Что такое альтернативная продажа квартиры

Последнее обновление: 18.02.2018

Альтернативная покупка или продажа квартиры (об этом ниже) – это самый распространенный тип сделки на рынке недвижимости. В Москве, например, по оценкам риэлторов, среди всех сделок купли-продажи квартир, более 70% – альтернативные. Почему так? Да потому, что большинство людей, продавая свои квартиры, не остаются с деньгами на улице, а покупают себе взамен другие квартиры, фактически, меняя свое жилье. Такая одновременная продажа одной квартиры и покупка другой, и называется альтернативной сделкой с недвижимостью.

В риэлтерском сленге существует несколько названий для разных типов сделок купли-продажи квартир:

• Прямая (или чистая/свободная) продажа;
• Альтернативная покупка или продажа квартиры («альтернатива»);
• «Цепочка» (несколько «альтернатив», увязанных в одну сделку).

Тип сделки намекает на ее простоту или сложность, а также – на время, которое потребуется на подготовку такой сделки. Очевидно, что выстраивание «цепочки» усложняет сделку, и требует больше времени на ее подготовку, по сравнению с простой («чистой») продажей квартиры.

Рассмотрим прямую и альтернативную продажу квартир подробнее.

Несовершеннолетний ребенок в сделке купли-продажи квартиры. Что делать? Смотри на соответствующем шаге Инструкции.

Прямая продажа квартиры

Имеется в виду, что Продавец квартиры просто получает за нее деньги и уходит, не покупая себе ничего взамен. Т.е. за продаваемой квартирой не тянется «хвост» из других квартир, которые продаются/покупаются одновременно с ней.

При прямой (или чистой) продаже квартиры есть только две стороны сделки: Продавец и Покупатель. Больше они ни от кого не зависят. Это, очевидно, самая простая и удобная форма сделки с недвижимостью. Но «чистые продажи» квартир, к сожалению, встречаются на рынке нечасто.

Сколько стоят услуги риэлтора при продаже и покупке квартиры? Практика рынка – см. по ссылке.

Альтернативная продажа квартиры («альтернатива»)

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры означает, что собственник продает свою квартиру и покупает себе другую квартиру взамен (за деньги от продажи первой). Причем, делается это одновременно, т.е. сделка на обе квартиры проходит в один день, оба Договора купли-продажи (ДКП) подписываются одновременно, и регистрация документов на обе квартиры происходит тоже единовременно.

Чаще всего оказывается, что это единственный способ поменять свою квартиру на ту, которую хочется. Ведь прямой обмен (по договору мены квартир) случается очень редко, так как для этого должно произойти полное совпадение интересов тех, кто меняется. А это, понятное дело, ситуация маловероятная.

Таким образом, в альтернативной сделке покупки и продажи квартиры участвуют, как минимум, три стороны:

• Покупатель квартиры-1;
• Продавец квартиры-1, который в свою очередь является Покупателем «альтернативной» квартиры-2;
• Продавец «альтернативой» квартиры-2.

В разговоре «альтернативной квартирой» могут называть как квартиру-1, так и квартиру-2. Это уже – на вкус участников сделки. Суть от этого не меняется. Мы, например, для понимания называем «альтернативной» ту квартиру, которая покупается взамен имеющейся, то есть – квартиру-2.

Типовой алгоритм проведения альтернативной сделки мы для удобства вынесли в отдельную заметку:

Подробный порядок действий при проведении альтернативной сделки с квартирой – рассмотрен на отдельной странице по ссылке.

Альтернативная сделка с недвижимостью, естественно, несколько сложнее в плане организации, чем «прямая (или чистая) продажа». Она занимает больше времени, и имеет свои специфические риски (об этом ниже). Но это наиболее распространенный вариант обмена квартир через куплю-продажу.

Какой будет налог при одновременной продаже и покупке квартиры в альтернативной сделке? Смотри по ссылке.

«Цепочка» квартир

«Цепочка квартир» – это сделка, в которой продается не одна «альтернативная квартира», а две или несколько. Продавцы каждой предыдущей квартиры являются покупателями следующей в «цепочке» квартиры.

Причем, необязательно эти квартиры выстраиваются последовательно друг за другом. Например, при продаже 4-х комнатной квартиры, ее Продавец выбрал себе взамен две «однушки» и «двушку» (с доплатой) – вот и построилась «цепочка» из четырех квартир, где вместо одной покупают сразу три «альтернативных».

Очевидно, чем длиннее «цепочка квартир», тем больше ее участников, и тем сложнее выстроить всю сделку. Время подготовки такой комплексной сделки, а также вероятность ее срыва – повышаются. Если в процессе подготовки сделки выпадает одно звено «цепочки», то рушится вся сделка, и приходится начинать все сначала.

На практике, «цепочки» свыше 4-х квартир встречаются редко.

Чтобы ограничить рост «цепочки квартир», можно в условиях Договора об авансе внести условие, что очередной Продавец должен будет выбирать себе взамен квартиру только в прямой продаже.

Реалии рынка недвижимости большого города таковы, что среди квартир в прямой продаже чаще встречаются «однушки» и «двушки». Большие же квартиры (3-4-х комнатные), как правило, тянут за собой «альтернативу» или целую «цепочку».

•   ♦ К слову об альтернативных сделках ♦
• (о междугороднем обмене жилья через альтернативную сделку купли-продажи)
• Что нужно знать об общей собственности супругов в сделке купли-продажи квартиры – смотри в Глоссарии по ссылке.

Расчеты через банковские ячейки в альтернативных сделках

Передача денег в альтернативной сделке или в цепочке квартир, обычно, происходит наличным путем с использованием банковских сейфовых ячеек. Чтобы учесть разные интересы участников, арендуют две или несколько ячеек одновременно, и подписывают разные соглашения по условиям доступа к каждой ячейке.

Чаще всего, продажа одной квартиры и покупка другой (альтернативной) происходит с доплатой или, наоборот, получением разницы в стоимости. Тогда для расчетов арендуют две банковские ячейки – одну для основной суммы, другую для доплаты (см. пример-схему).

  ♦ Пример-схема передачи денег через две ячейки ♦

По сравнению с расчетами в обычной (прямой) сделке купли-продажи квартиры, в альтернативной сделке существуют свои нюансы денежных взаиморасчетов через банковскую ячейку, т.к. здесь возникает конфликт интересов нескольких сторон сделки (подробнее об этом см. по ссылке).

Просмотр квартиры на «вторичке» перед покупкой. Какие вопросы задавать Продавцу? Смотри на соответствующем шаге Инструкции.

Специфические риски альтернативной сделки

Помимо типовых рисков, характерных для обычной продажи или покупки квартиры, при построении альтернативной сделки дополнительно возникают еще и специфические риски, связанные с организацией этого комплексного процесса. Не нужно их бояться, нужно просто тщательней подойти к процессу подготовки этого мероприятия. Ведь любой риэлтор (а кто такой этот «риэлтор»? – см. по ссылке) организует такие сделки регулярно.

Какие же специфические риски присущи альтернативным сделкам с квартирами? Об этом ниже.

В альтернативной сделке (в цепочке квартир) участвует сразу несколько владельцев недвижимости. Банальная несогласованность действий между ними приводит к разрыву всей сделки. Даже если всего один из участников что-то «неправильно понял», в результате пострадают все участники – цепочка развалится.

Важно также, чтобы запросы (ожидания) владельцев квартир, тянущих за собой «альтернативу», были адекватными, то есть соответствовали рыночным ценам и возможностям.

Иначе возникает риск увеличения сроков сделки (Продавец не может подобрать себе «альтернативу»), и риск увеличения цены первой квартиры (Продавец не может уложиться с покупкой «альтернативы» в первоначальную цену).

Возврат аванса (задатка) за квартиру. Возможно ли это? Ответ в заметке по ссылке.

Но даже в хорошо согласованной альтернативной сделке всегда присутствует так называемый «риск частичной регистрации» – когда регистрируется только часть из общего пакета документов на две или несколько квартир. Дело в том, что юридически все Договоры купли-продажи квартир в альтернативной сделке между собой никак не связаны (т.е. юридически независимы). Поэтому регистратор формально не имеет оснований регистрировать их «одним пакетом». И требовать от регистратора прекратить регистрацию одного договора, если будет приостановлена регистрация другого – бесполезно. В результате кто-то из участников сделки может остаться без квартиры или без денег. Как не допустить такой коллизии?

Для этого на практике применяют следующее.

Ежедневно отслеживают ход процесса регистрации по номерам заявлений на регистрацию, благо на сайте Росреестра есть такая возможность онлайн (здесь), да и по единому бесплатному справочному телефону Росреестра (8-800-100-34-34) тоже подскажут.

Если Росреестр приостанавливает регистрацию по одному из договоров, то уведомление об этом незамедлительно направляется участникам этого договора. Тогда участники другого договора сразу пишут заявление на приостановку и второго договора.

Далее разбираются с причинами. Чаще всего, причинами приостановки регистрации могут быть сомнения регистратора в каких-либо документах, и его требование предоставить дополнительные справки. После чего процесс регистрации возобновляется.

Но в некоторых случаях может быть и отказ в регистрации.

В каких случаях регистрация сделки с квартирой может не состояться? Причины приостановки и отказа в регистрации прав – смотри по ссылке.

Другой способ решения – нанимают для регистрации всего пакета документов стороннего исполнителя. Такие услуги по регистрации сделок с недвижимостью оказывают многие юридические компании.

Стоит это недорого, но вероятность «частичной регистрации» в этом случае сильно снижается, так как юристы из этих контор занимаются регистрацией регулярно, и досконально знают требования местных отделений Росреестра.

Но самый надежный способ регистрации всего пакета документов скопом при альтернативной сделке купли-продажи квартиры – это проведение сделки через нотариуса. У нотариуса особые отношения с Росреестром, и особые полномочия для регистрации документов в этом ведомстве.

В частности, удостоверенные нотариусом договоры по сделкам с недвижимостью не нуждаются в дополнительной проверке юристов Росреестра, а потому срок регистрации здесь в разы короче, чем срок регистрации «обычных» документов. Когда нотариус берет регистрацию всего пакета на себя, то риск «частичной регистрации» близок к нулю.

Кто такие «третьи лица» в сделках с недвижимостью? Какие права у них есть? Кто из них может оспорить совершенную сделку?

Если все-таки не уследили за процессом, и «частичная регистрация» документов в альтернативной сделке произошла, то здесь два пути, как избежать потери денег или потери права на квартиру:

1. Решить вопрос согласованными действиями всех участников альтернативной сделки (если все участники – адекватные и порядочные люди). Например, завершить все-таки регистрацию по тому договору, где случился отказ в регистрации. Или всем вместе расторгнуть остальные договоры и вернуть все в исходное положение.
2. Решить вопрос через суд (если некоторые участники сделки, получив что хотели, отказались решать вопрос добровольно).

Следует также учитывать, что при построении «цепочек квартир» увеличивается количество всевозможных нюансов, спорных вопросов, задержек, а значит в договоры (авансовые и купли-продажи) нужно вносить сроки с некоторым запасом. Этот запас времени даст возможность решить возникший вопрос без разрыва отношений с участниками сделки, и без перезаключения ряда договоров.

Это касается сроков аванса, сроков доступа к ячейке с деньгами, сроков физического и юридического освобождения квартиры после продажи, и т.п.

Мошенничество с квартирами. Поучительные истории с примерами из практики.

Налоги в альтернативных сделках с квартирами

При совершении альтернативных сделок с недвижимостью, часто происходит путаница в исчислении налогов и налоговых вычетов. Участники таких сделок пытаются подменить налоговый вычет, возникающий при продаже квартиры, на сумму затрат, возникающих при альтернативной покупке.

Например, многие полагают, что если продать свою квартиру, скажем, за 100 руб., и тут же купить альтернативную квартиру с доплатой за 120 руб., то сальдо дохода за один налоговый период будет отрицательным (т.е. дохода нет), а значит, и налог платить не надо. Это ошибка.

С точки зрения налогообложения, продажа одной квартиры и покупка другой – никак не связаны. В одном налоговом периоде это происходит или в разных – тоже не имеет значения.

То есть в альтернативной сделке, при продаже квартиры, Продавец попадает на налог НДФЛ-13% с суммы продажи, а при покупке другой квартиры, он уже как Покупатель, имеет право на налоговый вычет (возврат НДФЛ из своей будущей зарплаты).

Другими словами, в альтернативных сделках налоги и налоговые вычеты применяются обычным порядком (подробнее о них – см. по ссылке), и никакого взаимозачета дохода от продажи одной квартиры и затрат на покупку другой квартиры НЕ происходит.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ .

1. «СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
2. Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте «ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ» (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/alternativnaya-sdelka-kupli-prodazhi-kvartiry/

Альтернативная продажа — несколько сделок одновременно

Сделки с недвижимостью могут быть прямыми и альтернативными. Прямая сделка — это обычная покупка или продажа, когда объект приобретается или продается напрямую, и сделку можно считать завершенной.

При альтернативных продажах одна сделка может вести за собой целую цепочку: например, покупается квартира у собственников, которые продают ее, чтобы на эти деньги (или с доплатой) произвести покупку раздельного жилья (нескольких квартир).

Альтернативная продажа — это вид непрямого обмена квартир или продажа со встречной покупкой.

Рассмотрим в статье:

• Что значит свободная продажа квартиры?
• Тип продажи альтернатива — что это такое?
• В чем преимущества и недостатки альтернативных сделок?

Типы сделок на вторичном рынке: альтернативная и свободная продажа квартиры

Что такое свободная продажа квартиры

Свободная продажа (она же прямая) — это самая простая операция с недвижимостью, которая предполагает всего одну сделку: собственник просто продает свое жилье, и не ставит своей целью покупку другого.

Договор подписывается двумя сторонами, принятие решения не зависит от третьих-четвертых лиц. Операция осуществляется в короткие сроки. От участников требуется подписание предварительного соглашения и окончательного договора купли-продажи.

Прямая продажа или покупка — идеальный предпочтительный вариант быстрой необременительной сделки. Но такое, к сожалению, бывает в последнее время редко, особенно если продаются дорогие 4-комнатные квартиры. И тогда приходится искать альтернативные варианты.

Что такое тип продажи «альтернатива»

Альтернативой называют выбор минимум из двух вариантов. Например, можно принять решение:

• остаться жить в своей 3-х комнатной квартире и копить средства на покупку еще одного жилья;
• поменять квартиру на двухкомнатную и однокомнатную;
• продать квартиру, а на полученные деньги купить две квартиры.

Третий вариант в данном примере и представляет из себя альтернативу.

В альтернативной цепочке таким образом принимают участие минимум три стороны:

• верхнее звено (покупатель);
• среднее звено (покупатель и он же продавец);
• нижнее звено (продавец).

В каждом из звеньев может участвовать несколько квартир. Сделки между сторонами происходят с юридической точки зрения в цепочке одномоментно, а на практике могут не совпадать во времени. Чтобы цепочка работала слаженно, сделки должны совершаться последовательно снизу-вверх:

• продавцы внизу продают свои квартиры;
• покупатели-продавцы среднего звена покупают их;
• затем они продают квартиры верхнему покупателю, который завершает всю цепочку сделок прямой покупкой.

Однако на практике альтернативная продажа на промежуточных этапах может опережать продажу на конечном этапе, что удлиняет время ожидания верхнего покупателя: он уже готов совершить сделку, а нижние звенья ещё нет.

И чем длиннее цепь, и больше звеньев, тем дольше приходится ждать конечной сделки. Известны случаи, когда альтернативные цепи продаж и покупок включали десятки квартир.

Но обычно сделки проходят в три, максимум четыре этапа.

Альтернативна в цепочке взаимосвязанных сделок только продажа.

Продавцы среднего звена часто добавляют дополнительные средства для приобретения другого жилья, используя, например, кредиты

Когда применяется альтернатива при продаже квартиры

Альтернативная продажа встречается:

• при разделе квартиры, принадлежащей долевым собственникам;
• объединении родственников на общей жилплощади;
• обмене одной квартиры на другую с целью расширения жилой площади;
• разъезде коммунальных жильцов.

Часто альтернативная продажа производится для выделения жилья находящимся под социальной опекой гражданам: несовершеннолетним, инвалидам, пенсионерам. Такие сделки в обязательном порядке оформляются у нотариуса.

При разделе квартиры съезжающие обязаны прописаться по новому адресу. При альтернативных сделках обычно прибегают к помощи риэлторов, которые помогают и подыскать варианты через свою клиентскую базу.

Как производится расчёт в альтернативных сделках

Расчеты между сторонами осуществляются непосредственно наличными при помощи банковских ячеек, причём количество ячеек должно равняться количеству проводимых сделок.

Так, если покупатель-продавец намерен продать свою трёхкомнатную квартиру, чтобы затем купить две квартиры (двухкомнатную и однокомнатную), то для совершения этих операций необходимы три ячейки с правом доступа для контрагента (противоположной стороны сделки) после подписания договора:

• одну ячейку арендует верхний покупатель (контрагент покупателя-продавца), помещающий в ней свои средства;
• две ячейки арендует покупатель-продавец для расчета с собственниками обеих квартир.

Для заметки: При подписании договоров мены (подобие альтернативной сделки) сторонам, совершающим обмен, достаточно иметь одну ячейку, куда размещается доплата (разница между стоимостью объектов, подлежащих обмену.

Преимущество альтернативных продаж

• Когда продажа квартиры ведётся с альтернативой одномоментной покупки жилья у другой стороны, это подстраховывает продавца от риска просадки, то есть возникновения такой ситуации, когда денег, вырученных от продажи, не хватает для покупки нового объекта. Такая ситуация часто возникает:
  • при плохом знании цен на рынке недвижимости;
  • слишком долгом поиске варианта, в течение которого происходит подорожание цены в результате инфляции.
• Альтернативная продажа даёт возможность раздела общей собственности путём последующей покупки нескольких квартир. Сделать это при помощи простого обмена крайне сложно.

• Договорные сделки такого рода позволяют решить проблемы сразу для нескольких сторон.

Однако у альтернативных сделок есть свои риски.

Риск альтернативных сделок

Несмотря на риэлторскую помощь в поиске, проверке недвижимости, подготовке документов для купли-продажи, альтернативные сделки часто тормозятся. Причиной чаще всего являются:

• несогласованность действий участников цепи (предыдущее звено уже продало своё жильё, а последующее ещё не готово, или наоборот);
• отказ от сделки на каком-то этапе;
• задержка с выпиской и переселением собственников и пользователей квартир;
• повышенные запросы в плане цены (нередко сдельщики меняют договорную цену, так как находится кто-то, кто готов предложить более выгодные условия, и таким образом альтернативные сделки могут превратиться в своего рода аукционы);
• юридическое несовершенство одной из сделок (например, обнаруживаются новые собственники уже проданной квартиры).

Последнее, к сожалению, возможно и в том случае, если сделку курируют риэлторы, так как и они не застрахованы от ошибок.

Особенности регистрации

Дополнительный риск даёт необходимость регистрации всех сделок не в одном договорном документе, а каждой в отдельности: каждая операция в альтернативной цепочке юридически самостоятельна и не влечет по закону обязательное заключение договора в любом из звеньев, как только это произошло в предыдущем.

То есть нередко бывает так: одна из сторон продаёт свою квартиру и регистрирует сделку, а в нижнем звене кто-то отказывается это сделать, несмотря на устную договорённость, и вся цепь рвётся.

Страдают при этом продавцы-покупатели промежуточных звеньев и верхний покупатель: они остаются без желаемых квартир и рискуют потерять часть денег во время поисков других вариантов (найденное жильё может оказаться более дорогим, опять понадобятся расходы на риэлторов и т. д).

Как избежать риски при заключении взаимосвязанных сделок

• Ещё на предварительном этапе всем сторонам нужно обговорить в отдельности каждую деталь сделок и договориться о времени проведения операций с тем, чтобы операция предыдущего звена опережала по времени сделку последующего этапа.
• Также необходимо нанять единого исполнителя, курирующего заключение всех сделок в цепочке, то есть один риэлтор будет вести все сделки и держать всю ситуацию под контролем.
• Заключение договоров купли-продажи у одного нотариуса может подстраховать от преждевременного заключения договора, если вдруг не сработало предыдущее звено.
• На сайте Росреестра можно отслеживать ход регистрации, что даёт возможность увидеть, что один из собственников продаваемого или покупаемого жилья не провел регистрацию сделки в установленное время, и приостановить дальнейшие сделки, предупредив всех участников.
• Помимо этого, все участники альтернативной цепочки могут заключить добровольный договор, заверив его у нотариуса, суть которого такова: если какая-то сделка срывается, восстанавливается статус-кво, то есть предшествующие сделки аннулируются, а сторонам возвращаются уплаченные деньги.

Налогообложение в альтернативных сделках

С позиции налогового кодекса альтернативные сделки рассматриваются как совокупность обычных сделок, на которые распространяются обычные правила налогообложения и налогового вычета.

Это означает:

• Все продажи облагаются налогами, за исключением случаев, указанных в данной статье.
• При покупке же возможен налоговый вычет.
• Для продавца-покупателя НДФЛ при продаже может компенсироваться налоговым вычетом, и в результате налоговые выплаты могут равняться нулю.

Заключение

Альтернативная продажа квартиры, несмотря на сложные замысловатые переплетения сделок, может помочь осуществить задуманное в полной мере. Это настоящий выход для тех, кто мечтает разъехаться и поделить общую жилплощадь.

Но при несогласованности действий сторон, невыполнении ими своих обязательств, вся цепочка может разрушиться и привести к непредвиденным потерям.

Поэтому альтернатива при продаже квартиры должна быть осмысленной и застрахованной от риска её участниками со всех сторон.

(Пока оценок нет)
Загрузка…

Источник: https://moezhile.ru/sdelka/tip-prodazi-alternativa.html

Альтернативная продажа квартиры — что это такое?

• Среди множества схем отчуждения недвижимости стоит выделить альтернативную продажу квартиры, так как такой формат сделки является одним из наиболее популярных вариантов перехода собственности (если, конечно, говорить о рынке вторичной недвижимости).
• В рамках настоящей статьи мы поговорим о том, что представляет собой альтернативная продажа квартиры, разберем риски, которым могут подвергаться покупатели и продавцы, а также рассмотрим достоинства и недостатки сделок этого формата.
• Альтернативная продажа означает реализацию одного объекта недвижимого имущества с одновременным приобретением другого объекта.
• Формально, с юридической точки зрения, стороны сделки заключают совершенно обычный договор купли-продажи, и их правовые отношения регулируются теми же законодательными актами (за некоторыми исключениями, о которых будет сказано ниже).

Альтернативная сделка: кому это выгодно

Наиболее распространенными причинами выбора альтернативной продажи является необходимость улучшения жилищных условий, разъезд (дети, супруги при разводе), расселение жильцов коммунальных квартир, покупка квартиры у пенсионеров и прочих лиц, плохо защищенных в социальном плане.

Помимо удобства сделок с недвижимостью, проводимых в этом формате, альтернативная продажа часто является единственной возможностью изменить жилищные условия.

Так, например, если в сделке принимают участие представители таких категорий населения, как пенсионеры, несовершеннолетние, опекаемые — одним из основных условий продажи их имущества является наличие гарантий того, что они ни при каких обстоятельствах не останутся без крыши над головой.

Собственно, популярность альтернативной продажи объясняется тем, что для обычной продажи жилья требуется время, а для покупки квартиры необходимы деньги, в случае альтернативной продажи (чаще всего это обмен) не нужно собирать определенную сумму и въезжать в новое жилье можно прямо в день подписания договора.

Суть альтернативной сделки и типы участников

В единовременных сделках достаточно часто принимают участие владельцы сразу нескольких квартир. Иногда речь идет о десятке квартир, собственники которых желают обменять свое жилье или перевести недвижимое имущество в деньги.

Однако риелторы стараются, насколько это возможно, ограничить количество участников: в одном из случаев для подписания договора собралась достаточно внушительная аудитория, состоящая из собственников, владельцев долей, их риелторов, всего порядка 20 человек.

Непросто сделать так, чтобы все эти люди одновременно договорились между собой, в то время, как наличие договоренности «каждого с каждым» является основным условием для того, чтобы цепочка одновременных продаж осуществилась.

Разберем типы участников сделок в альтернативных продажах. В цепочках продаж присутствуют «верхние» — которые ничего не меняют и рассчитываются за жилье деньгами, «средние» — они являются классическими участниками, так как покупают и продают одновременно, и «нижние» — такие участники передают свое имущество и получают деньги из банковской ячейки.

Особенности альтернативных продаж

Такой формат сделок с недвижимостью, как альтернативная продажа имеет свои особенности. Наибольшее преимущество заключается в том, что при обмене собственники продаваемого жилья лишены риска столкнуться с обстоятельствами, которые помешают им купить другую квартиру.

Однако, с другой стороны, этот вид сделок является достаточно сложным, слишком высоки риски «не выйти на сделку», по той причине, что даже если только один из собственников передумает заключать договор, то вся цепочка разрушится.

Учитывая наличие различных юридических тонкостей, а также организационных сложностей от риелтора требуется большой опыт, новичкам такие операции просто не по плечу.

Необходимо не только состыковать собственников, но и провести оценку юридической чистоты каждого объекта недвижимости, оценить вероятность исхода и проработать документальное сопровождение, чтобы после завершения сделки ни у кого из участников не возникли проблемы. Основная опасность заключается в том, что суд может признать сделку незаконной (например, если были нарушены чьи-то имущественные права).

Преимущества и недостатки альтернативной продажи

Сейчас настала пора рассмотреть преимущества и недостатки продажи недвижимости в формате альтернативной сделки. С точки зрения продавца и покупателя полезные качества и негативные моменты будут различными, поэтому рассмотрим их по очереди.

Для продавца

В условиях нестабильности рыночных цен на жилье продавец не рискует остаться без жилья.

Подобное, в частности, может произойти, когда после покупки на руках у продавца оказались деньги, и в этот момент произошло резкое обесценивание денег, что является причиной невозможности купить другое жилье.

При альтернативной продаже приходится снижать цену, так как в этом случае снижается интерес, как покупателей, так и продавцов. Требуется больше времени – необходимо найти покупателя, подождать, пока риелтор выстроит цепочку участников, согласует условия сделки с каждым из них.

Для покупателя

Увеличение выбора на рынке недвижимости, можно оценивать гораздо больше потенциально интересных вариантов. Выигрыш в цене, так как во время прямых продаж устанавливается более высокая цена, чем во время реализации «альтернативных» квартир.

Кроме того, активное участие риелтора на этапе подготовки сделки позволяет вовремя выяснить различные аспекты и быстрее добиться договоренностей.

Если сделка проводится при участии банка или органов опеки, в этом случае обеспечивается дополнительная проверка объекта недвижимости на предмет юридической чистоты.

Присутствуют высокие риски срыва сделки по причине завышенных (относительно рынка) ожиданий продавца, причем, это может произойти непосредственно перед тем, как сделка должна состояться. Есть также риски возникновения конфликта в случае, если стороны начнут договариваться между собой помимо риелтора.

Зарегистрированные владельцы и не собственники

На момент проведения альтернативных сделок владельцы, чаще всего, остаются зарегистрированными на квадратных метрах, меняющих собственника. На новом месте можно зарегистрироваться после того, как владелец будет снят с учета по старому адресу.

С другой стороны, собственник может выписаться и раньше, этот нюанс оговаривается в договоре.

Как правило, в договоре на продавца накладывается обязательство освободить квартиру (в юридическом плане, снять с учета всех жильцов) в течение четырнадцати дней с момента передачи жилья по акту, причем, независимо от того, состоялась фактическая передача (заселение) или нет.

Помимо зарегистрированных собственников по адресу продающейся недвижимости могут стоять на учете лица, которые могут иметь права пользования квартирой, но при этом не являющихся собственниками.

В противном случае заставить пользователей покинуть жилплощадь будет крайне непросто, даже через суд – у покупателя нет никаких договорных отношений с пользователями, поэтому нельзя говорить о нарушениях со стороны последних.

Доступ к банковским ячейкам

Изъятие покупателем денежных средств, помещенных туда продавцом, является наиболее распространенным способом расчетов при альтернативных сделках. Многие вопросы, иногда весьма существенные, по разным причинам не отражаются в договоре, и выполнение ряда условий регулируется непосредственно условиями доступа к ячейке.

В том числе – и вопросы выписки пользователей. Одним из способов достижения надежных договоренностей с пользователями является нотариальное закрепление их обязательств сняться с учета. Впрочем, такие документы имеют законодательные ограничения, в силу чего могут быть не приняты судом как действительные при рассмотрении дела.

Участие несовершеннолетних собственников

Если в альтернативной сделке принимают участие несовершеннолетние, которые являются владельцами недвижимости или доли, после отчуждения жилья они должны получить недвижимость, равную по цене (или выше) той, что была продана.

Если доля очень небольшая, заменой может выступать перечисление на банковский счет несовершеннолетнего соответствующей суммы.

До заключения договора вопрос должен быть рассмотрен органами опеки и согласован с ними, в противном случае сделка просто не состоится.

Кстати, если продавец по какой-то причине передал долю несовершеннолетнему через дарение без согласия органов опеки, последние могут потребовать отмены сделки. Дарение недвижимости, несмотря на безвозмездный характер операции, является сделкой, а согласно закону любые сделки между опекаемым и опекуном неправомерны.

Передача квартир в альтернативных сделках

Передача недвижимости в плане фактического переезда осуществляется в направлении, обратном передвижения денежных средств. То есть, первым переезжает «верхний» участник сделки – тот, кто дает деньги и не предоставляет взамен свою недвижимость. И за ним уже по цепочке заселяются остальные участники.

Рост рисков при альтернативной продаже

Риски при альтернативных сделках растут пропорционально увеличению цепочки, об этом всегда необходимо помнить и трезво оценивать существующие обстоятельства, а также факторы, которые потенциально могут привести к появлению еще каких-либо обстоятельств.

Эти риски усиливают напряжение между участниками сделки и влияют на их взаимоотношения, так как каждый из новых участников вносит собственные ожидания и свою степень неудовлетворенности условиями.

Возникновение каждого сложного вопроса сопровождается риском отказа от сделки со стороны любого участника, соответственно, растет риск разрушения цепочки, что влечет за собой невозможность проведения сделки.

Заключение

Несмотря на присутствие определенных сложностей в альтернативных сделках, такой формат отношений может не только оказаться наиболее выгодным, но также единственно возможным путем поменять квартиру.

Многие граждане, которые желают как-то решить свои жилищные вопросы, просто не обладают достаточной суммой денег, а также возможностью каким-то образом эти деньги привлечь (банковский заем, пр.).

Однако стоит не забывать, что выгоды компенсируются  рисками. Каждый прибавляющийся в цепочке объект надлежит качественно проверить в плане его юридической чистоты. В противном случае практически у всех участников сделки появятся проблемы.

Источник: https://novostroev.ru/other/alternativnaya-prodazha-kvartiry-chto-eto-takoe/

Что надо знать о сделке альтернативной купли-продажи квартиры

По оценкам риелторов, около 70 % людей продают квартиру, чтобы сразу купить другую. В процессе продавец не получает деньги на руки, а через банк передает их продавцу своей новой квартиры. Такие сделки называются альтернативной куплей-продажей. В их проведении нет ничего страшного, но есть свои особенности.

В статье мы поможем вам разобраться в особенностях альтернативных сделок и расскажем, как к ним подготовиться.

Что такое альтернативная сделка

Альтернативная сделка – это в первую очередь цепочка связанных друг с другом сделок купли-продажи квартир. В цепочке может участвовать неограниченное количество квартир. В среднем их 3–4, хотя число может вырасти и до 10–15.

Чем больше участников в сделке, тем больше шансов, что она затянется или просто не состоится, потому что у кого-то никак не получается подобрать альтернативу своей квартире.

Когда все участники цепочки нашли подходящие варианты, согласовали условия и подписали договоры, они одновременно идут в банк и через банковскую ячейку передают оплату по цепочке. После передачи денег участники отдают документы в МФЦ на регистрацию.

Одновременно всем идти в МФЦ не обязательно, так как все сделки регистрируются отдельно.

На практике от начала альтернативной сделки, то есть от момента выставления квартиры на продажу, до регистрации сделки уходит от двух до шести месяцев. Вам может повезти, и вы попадете в собранную цепочку, тогда купля-продажа пройдет за 2–3 недели. Из них регистрация в Росреестре займет стандартные 5–8 дней.

Особенности проведения альтернативной сделки

Сбор цепочки

Очень часто проблемы с организацией альтернативной сделки возникают у тех, кто самостоятельно продает квартиру.

Даже если вы нашли покупателя и подобрали себе новую квартиру, вы не сможете предугадать, сколько времени займут поиски альтернативы у вашего продавца, и так далее по цепочке.

Часто участники сделки просто не могут сойтись в условиях: сроках переезда, ценах и т. д. В результате покупатели выходят из цепочки и появляются новые. Все это оттягивает поход в МФЦ для регистрации сделки.

Специалист проводит переговоры с потенциальными покупателями или продавцами, помогает правильно оценить шансы на реализуемость альтернативы выбранной квартиры, заключает необходимые предварительные договоры, чтоб вы не потеряли деньги.

Если вы участвуете в готовой цепочке, отличий от обычной купли-продажи почти не увидите. Лично для вас это будет простая сделка, потому что ждать никого не придется. Вам нужно будет подписать договоры и пройти процедуру государственной регистрации перехода права собственности.

Подписание договоров

Специального договора купли-продажи для этого случая не существует. Для каждой сделки в цепочке составляется свой договор, который не связан с остальными. Каждый договор подписывается отдельно и на регистрацию подается тоже отдельно.

Допускается заключать договор в простой письменной форме (ППФ) или с участием нотариуса. Первый вариант подходит для сделок, которые не являются обязательными для нотариального удостоверения.

• Если вы хотите использовать ППФ, лучше обратиться к юристу, который проверит все детали договора.
• Услуги нотариуса необходимы, если в сделке участвуют несовершеннолетние, заключается договор пожизненного содержания с иждивением (рента), у квартиры несколько собственников и т. д.

Передача денег

Передача денег по договорам купли-продажи  проходит одновременно для всех участников сделки. И это условие не зависит от количества участников сделки: их может быть хоть 10, хоть 20. Это справедливо для случаев, когда в договоре не прописаны особые условия. В порядке исключения вы можете добавить пункт, по которому оплата производится только после регистрации всей цепочки сделок.

Для неподготовленного человека передача денег – это самый сложный и рискованный этап. Именно при обсуждении условий того, как продавец получит оплату, возникает больше всего разногласий. Поэтому часто без помощи юриста здесь не обойтись.

Важно! Не стоит передавать деньги наличными из рук в руки. Используйте для этого аккредитив или банковскую ячейку. Подробнее о процедуре мы рассказывали в статье «Покупка квартиры на вторичном рынке без риелтора: пошаговая инструкция».

В таком случае получить деньги можно будет только после государственной регистрации передачи права собственности.

Обратите внимание, что ипотечный займ и средства материнского капитала в альтернативных сделках можно использовать на стандартных условиях.

Регистрация сделок

Регистрация сделок в МФЦ не требует одновременной подачи документов для всех сделок из цепочки. Хотя этого никто и не запрещает. Стороны каждой сделки выбирают день и время и вместе приходят с готовыми документами. При наличии доверенности от всех участников подать документы могут доверенные лица: родственники, юристы, риелторы и т. д.

После подачи документы попадают к разным государственным регистраторам. Отследить связь между квартирами регистратор не может, поэтому особенно важно правильно подготовить документы. Если одну из сделок не зарегистрируют, вся цепочка приостановится, пока не исправят проблему или не найдут замену проблемной квартире.

Справочная информация! Раньше в Москве и других регионах альтернативная сделка из нескольких квартир попадала к одному регистратору. Он видел связь между сторонами договоров на основании ст.

Это значит, если одна квартира находится в ЮЗАО, а другая – в САО, они будут регистрироваться разными ответственными лицами. В таком случае в договорах купли-продажи сослаться на ст. 157 ГК РФ не получится.

Налоги при альтернативных сделках

Так как в альтернативной сделке договоры купли-продажи не зависят друг от друга, приобретение квартир по цепочке никак не влияет на налогообложение – взаимных вычетов не происходит. Разберемся, какие налоги оплачивают участники сделки.

1. Покупатель не платит налогов. Его задача оплатить государственную пошлину за переход права собственности от продавца к покупателю (2000 руб.) и аренду банковской ячейки (зависит от банка). В течение года покупатель может оформить налоговый вычет и возвратить часть затраченной суммы.
2. Продавец № 1, 2, 3… – не платит налогов в случае, если квартира находится у него в собственности более 3 лет и получена по наследству, по договору дарения, в результате приватизации или по договору ренты. Во всех остальных случаях срок владения, чтобы не платить налоги, должен составлять более 5 лет. Если квартира была в собственности продавца меньше 3 или 5 лет, то налог на доходы составляет 13 %.

Более подробно вопрос налогообложения при покупке/продаже квартиры мы разобрали в нашем видео: ссылка на видео

Риски при альтернативной сделке купли-продажи

Несогласованность между сторонами. Выход одного участника из сделки может разрушить цепочку или сильно затормозить ее. Отказаться от сделки человек может по различным причинам: разногласия в цене квартиры, времени передачи недвижимости и пр.

В итоге нужно искать замену выбывшему участнику, что займет еще какое-то время. В худшем случае другие участники могут начать выходить из сделки под влиянием стресса и перспективы дополнительного ожидания.

Чтобы снизить вероятность потери времени, перед внесением аванса обговорите все условия сделки:

• способ расчетов – все стороны должны быть платежеспособны и согласны использовать выбранный вид оплаты;
• банк – воспользуйтесь советами юристов или риелторов, выбирайте банки из топ-10 или специализированные банки, которые занимаются сделками с недвижимостью;
• участие риелторов и юристов – заранее обсудите со своим риелтором и юристом особенности оплаты их труда;
• участие нотариуса – уточните наличие обременений у покупаемой недвижимости и в случае, когда в сделке участвуют, например, несовершеннолетние дети, обратитесь к нотариусу – только он имеет право удостоверить договор купли-продажи.

Важно! Закрепите все условия сделки в предварительном договоре купли-продажи перед передачей аванса. По п. 1 ст. 380 ГК РФ такой Документ обязывает стороны заключить основной договор купли-продажи.

Также в предварительном договоре указывается финансовая ответственность сторон при отказе от исполнения обязательств: возврат суммы аванса и штрафные санкции, если они будут предусмотрены условиями предварительного договора.

Нереализуемая альтернатива. Иногда цепочка не складывается по разным причинам. Вот две основные:

• Неадекватные требования одной из сторон – например, один из продавцов хочет квартиру с европейской отделкой за небольшие деньги или договорился о покупке недвижимости, на которую у него не хватает денег.
• Слишком сложная схема – реализовать альтернативную сделку сложно из-за большого количества участников или цепочки купли-продажи с ответвлениями. Риелтор помогает оценить возможность реализации цепочки, поэтому без привлечения специалиста альтернативные сделки проводятся редко.

Пример. Андрей хочет купить трехкомнатную квартиру. Он нашел продавца Виктора, который взамен намерен приобрести две однушки. Одну из двух квартир Виктор нашел.

Эта недвижимость – тоже часть альтернативной сделки, потому что ее продавец Вероника сама ищет новое жилье и съехать не может. Вторую квартиру Виктор еще ищет.

Из-за сложной схемы Андрей прождет полгода, а потом выйдет из сделки.

Частичная регистрация. Регистрация всех сделок в цепочке не всегда происходит одновременно, поэтому переезд в новую квартиру может затянуться. Из-за обременений или неправильно оформленных документов может прийти отказ по одному из договоров в цепочке.

В такой ситуации получение денег продавцом затягивается, потому что в условиях договора купли-продажи часто прописывается возможность забрать оплату только после регистрации всех сделок в цепочке. Чтобы избежать рисков, мы рекомендуем тщательно проверять все документы перед подачей на регистрацию. Если сомневаетесь, обратитесь за помощью к юристам.

Они оценят условия сделки и всю документацию. О других рисках читайте в нашей статье «Риски при покупке квартиры на вторичном рынке».

Какие документы нужны для оформления купли-продажи

Обязательные документы

1. Паспорта всех собственников (продавцов) квартир.
2. Договоры купли-продажи квартиры в трех экземплярах (по экземпляру для продавца, покупателя и Росреестра).
3. Документ, подтверждающий право собственности (дарственная, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и пр.).
4. Разрешение Органов опеки и попечительства, если в сделке участвуют несовершеннолетние дети.
5. Согласие супруга на продажу квартиры, если недвижимость была приобретена в браке. Оно требуется, даже если пара находится в разводе. Согласие не нужно, если жилье получено в собственность по договору дарения, по наследству и в результате приватизации квартиры на одного из супругов.
6. Выписка из домовой книги, чтобы проверить количество и возраст прописанных в квартире людей.

Желательно, но не обязательно

• Оплаченные коммунальные платежи (выписка из лицевого счета).
• Технический паспорт квартиры, чтобы проверить, не было ли неузаконенной перепланировки.
• Выписка из ЕГРН, чтобы убедиться в правах продавца на квартиру.
• Справки о дееспособности продавцов из Психоневрологического и Наркологического диспансеров.

Рекомендации по безопасному проведению сделки

Внимательно отнеситесь к деталям и следуйте советам.

• Тщательно оцените сроки реализации цепочки: уточните количество участников, степень готовности документов, возможность сразу съехать с проданной жилплощади и пр. Если участники не готовы к сделке, затягивают сроки или собираются выйти из цепочки, попробуйте поискать другие квартиры.
• Будьте предельно внимательны при подписании предварительного договора и внесения аванса. Это один из самых важных этапов сделки. Лучше обратитесь к специалистам. Это поможет вам избежать ошибок и сохранить нервы.

Альтернативная продажа не представляет собой большой сложности. Отказываться от выгодных предложений не стоит. Это нормальная практика, к тому же участники цепочки часто идут на большие скидки, чтобы побыстрее закрыть сделку.

Источник: https://safe-estate.ru/chto-nado-znat-o-sdelke-alternativnoj-kupli-prodazhi-kvartiry/