сторона, первой получившая товар, приобретает на него право собственности, не выполнив встречной обязанности по передаче контрагенту другого товара.

Консенсуальный договор дарения сложно охарактеризовать как двусторонне обязывающий (двусторонний). У одаряемого нет обязанности принять дар — от него требуется только согласие, его право парадоксально заключается в отказе от дара.

Возможно, в договоре дарения мы имеем дело с совокупностью двух встречных односторонних сделок: действия по предоставлению имущественных выгод со стороны дарителя и согласие на принятие дара со стороны одаряемого.

Такой конструкцией оптимально объясняются особенности договора дарения, в частности особенности его расторжения.

Особенности договора мены

Во-вторых, не становятся собственниками приобретенных по договору мены товаров также граждане или юридические лица, наделенные полномочиями на совершение указанных действий от своего имени в силу договора комиссии, агентского договора или договора доверительного управления.

Договор мены: как осуществляется обмен жилыми помещениями согласно ГК РФ

Процедура мены возникла задолго до купли-продажи. В современном мире, однако, применение договоров такого типа весьма ограничено. Заключение договора мены позволяет существенно сэкономить время в тех случаях, когда намерения двух лиц продать одну вещи и приобрести другую совпадают.

Гражданское право

Переход права собственности на обмениваемые товары в соответствии со ст. 570 ГК по общему правилу происходит после того, как обязанности по передаче товаров исполнены обеими сторонами, т.е.

предполагается одновременным для каждой из сторон договора (если только иное прямо не предусмотрено законом или договором).

Такое положение призвано предотвратить ситуацию, в которой сторона, первой получившая товар, приобретает на него право собственности, не выполнив встречной обязанности по передаче контрагенту другого товара.

Рекомендуем прочесть:  Какие льготы бюджетникам

Особенности договора мены

В-третьих, при совершении бартерных сделок (в широком смысле) в качестве предмета могут использоваться не только вещи в форме товара, но также работы, услуги и результаты интеллектуальной деятельности.

В системе традиционно формализованного осуществления внешнеторговых операций бартерные сделки выделяются особым контролем со стороны финансовых и таможенных органов.

Данный порядок обусловлен тем, что внешнеторговый бартер объективно представляет собой вариант заключения притворной сделки.

Договор мены

Существуют определенные ситуации, при которых мена, как и купля-продажа, неосуществима без привлечения денежных средств. Подобные обстоятельства возникают в случае обмена неравноценным товаром.

Мена является наиболее уместным правовым механизмом в сравнении с куплей-продажей и в такой ситуации, когда заинтересованная сторона не располагает достаточно средствами на покупку какого-либо имущества согласно договору купли-продажи, но имеет равноценный (или неравноценный) материальным благом, не вызывающим у него никакого интереса.

Договор мены

Договоры купли-продажи и мены тесно связывает история их зарождения и развития. Старшим из них является договор мены, возникший на заре развития человеческого общества в период, когда денег как таковых во всех их формах проявления еще не существовало. Естественно, в тот период и сама мена не имела правового характера.

В римском праве в течение длительного времени, включая классический период истории римского права, мена рассматривалась в качестве непоименованного реального контракта .

Собственно говоря, и договор купли-продажи в римском праве, совершавшийся способом манипуляции, первоначально был, по существу, сделкой по обмену определенной вещи на соответствующее количество материала, в роли которого выступала медь.

По мере развития торговли и появления чеканных металлических денег договор купли-продажи стал основным в системе договоров по передаче вещей в собственность. Договор мены во многих странах Европы получил в законодательстве статус поименованного договора лишь в позднее Средневековье.

При этом законодательные акты посвящали договору мены незначительное число правовых норм, рассматривая его хотя и в качестве самостоятельного, но тем не менее вспомогательного (дочернего) договора по отношению к договору купли-продажи. Таковым, по существу, он продолжает оставаться и в современном гражданском законодательстве в промышленно развитых странах, включая Россию.

Заключение договора мены

В соответствии со статьей 567 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. Договор мены — сделка, сущность которой заключается в передаче имущества. Все врученные предметы по договору переходят в собственность принимающей стороны.

Источник: https://zakonandpravo.ru/alimenty/dogovor-meny-osobennosti

Ссылка на основную публикацию