Отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества

Общие сведения

Неотделимые улучшения – это качественные изменения, повышающие ценность объекта. Они могут быть направлены на:

• усовершенствование;
• улучшение свойств и технических характеристик;
• расширение спектра функциональных возможностей и пр.

При этом необходимо иметь в виду, что при ремонте объект не приобретает никаких новых качеств. Не улучшаются и его технические характеристики. В этой связи, ремонтные работы нельзя считать как неотделимые улучшения арендованного имущества. Ими могут признаваться такие действия, как:

• дооборудование;
• достройка;
• реконструкция;
• модернизация;
• техническое переоснащение.

Неотделимые улучшения – это такие изменения, которые нельзя изъять или демонтировать без причинения ущерба объекту.

Возмещение стоимости

Неотделимые улучшения арендованного имущества осуществляются за счет субъекта, пользующегося им по условиям соглашения с собственником. После прекращения его действия лицо вправе рассчитывать на возмещение расходов. Однако законодательство предусматривает ряд условий для компенсации.

Так, расходы на неотделимые улучшения арендодатель возмещает только в том случае, если изменения были осуществлены с его согласия. Иное условие может прописываться в законодательстве. Неотделимые улучшения имущества, осуществленные за счет амортизационных отчислений от него, выступают в качестве собственности законного владельца объекта.

Возможные сложности

Прежде чем производить неотделимое улучшение, необходимо изучить условия соглашения. В документе может не определяться порядок их осуществления или может устанавливаться необходимость получения письменного согласия собственника.

Соответственно, субъекту следует обратиться к законному владельцу объекта прежде, чем осуществлять неотделимые улучшения (образец дополнительного соглашения представлен в статье). Однако бывают ситуации, когда письменное согласие получить не представляется возможным.

В зависимости от того, будут ли возмещены расходы и будет ли получено согласие собственника, предприятие-пользователь выберет вариант учета расходов. Рассмотрим несколько ситуаций.

Изменения с согласия собственника с возмещением

Важный момент

При составлении отчетности значение будет иметь время, когда происходит переход/передача неотделимых улучшений. Разъяснения даются в приказе Минфина № 91н от 13.10.2003 г. В п.

35 этого документа указано, что если в соответствии с соглашением капитальные вложения пользователя переходят собственнику, расходы по оконченным работам, подлежащие возмещению, должны быть списаны со счета по вложениям во внеоборотные активы. При этом статья расчетов дебетуется.

Но если договор неотделимых улучшений предусматривает переход их к собственнику объекта с возмещением остаточной стоимости пользователю, их осуществившему, капвложения относят в состав ОС законного владельца до окончания срока действия соглашения.

Изменения объекта с разрешения без компенсации

Капвложения в объекты, предоставленные в аренду, в виде неотделимых улучшений, выполненных с согласия собственника, считаются амортизируемыми средствами. Это положение установлено в п. 1 ст. 256 НК. В п. 1 ст.

258 кодекса прописано, что капвложения, которые произведены с разрешения собственника, стоимость которых не компенсируется им, амортизируется субъектом, осуществившим неотделимое улучшение. Это делается на протяжении срока действия соглашения. В расчет принимаются суммы амортизации, определенные исходя из периода полезной эксплуатации.

Он устанавливается для ОС либо капвложений в них по классификации основных средств, утвержденнойправительством. Амортизация начисляется с первого числа м-ца, идущего за периодом, в который неотделимое улучшение вводится в эксплуатацию.

Нюансы

Изменения без согласия собственника

В законодательстве отсутствует прямой запрет на выполнение неотделимых улучшений без разрешения арендодателя. Между тем, пользователь должен понимать, что в случае осуществления им качественных изменений, собственник вряд ли будет возмещать расходы. Кроме этого, согласно положениям ст.

622 ГК, в случае прекращения действия соглашения, лицо обязано вернуть объект законному владельцу таким же, как он его получил, с учетом нормальной степени износа либо в состоянии, оговоренном сторонами. Из этого следует, что собственник вполне имеет право требовать от субъекта приведения помещения в первоначальный вид. Это повлечет определенные затраты.

Если предприятие при этом захочет принять указанные расходы при расчете налога на прибыль, то могут возникнуть серьезные фискальные риски. Обусловлены они положениями п. 1 ст. 256 НК. Согласно норме, в качестве амортизируемого имущества могут выступать только те капвложения в арендуемые ОС, которые осуществлены с разрешения собственника.

Из этого следует, что у плательщиков-пользователей, которые произвели их без согласия законного владельца, отсутствуют основания для признания затрат в целях обложения по налогу с прибыли.

Риски, связанные с НДС

Они также следуют из положений п. 1 ст. 256 НК. Если затраты на неотделимое улучшение не принимаются к расчету при начислении налога, то и доказать, что они осуществлялись для выполнения операций, признаваемых как объекты обложения НДС, будет весьма проблематично.

Несмотря на то что эти отчисления не имеют прямой законодательной связи друг с другом, контрольные органы внимательно следят за соблюдением порядка их исчисления. Поэтому в указанной выше ситуации с большой долей вероятности НДС не будет принят к вычету.

Даже если плательщик готов отстаивать в суде свою позицию, нет гарантии, что его заявления будут удовлетворены, — инстанции, как правило, принимают сторону контрольных органов.

Возможный выход из ситуации

Учитывая вышесказанное, наименее рискованным можно считать следующий подход:

1. Затраты на неотделимые улучшения в целях обложения налогом с прибыли не учитываются.
2. НДС к вычету не принимается.

Ключевые условия

Поскольку ПБУ 6/01 не устанавливает каких-либо ограничений, качественные изменения арендованного имущества включаются в состав ОС, если:

1. Объект будет использоваться в производстве товаров, осуществлении работ или предоставлении услуг, для предоставления предприятием во временное пользование/владение за плату или управленческих нужд.
2. Последующая перепродажа этих материальных ценностей не предполагается.
3. Объект может в будущем приносить экономическую выгоду предприятию.

Стоимость этого имущества, как и собственных ОС, погашают путем осуществления амортизационных начислений по п. 17 ПБУ 6/01. Срок можно устанавливать в соответствии с периодом действия арендного соглашения.

Это определено п. 20 указанных ПБУ.

Если по завершении срока действия соглашения неотделимое улучшение передается собственнику без компенсации последним затрат на него, то это можно рассматривать как безвозмездное получение.

Разъяснения Минфина

В письме №03-07-05/29 от 26.07.2012 г. определено, что, по п. 1 ст. 146 НК, в качестве объекта обложения НДС выступают операции по осуществлению работ на территории России, на безвозмездной основе в том числе.

Если ранее по неотделимым улучшениям налог на доб.

стоимость к вычету принят не был (к примеру, при их осуществлении без разрешения собственника), при начислении с безвозмездной передачи его можно будет ввести в расчет и уменьшить сумму налога к выплате.

Отчисления с имущества

Этот налог уплачивается субъектом, осуществившим неотделимое улучшение, тогда, когда оно принято на баланс как объект ОС. Разъяснения по этому поводу даны в письме Минфина №03-03-06/1/651 от 13.12.2012 г. По п. 1 ст.

374 НК, в качестве объектов обложения для российских предприятий выступает недвижимое и движимое имущество, в том числе предоставленное во временное пользование, распоряжение, владение, доверительное управление, внесенное в общую деятельность либо полученное в соответствии с концессионным соглашением, которое включается в баланс как основные средства в соответствии с порядком, предусмотренным для ведения бухгалтерской отчетности, если другое не определено статьями 378 и 378.1 НК.

Проводки

По плану счетов, сведения об объектах, которые предприятие впоследствии примет к как ОС, в том числе расходы на капстроительство, обобщаются на сч. 08.

Первоначальная стоимость вложений в арендованные основные средства, введенные в эксплуатацию и оформленные по установленному порядку, подлежат списанию со сч. 08. Она переносится в Дб сч. 01.

Иной порядок предусмотрен для случая, когда собственник возмещает расходы в полном объеме. В такой ситуации капвложения, осуществленные пользователем, возмещенные законным владельцем до ввода их в эксплуатацию не включаются в ОС и не облагаются налогом.

Неотделимые улучшения при продаже квартиры

В настоящее время большинство экспертов отмечает активный переход банков на особую схему работы с клиентами. В частности, действует система, при которой сумма по сделке купли-продажи снижается до 1 млн р.

Такая ситуация обуславливается нарастающей конкуренцией на рынке жилья. Банки предоставляют ипотечные кредиты до 1 млн р., а оставшуюся часть необходимых средств оформляют в качестве потребительского кредита. Однако условия предоставления обоих займов одинаковы.

Некоторые финансовые организации, понимая, что такое кредитование несет определенные риски, повышают ставку процента по ссудам на 1-1.5 пункта. Тем не менее, объем сделки по ипотеке не во всех случаях можно снизить до 1 млн руб.

К примеру, это невозможно при достаточно распространенной сегодня системе кредитования с использованием субсидий от государства.

Сумма, которая превышает необлагаемый лимит в 1 млн руб., которую собственник, как правило, хочет получить за «ремонт», «неотделимое улучшение», предоставление «права на приобретение» и так далее, также выступает в качестве дохода. По мнению некоторых специалистов, не имеет значения, откуда появились у субъекта средства – при реализации объекта недвижимости или мебельного гарнитура.

В любом случае, это доход. С него по закону также необходимо совершить обязательное отчисление в виде подоходного налога. Разница только в величине необлагаемой базы. Она в таком случае составит 250 тыс. р. Тем не менее для уклонения от уплаты обязательного отчисления в бюджет этот вариант не подходит.

Тем более что суды в таких случаях обычно занимают позицию контролирующего органа, а не субъекта.

Источник: https://BusinessMan.ru/new-neotdelimoe-uluchshenie-arendovannogo-imushhestva.html

Что такое неотделимые улучшения ? арендованного жилья

Довольно часто лиц, снявших офисные помещения, здания, не удовлетворяет их внешний вид. Им приходится финансировать модернизацию, ремонтные работы. Любые улучшения делятся на отделимые и неотделимые.

Чем они отличаются друг от друга? Как грамотно производить модернизацию? Что это – неотделимые улучшения арендованного имущества? Как рассчитать стоимость преобразований? Ответы на многие актуальные вопросы – ниже.

Что признается неотделимыми улучшениями

Законодательство связывает этот термин с объектами, предоставляемыми внаем, однако четкого определения в нормативно-правовых актах нет. Только в ст. 623 Гражданского кодекса регламентированы аспекты компенсирования трат на внесение изменений. На практике неотделимые улучшения – это действия, соответствующие таким критериям:

• работы профинансированы нанимателем;
• действия согласованы с собственником или пользователем;
• оптимизацию объекта нельзя от него отсоединить из-за того, что это нанесет вред собственности наймодателя.

Модернизация повышает цену эксплуатируемого помещения или сооружения. Чтобы было понятно, о чем идет речь, рассмотрим наглядно, что относится к неотделимым улучшениям арендованного имущества.

1. Наймодатель получил на время земли сельскохозяйственного назначения и разбил яблочный сад. Когда контракт закончится, посаженные плодовые деревья перейдут к собственнику надела.
2. Если временный пользователь автомобиля перекрасил его корпус, подобные действия также можно отнести к описываемому понятию.
3. Наниматель дома достроил веранду. Она станет собственностью арендодателя, когда срок действия соглашение подойдет к концу.

Неотделимые изменения могут проявляться и в усовершенствовании имеющихся характеристик, и в привнесении новых функций.

Отличия от отделимых улучшений

Сюда следует отнести размещение в помещении предметов интерьера, мебели, монтаж климатических приборов, оборудования, съемных перегородок. Иными словами, это изменения объекта, которые наниматель способен изъять и вывезти. Отделимые улучшения арендованного имущества должны легко демонтироваться, не нанося ущерба предмету.

Если участники сделки договорятся, то внесенные изменения могут остаться у наймодателя. Тогда арендатору выплачивается потраченная сумма. Если же временный пользователь имущества не согласен оставить собственнику отделимые улучшения, он должен самостоятельно совершить демонтаж. Если же при этом будет нанесен вред объекту, наниматель обязан компенсировать ущерб.

Основное отличие, которое характеризует отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества, – это право владения. Первый вид изменений принадлежит нанимателю. Он волен забрать, изъять, вывезти эти предметы или элементы конструкции и пользоваться ими на свое усмотрение. Неотделимые же принадлежат наймодателю, так как их невозможно демонтировать (изъять) без повреждения имущества.

Выплата компенсации в 2019 году

Порядок правоотношений в сфере аренды позволяет лицу, снявшему объект, осуществить его улучшение только при согласовании с собственником. Во избежание проблем в будущем, это положение следует зафиксировать в договоре. Отдельным пунктом надо прописать возможность компенсации владельцем модернизации объекта. Необходимо указать основные параметры, цену предполагаемых изменений.

Начисление суммы возмещения происходит на основании расчета стоимости ремонта, реконструкции элементов за вычетом амортизации. Если соглашение пролонгировано, оптимизация остается в распоряжении нанимателя. При получении компенсации ему надо внести в государственную казну налог на прибыль.

Правовые последствия несогласованных неотделимых улучшений

Когда наниматель совершил такого вида изменения без ведома владельца, у него не будет законных оснований требовать возврата денег. Если же действия пользователя привели к искажению характеристик, функциональности объекта, он обязан вернуть все в прежнее состояние. Когда это будет невозможно сделать, то результат оптимизации перейдет к собственнику.

Если заранее согласованы

В этом случае регламент модернизации должен фиксироваться в контракте. В документ добавляется раздел о возмещении владельцем денег, потраченных на изменение объекта. Собственник компенсирует расходы по окончании действия контракта. Как вариант, в соглашение вносится пункт о понижении платежей за пользование в счет возмещения ремонта, реконструкции, замены элементов объекта.

Если в контракте отсутствует соответствующее положение, нанимателю следует получить документ о согласии арендодателя на неотделимые улучшения, образец которого доступен для скачивания на нашем сервисе.

В тексте должна быть ссылка на договор найма с указанием номера и даты составления.

Скачать согласие о производстве неотделимых улучшений

Учет неотделимых улучшений

Для точной квалификации затрат важно отличать ремонт от реконструкции. Передача имущества внаем предполагает лишение права владения, таким образом оно остается на балансе наймодателя. Рассмотрим, как происходит учет неотделимых улучшений арендованного имущества.

Для собственника

Сделанные нанимателем изменения, переданные владельцу по окончании действия соглашения, последний показывает в порядке, предусмотренном для отражения финансовых трат на реконструкцию, модернизацию объектов оборотных средств (ОС). Это счет 08. Подобные действия увеличивают стоимость имущества. Сумма списывается в поступления счета 01 или там же учитывается обособленно с оформлением отдельной инвентарной карты.

Если нанимателю компенсируется стоимость модернизации, то собственник делает запись согласно этой сумме по поступлениям счета 08, выбытию счета 60 (76). Введя объект в эксплуатацию, собственник указывает сумму по дебету счета 01 в корреспонденции со счетом 08. Когда нанимателю стоимость изменений не компенсируется, запись делается по дебету счета 08 и кредиту счета 98.

Вложения на модернизацию в предоставленный в пользование объект считаются амортизируемым имуществом. Когда собственник возмещает финансы арендатору, он же и начисляет амортизацию. В противном случае, перенос стоимости ОС на продукцию осуществляет временный пользователь имуществом.

Для арендатора

Капитальные вложения относятся к ОС, когда по контракту они – собственность наймодателя.

Затраты по оптимизации имущества списываются со счета учета неотделимых улучшений у арендатора во внеоборотные активы (08) в корреспонденции с поступлением на счет учета ОС (01) с открытием инвентарной карточки.

Наймодатель может засчитать ремонт как основные средства после процедуры регистрации права владения. Когда пользователь имуществом передает неотделимые изменения владельцу, затраты списываются таким образом:

• подлежащие возмещению – выбытие со счета 08 в корреспонденции с поступлением на счет 76;
• невозмещаемые – со счета 08 на 91.

Изменения, зачисляемые в состав собственных ОС, подлежат амортизации по общепринятым правилам.

Учет капитальных улучшений

Наниматель должен использовать имущество по договору аккуратно, производить текущие работы по устранению незначительных поломок, возникших изъянов, предотвращению износа, оплачивать содержание.

Наймодатель должен осуществлять капитальный ремонт, если в контракте не зафиксировано иное положение.

В отличие от текущего, этот вид устранения «проблем» предполагает восстановление поломанных предметов и конструкций элементов или замену на более технологичные, износоустойчивые.

Если капитальные преобразования производит собственник, то затраты определяются как понесенные на ремонт сдаваемого объекта. В прочих ситуациях можно говорить о модернизации, оптимизации, достройке, реконструкции или техническом перевооружении. Все перечисленные действия относятся к изменениям имущества, которые нельзя изъять и забрать с собой.

Отображение в договоре

Неотделимые улучшения, согласно ГК РФ, на которые выделил средства наниматель, не подлежат возврату в денежном эквиваленте, если они не разрешены владельцем объекта. Список работ, которые предполагается осуществить для усовершенствования имущества, сведения о том, кто финансирует оптимизацию, способ возмещения затрат – все это оформляется в контракте или дополнительном документе.

Компенсация может происходить путем снижения платы за пользование объектом. Возможно составление соглашения по реализации неотделимых изменений. Вариант выбирается участниками сделки. Корректно написанный договор аренды жилья или производственного помещения – важный элемент правоотношений. Когда одна из сторон его не выполнила, вторая сможет защитить свои интересы в судебной инстанции.

Скачать исковое заявление

Определение стоимости

Выявление размера финансирования оптимизации могут осуществить стороны по согласованию, с учетом рыночной цены на имущество.

Необходимо понимать, что для такого объекта ограничен круг потенциальных покупателей и реализаторов. Более того, это только конкретные лица – арендатор и арендодатель.

Эти обстоятельства формируют способы оценки, из которых единственным в рассматриваемом случае является затратный.

Сумма возмещения определяется с учетом временной стоимости денег, так как арендодатель приобретает изменения после окончания периода действия контракта.

А к этому моменту стоимость модернизации успевает снизиться, происходит износ элементов конструкции.

Подводя итоги

Большинство нанимателей помещений под офис или для других целей тратится на их реконструкцию, улучшение, ремонт, вносит иные усовершенствования.

Если результат изменений нельзя забрать, изъять, демонтировать без ущерба для арендованного объекта, он является неотделимым и остается собственнику.

Чтобы наймодатель возместил траты на модернизацию, эти действия должны быть согласованы с ним и предусмотрены в договоре или допсоглашении к документу.

Источник: http://zpponline.ru/arenda/uchet-uluchshenij

Неотделимые улучшения арендованного имущества — что это такое?

Арендатору, как и арендодателю стоит знать, что такое отделимые и неотделимые улучшения.

И полагается ли арендатору возмещение стоимости за произведение данных улучшений.

Перед тем, как получить ответ на этот вопрос, нужно уяснить, в чем характерное отличие между отделимыми и неотделимыми улучшениями.

На сегодняшний день, законодательная база Российской Федерации трактует понятие отделимых улучшений, как тех, которые могут быть изъяты, не причинив материальной порчи имущества арендодателя.

Проще сказать, эта категория предполагает все виды улучшений по облагораживанию и повышению уровня комфорта проживания в данном жилье, которые произвел арендатор, и которые он может забрать с собой по истечению договора аренды данного жилья.

Стоит отметить, что по договору аренды, арендатор должен вернуть его законному владельцу в том состоянии, в котором жилье было принято им в аренду (конечно же, с учетом уровня, оговариваемого в договоре износа).

К списку таких улучшений можно отнести: покупку мебели, приборов освещения, установку кондиционера или бойлера (если они не изменят первоначальный вид арендованного помещения и не потребуют сложного демонтажа впоследствии).

Но, существует и перечень таких улучшений, устранение которые невозможно без причинения вреда арендуемому имуществу. Эти улучшения и называются – неотделимые.

Насчет таких улучшений российским законодательством предусмотрена специальная статья № 623 Гражданского Кодекса Российской Федерации, в которой четко прописано положение о том, каким образом разрешается вопрос о возмещении затрат арендатору на проведенные неотделимые улучшения арендованного имущества. Все положения закона прописаны четко и доступно, поэтому, позаботьтесь об ознакомлении с ним перед тем, как заключать договор аренды.

Что относится к неотделимым улучшениям арендованного имущества? Чтобы полностью вникнуть в суть содержания статьи №623 ГК РФ приведем несколько аналогичных ситуаций.

• Ели вы взяли в аренду частный дом и приняли решение пристроить к нему небольшую веранду, то вы произвели неотделимые улучшения арендованного имущества. Все постройки, выполненные вами в течение срока аренды жилья, по истечению действия договора аренды перейдут в собственность к арендодателю.
• Если вы высадили плодово-ягодные деревья или кустарники на арендуемом участке садоводческого кооператива, то эти насаждения перейдут во владение арендодателю по истечении срока аренды этого участка.
• В аренду вами был взят автомобиль. При решении его покраски, вы получили от владельца авто согласие. В этом случае, покраска автомобиля так же считается неотделимым улучшением.
• Все трубы, система вентиляции, электропроводка, дверные и оконные проемы, которые вы обновили за свой счет – неотделимое улучшение арендованного имущества. По окончанию действия договора аренды, все это перейдет в собственность арендодателя.

Очень часто решение этого вопроса приводит к конфликтным ситуациям между нанимателем и владельцем жилья. Все потому, что арендатор не удосужился ознакомиться с действующим законодательством, статьей № 623 ГК РФ, в которой доступно изложены все положения, относительно разрешения данного вопроса.

В статье четко прописано, что все материальные издержки, связанные с неотделимыми улучшениями, которые произвел арендатор за свой счет, могут быть компенсированы арендодателем только в том случае, если на их проведение арендодатель давал согласие.

В том случае, если неотделимые улучшения проведены без согласия арендодателя, то расходы могут быть возмещены только по усмотрению владельца имущества.

В каких случаях компенсируется стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества?

Не стоит рисковать своими средствами, не заручившись согласием владельца недвижимости на проведение улучшений жилья. Но, эта палка о двух концах. Как же впоследствии доказать, что вы получали это соглашение о неотделимых улучшениях? В этом случае стоит рассмотреть следующие варианты:

1. Свидетельские показания. В том случае, если решение конфликта дойдет до судебного разбирательства, показаний этих свидетелей будет вполне достаточно для того, чтобы подтвердить сам факт такого разговора, который состоялся между арендатором и владельцем имущества. Свидетели станут подтверждением даже проведения работ по неотделимым улучшениям арендуемого жилья.
2. Фото и видеодоказательства. Нелегко предположить, каким образом будет произведена съемка на камеру телефона или видеокамеру процесса обсуждения проведения неотделимых улучшений. Но, если вам удалось произвести такую видеосъемку, то согласно российскому законодательству, она будет включена в доказательную базу.
3. Заключение письменного соглашения. Это самый действенный вариант. Перед тем, как производить какие-то либо улучшения в арендованном жилье, не поленитесь заключить дополнительное соглашение к уже действующему договору аренды. В этом соглашении обязательно нужно прописать виды работ, которые вы планируете выполнить, а также количество денежных средств, которые будут потрачены на материалы.
4. Фактическая компенсация расходов арендодателем. Договориться о возмещении затрат арендатора на этот вид улучшения жилья можно и в другой форме – за счет уменьшения ежемесячной арендной платы. В график ежемесячных оплат вы вместе с арендодателем вносите поправки и заверяете их своими подписями. Данные действия являются самыми распространенными формами проведения неотделимых улучшений арендованного имущества.

В той ситуации, когда денежные средства были переданы и оформлены распиской, то нанимателю стоит уточнить, в какой форме производился платеж. В дальнейшем, это оградит от возможности требований погашения долгов аренды со стороны владельца.

Можно ли предусмотреть в договоре аренды право арендатора на неотделимые улучшения имущества?

Существует еще одна возможность производить такие улучшения жилья за счет его владельца. Для этого, их стоит прописать в договоре. В этом документе все проводимые работы, оплаченные арендатором, оговариваются.

Если владелец недвижимости соглашается возместить потраченные нанимателем жилья средства, то нужно указать в договоре, когда и как они будут возвращены и компенсированы арендодателем.

Можно так же указать и форму, в которой они буду компенсированы.

Вышеизложенная информация должна привести будущего арендатора к мысли о том, что все возможные неотделимые улучшения, необходимость в которых может возникнуть в период аренды, должны согласовываться с арендодателем еще до самого заключения договора на аренду его имущества.

Обсудите с ним сложившуюся ситуацию и придите к обоюдному согласию. А если вы уже произвели неотделимые улучшения арендованного имущества и поставили владельца имущества перед фактом, то прибегайте к мирному решению проблемы.

Следует понимать, что в случае отказа компенсировать ваши расходы, законодательная база вся на стороне арендодателя.

Дорогие читатели! Если у вас остались вопросы по теме «Неотделимые улучшения арендованного имущества — что это такое?» или возникли другие вопросы, задайте их прямо сейчас — обращайтесь в форму онлайн-консультанта.
Это быстро и бесплатно!

Источник: http://o-nedvizhke.ru/kvartira/arenda-i-sdacha/chto-takoe-neotdelimye-uluchsheniya-arendovannogo-imushhestva.html

МСФО, Дипифр

Если вы арендуете какое-то имущество, то часто возникает необходимость привести это имущество в состояние, которое будет соответствовать вашим потребностям. Особенно это касается недвижимости. При аренде офисных помещений компания-арендатор может ограничиться косметическим ремонтом, а может внести более существенные изменения, если это не противоречит договору аренды.

Разбор задачи на тему улучшений операционной аренды для тех, кто сдает Дипифр.

Эта статья написана в коротком варианте специально для тех, кто готовится сдавать Дипифр в июне 2015 года. Впоследствии статься будет существенно дополнена, чтобы раскрыть заявленную в названии тему.

Улучшения операционной аренды — тип задач на экзамене Дипифр

В июне  и декабре 2010 года, в июне 2011 года, т.е. три экзамена подряд Пол Робинс тестировал знание бухгалтерской трактовки улучшений операционной аренды. После этого только в июне 2013 года эта тема появилась в качестве примечания к консолидационному вопросу. И если эта задача появится на Дипифр в июне 2015 года, она может стать неожиданностью для многих.

Июнь 2010, №3, 9 баллов

(b) 1 апреля 2009 года «Ипсилон» взяла в операционную аренду офисное помещение. Срок аренды составляет 10 лет.

Для первых пяти лет аренды годовые арендные платежи установлены в размере 400,000 долларов и подлежат выплате в начале каждого года аренды.

В течение последних пяти лет аренды годовые арендные платежи, выплачиваемые в начале каждого года аренды, увеличиваются до 450,000 долларов.

По условиям аренды объект должен быть возвращен арендодателю в его первоначальном состоянии. По оценкам компании, стоимость демонтажа перегородок в конце срока аренды составит 300,000 долларов.

Соответствующая, скорректированная с учетом риска, годовая ставка дисконтирования равна 5%. Приведенная стоимость 1 доллара, уплачиваемого через 10 лет по ставке дисконтирования 5% , равна 61.4 цента.

Задание: Подготовьте соответствующие выписки, показывающие, как данная операция будет отражаться в отчете о финансовом положении компании «Ипсилон» по состоянию на 31 марта 2010 года и в отчете о совокупном доходе за год, закончившийся 31 марта 2010 года. Представьте соответствующие объяснения. (9 баллов)

Здесь три пункта, которые тестирует экзаменатор. Я специально разделила условие задачи на абзацы, чтобы было видно, где он это делает.

Первый абзац

Экзаменатор сообщает нам, что аренда операционная и какой у этой аренды график платежей.

Поскольку в условии сказано, что аренда операционная, это означает, что за признаки финансовой аренды баллов в этой задаче не предусмотрено. Экзаменатора интересует не это.

Ключевое слово, которое он хочет услышать, это равномерность начисления расходов по операционной аренде вне зависимости от графика платежей.

Всего платежей 10, из них пять по 400,000 долларов и пять по 450,000 долларов. Итого 5*400,000+5*450,000 = 4,250,000. Следовательно, каждый год необходимо начислить в ОПУ 4,250,000/10 = 425,000 долларов.
Проводки за год:

• Дт Расходы ОПУ Кт Обязательство по аренде — 425
• Дт Обязательство по аренде Кт Денежные средства — 400

Следовательно, в балансе образуется обязательство по расчетам за аренду в сумме 25. Оно будет долгосрочным, так как в следующем году платеж снова будет меньше начисления, и обязательство только вырастет.

Второй абзац

Затраты на изменение помещения дают «Ипсилон» возможность получать экономические выгоды в течение оставшихся 10 лет аренды. Согласно МСФО сумма затрат капитализируется в состав основных средств.

На самом деле это не такой простой вопрос, какие затраты можно капитализировать, а какие надо списывать на текущие расходы.

Но на Дипифр задача построена таким образом, чтобы затраты были именно капитальными улучшениями, которые должны быть капитализированы. Иначе задача будет неинтересной.

Третий абзац

Это самый интересный абзац. Здесь экзаменатор касается своей любимой темы — резерва на восстановление.

Об этом можно понять из фразы в условии: «по условиям аренды объект должен быть возвращен арендодателю в его первоначальном состоянии».

Это означает, что арендатор должен обязательно ликвидировать все, что он понастроил для себя. Здесь нужно применить знание стандартов МСФО 37 «Оценочные обязательства и…» и МСФО 16 «Основные средства».

Более подробно об оценочных обязательствах написано в статье, которая так и называется оценочные обязательства в балансе. Заодно важно прочитать другую статью по этому же стандарту про условные обязательства.

Создается резерв на восстановление проводкой:

Дт Основные средства Кт Оценочное обязательство (или резерв)

То есть сумма резерва капитализируется в состав ОС. Величина резерва определяется с учетом дисконтирования. А там, где есть дисконтирование, там появятся и финансовые расходы. С течением времени будет происходить так называемая амортизация дисконта проводкой:

• Дт Финансовые расходы в ОПУ Кт Оценочное обязательство (резерв)
• Полный ответ с объяснениями и расчетами приведен ниже.
• 
• РЕШЕНИЕ

1) Согласно МСФО «Аренда» расходы по операционной аренде должны начисляться равномерно. Всего сумма арендных платежей 4,250 (400 x 5 + 450 x 5). Ежегодные расходы по аренде в ОПУ —  425 (4,250/10 лет).

2) Заплатили 400, начислили 425, значит на 31.03.10 будет обязательство в сумме 25 (425-400)

3) Улучшения капитализируются, отражаются как внеоборотный актив со сроком службы 10 лет в сумме 600.

4)  Согласно МСФО нужно признать оценочное обязательство, так как выполняются критерии признания:

1. существует юридическое обязательство возвратить объект в первоначальном состоянии,
2. обязательство возникло из прошлого события (сооружение перегородок),
3. сумма обязательства может быть надежно оценена.

1. 5) Сумма оценочного обязательства (резерва) признается в наилучшей оценке и дисконтируется
2. 300*0,614 = 184.
3. 6) Согласно МСФО «Основные средства» оценка затрат на приведение объекта в первоначальное состояние включается в стоимость ОС. ОС = 784 (600+184)

7) Износ ОС за год составит 784/10 = 78.4. Балансовая стоимость 784 – 78 = 706

8) За год амортизация дисконта по оценочному обязательству составит 184*5% = 9. Оценочное обязательство на 31.03.10 – 193 (184+9)

ОСД за год, закончившийся 31 марта 2010 года

• Расходы по аренде – (425)
• Износ – (78.4)
• Финансовые расходы – (9)

ОФП на 31 марта 2010 года

• Внеоборотные активы (ОС) – 706
• Обязательство по аренде долгосрочное – 25
• Оценочное обязательство долгосрочное — 193

Другие статьи по теме подготовки к июньскому экзамену Дипифр 2015 года:

Вернуться на главную страницу

Источник: http://msfo-dipifr.ru/neotdelimye-i-otdelimye-uluchsheniya-arendovannogo-imushhestva/

Амортизация неотделимых улучшений арендованного имущества: проводки

Имущество, переданное в аренду, должно поддерживаться в эксплуатационном состоянии. Обязанность по проведению капитального ремонта лежит на собственнике имущества, арендодателе.

Текущий ремонт должен производить арендатор для поддержания его состояния в первоначальном на момент начала аренды виде.

В статье рассмотрим как проводится амортизация неотделимых улучшений арендованного имущества.

Неотделимые и отделимые улучшения арендованного имущества

В ходе осуществления текущего ремонта арендованного имущества возможно улучшение его состояния. Разделяют неотделимые и отделимые улучшения.

К отделимым относятся те, что являются собственностью арендатора и могут быть выделены утраты имуществом потребительских свойств. По истечении договора аренды производится демонтаж конструкций, обеспечивающих улучшение состояния помещения, здания либо иного объекта.

Отделимые улучшения могут быть сформированы в основное средство арендатора при их соответствии требуемым критериям.

Арендатор может внести неотъемлемые улучшения, характеристиками которых являются:

• К неотделимым относят конструкционные изменения, являющиеся неотъемлемой частью и переходящие одновременно с объектом в собственность арендодателя.
• Для осуществления ремонта, меняющего облик либо конструктивные особенности, требуется отдельное согласование с собственником.
• Решение об изменении состояния имущества, находящегося в субаренде, также принимает собственник.

Внесение изменений подтверждается документально.

Порядок возмещения сумм неотделимых улучшений

Позиция по компенсации затрат на проведение ремонта арендованного имущества с улучшениями четко выражена в ГК РФ.

Ситуация	Компенсируются ли затраты
Порядок проведения ремонта	Компенсация арендодателем затрат на проведение ремонта
Арендодатель не был поставлен в известность о вносимых изменениях	Не производится
Договор аренды не содержит условия о компенсации расходов по внесению изменений в имущество	Затраты по проведению ремонта несет арендатор
Договор имеет условие о компенсации затрат собственником	Компенсация производится
Договор субаренды имеет условие о компенсации расходов на ремонт	Расходы покрываются основным арендодателем – собственником имущества

Порядок учета неотделимых улучшений и конкретизация лица, несущего затраты, определяются договором. Выплата компенсации за проведение ремонта зависит от факта согласования с арендодателем. Договором определяет размер затрат, сроки возмещения и другие моменты.

Документальное оформление операций

Передача неотделимых улучшений должна быть подтверждена документально. О внесенных изменениях и передаче их арендодателю составляется акт.  При отсутствии возмещения собственником затрат арендатора дата передачи значения не имеет, производится преимущественно при возврате арендованного имущества. Для подтверждения капвложений используются стандартные документы:

• Договор аренды с положением, указывающим на согласие арендодателя на проведение конструктивных изменений либо отдельное двустороннее соглашение об одобрении капвложений.
• Накладные, заказы-наряды, платежные документы при условии приобретения материалов заказчиком.
• Акт выполненных работ, составляемый подрядчиком в форме КС-2 (см. → образец заполнения форма КС-2).
• Справка о стоимости проведенных работ КС-3 с учетом затрат на приобретение материалов либо с исключением их, если материальные расходы были оплачены заказчиком.
• Акт ОС-1 о вводе в эксплуатацию (см. → образец заполнения акт ОС-1).
• Акт приема-передачи капитальных вложений.

Расходы, произведенные арендатором, должны быть обоснованы и экономически оправданы. При оформлении акта на передачу капвложений важным моментом является стоимость. Приемка осуществляется либо по стоимости расходов, либо по остаточной, не амортизированной сумме.

Амортизируемые неотделимые улучшения

К амортизируемым суммам вносимых изменений относят те, что имеют капитальный характер. Списанию сумм вложений через амортизацию подлежат расходы, связанные с реконструкцией или модернизацией имущества.

Капвложения в арендованные объекты признаются амортизируемым имуществом, если улучшения были внесены с согласия владельца.

Технические переустройства должны быть приняты собственником в установленном порядке с документальным подтверждением.

Начисление амортизации производит лицо, оплачивающее затраты или компенсирующее их стоимость.

Условие компенсации	Пояснение	Лицо, имеющие право на амортизацию
Материальные вложения в изменение имущества возмещаются арендатору	Амортизация после внесения капитальных изменений осуществляется со следующего месяца после окончания работ, приемки и компенсации арендодателем	Арендодатель
Вложения не возмещаются арендатору	Амортизация начисляется в течение срока действия договора аренды с учетом времени полезного использования имущества	Арендатор

Условия начисления амортизации в зависимости от порядка выплаты компенсации стоимости определено ст. 258 НК РФ.

Срок амортизации изменений соответствует установленному времени эксплуатации имущества и прекращается после полного погашения стоимости или списания объекта с учета в связи с выбытием при продаже или утрате потребительских характеристик.

Изменения, внесенные в имущество, арендуемое у физического лица

Сдача имущества в аренду производится не только организациями, но и физическим лицами, не зарегистрированными в форме ИП. Собственность физического лица нельзя квалифицировать как основное средство, подлежащее амортизации.

Предприятия, арендующие имущество и производящие капитальные вложения в конструкционные изменения собственности лица, должны учесть вложенные в ремонт затраты в составе оправданных расходов организации.

Сумма учитывается одномоментно (после подтверждения) в составе прочих расходов на производство и реализацию.

Бухгалтерский учет неотделимых улучшений

Порядок оформления зависит от применяемого в строительных работах метода. Для внесения изменений арендатор может привлечь подрядную организацию либо произвести работы хозспособом. В зависимости от выбранного способа в учете производятся стандартные проводки.

Название операции	Дебет счета	Кредит счета
Формирование стоимости по затратам на внесение изменений	08	10, 07, 23, 25, 26, 69,70
Отражение стоимости работ, произведенных подрядными организациями	08	60, 76, 10
Произведена передача стоимости арендодателю	76	08
Получены средства от арендодателя в счет компенсации затрат	51	76

Предприятия передают стоимость внесенных изменений по акту. При отсутствии взаимной договоренности с арендодателем о компенсации изменений у арендатора формируется самостоятельный объект стоимостью свыше 40 000 рублей либо производится списание затрат в составе текущих расходов. Увеличение стоимости после внесения изменений у собственника не возникает.

Пример начисления амортизации ↓

Организация ООО «Ветерок» предоставила в аренду торговой компании ООО «Свежесть» собственное нежилое помещение сроком на 4 года.

С одобрения арендодателя ООО «Свежесть» осуществила замену окон в помещении стоимостью 360 000 рублей. Работы были окончены за 3 года до прекращения действия договора.

ООО «Ветерок» не произвело компенсацию стоимости работ до окончания действия договора. В учете ООО «Свежесть производятся записи:

1. Учтены расходы по проведению работ подрядчиком: Дт 08 Кт 60 на сумму 360 000 рублей;
2. Сформирована стоимость объекта: Дт 01 Кт 08 на сумму 360 000 рублей;
3. После приемки объекта ежемесячно начисляется амортизация: Дт 44 Кт 02 на сумму 10 000 рублей.
4. Учтена сумма полученной компенсации: Дт 51 Кт 76 на сумму 360 000 рублей;
5. Величина компенсации отражена в доходах: Дт 76 Кт 91/1 на сумму 360 000 рублей.

При включении сумм в расходы по определению базы для налогообложения необходимо уделить внимание экономической целесообразности внесенных изменений. В противном случае ИФНС не примет расходы как уменьшающие доходы для налогообложения.

Амортизация в налогообложении

Имущество с внесенными конструктивными изменениями возвращаются собственнику после окончания действия соглашения. При начислении амортизации арендатором учитываются имеющиеся ограничения:

• В связи с принадлежностью объекта собственнику отсутствует возможность применения амортизационной премии (позиция спорная, в случае применения премии условие списания будет необходимо отстаивать в суде).
• Отчисления в расходах не учитываются, если арендодатель не дал согласие на внесение конструкционных изменений.
• Если собственник компенсирует затраты, амортизация арендатором не начисляется.
• Прекращение действие краткосрочного арендного соглашения и заключение нового договора вместо пролонгации влечет окончание начисления амортизации.

При получении компенсации у арендатора имущества возникают облагаемые доходы. Затраты, понесенные при внесении капитальных изменений в виде оплаты материалов, трудозатрат подрядчиков, могут быть учтены в составе расходов.

Одновременно у собственника имущества стоимость вложений, осуществленных арендатором, доходом не является (п. 32 ст. 251 НК РФ).

Сумма затрат по конструктивным улучшениям при их оплате учитывается у собственника как модернизация, увеличивающая стоимость объекта.

Учет неотделимых улучшений арендованного имущества при УСН

Особенность ведения деятельности с применением УСН заключается в учете оплаченных партнерами доходов и расходов. В схеме учета «доходы» основные средства амортизируются в течение всего срока эксплуатации, применение схемы «доходы минус расходы» позволяет списать всю стоимость в течение первого года эксплуатации объекта.

Условие	Учет у арендодателя	Учет у арендатора
Оплата компенсации понесенных затрат	Возникновение расхода вне зависимости от факта оплаты работы подрядчиков	Возникновение дохода
Списание расхода	Равными частями в течение налогового периода	Списание одномоментно при условии оплаты работ подрядчиков
Списание затрат в форме амортизации	Учитывается как модернизация объекта путем списания в течение налогового периода	Не начисляется, учитываются как затраты на осуществление ремонта

Если конструкционные изменения произведены, но не были оплачены (компенсированы) владельцем, траты по проведению строительных работ не учитываются ни одной из сторон. При ведении учета с применением УСН используется кассовый метод.

Ответы на распространенные вопросы

Вопрос № 1. Нужно ли учитывать стоимость вложений при внесении конструктивных изменений как доход, если согласие на их осуществление владелец не давал?

Внесение конструкционных изменений объекта арендатором без согласования с собственником не влечет появление у владельца дохода.

Вопрос № 2. Может ли арендатор самостоятельно принять решение о проведении капремонта в связи с неотложной необходимостью, если в договоре присутствует допущение на его реализацию?

Осуществление капремонта является обязанностью арендодателя. Арендатор может самостоятельно провести ремонт на основании соответствующего условия договора и взыскать сумму с собственника либо договорится о зачете в счет платы по условиям аренды.

Вопрос № 3. Влияет ли краткосрочность соглашения об аренде, оформленного на срок до года, на возможность вносить изменения в имущество и осуществлять амортизацию улучшений?

Длительность действия договора аренды не отражается на возможности любой из сторон произвести амортизацию.

Вопрос № 4. Производится ли передача конструктивных изменений, если собственник не оплачивал ремонтные работы?

Объект передается по акту и характеризуется как безвозмездно полученное имущество.

Источник: http://online-buhuchet.ru/amortizaciya-neotdelimyx-uluchshenij-2/

Перечень неотделимых улучшений арендованного имущества

Учет неотделимых улучшений арендованного имущества допускается как со стороны арендатора, так и арендодателя. Собственник, согласившийся на улучшения должен помнить следующее (при налогообложении):

• Согласно НК РФ, учету подлежит амортизируемое имущество, у которого срок полезного использования превышает 1 год, его стоимость не менее 20000 и оно оплачено собственником помещения;
• После произведения улучшений возрастает стоимость объекта;
• После компенсации расходов арендодатель вправе начислить амортизацию путем увеличения ее размера;
• Обязательно учитывается фактор, свидетельствующий о продлении срока эксплуатации в результате капитальных вложений.

Арендатор вправе учитывать неотделимые улучшения при отражении расходов.

Что такое неотделимые улучшения арендованного имущества?

Потому что нередко бывает так, что арендатор пытается выдать за улучшение проведенный ремонт. Здесь важно учитывать, что ремонтные работы не наделяют предмет новыми качествами и не улучшают его технические характеристики, соответственно улучшением имущества он считаться не может.

Разрешение на проведение улучшений необходимо прописать в договоре, потому что без этого хозяин не обязан компенсировать траты на них.

• «Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (п.3 ст. 623 ГК РФ)».

Отдельно нужно подумать о том, каким образом доказать осведомление арендодателя о проведении неотделимых улучшений. Для этого есть несколько вариантов. Вернуться ✔ Фото или видеодоказательства.

Неотделимые улучшения арендованного имущества

• «В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п.2 ст. 623 ГК РФ)».

Примерами такого улучшения может быть:

• Пристройка к жилому дому дополнительного сооружения, которое останется в собственности арендодателя.
• Замена труб, батарей, окон или дверей в арендованной квартире – после окончания срока действия арендного договора все это останется в собственности хозяина.

Вернуться ○ Как оформить неотделимые улучшения и получить компенсацию? В арендном договоре следует прописать точное определение неотделимых улучшений.

Улучшения арендованного имущества

Отсюда можно сделать вывод, что неотделимые улучшения эти те улучшения, которые при отделении от объекта основных средств могут нанести вред имуществу. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором, возмещается арендодателем в следующих случаях (п. 2 ст.

623 ГК РФ): — если это прямо предусмотрено договором аренды; — если арендодатель дал согласие на производство неотделимых улучшений и не оговорил, что они будут произведены за счет арендатора. В остальных случаях арендодатель не обязан возмещать арендатору стоимость улучшений (п.

3 ст. 623

Неотделимые улучшения объектов аренды: налог на имущество

Важно Случаи, когда доказательства того, что хозяин поставлен в известность о проведении подобного рода работ, зафиксированы современными технологиями достаточно редкие. Однако на их юридическую силу подобный факт не влияет.

Поэтому если вы сможете сделать запись разговора о получении согласия на улучшения от хозяина, она будет служить доказательством вашей правоты и возможности получить компенсацию в суде. Вернуться ✔ Показания свидетелей. Это еще один способ доказать, что хозяин был осведомлен о планируемых улучшениях и дал на них свое согласие.

Свидетельские показания будут достаточным основанием для требования компенсации за понесенные финансовые траты на улучшения в случае, если хозяин отказывается добровольно возмещать их. Вернуться ✔ Дополнительный договор.

Улучшение имущества: виды и специфика

• Внимание Амортизация позволяет списать произведенные при капитальном вложении траты только за период, в течение которого действуют арендные отношения и в рамках месячной суммы амортизации;
• Если за период договорных отношений по аренде амортизация не покрыла ранее произведенные расходы, то они остаются неучтенными (переходят в статус убытков) и не принимаются во внимание при налогообложении.
• Пролонгация договора позволяет сохранить возможность начисления амортизации.

Важно учитывать то, что суммы амортизации рассчитываются по сроку полезного использования и по правилам классификации основных средств (ранее применялось правило о расчете на основании амортизационных групп). Если арендатор, осуществивший неотделимые улучшения, принял их на свой баланс объектов основных средств, то он обязан уплачивать с него налог на имущество.

Неотделимые улучшения

Если же владелец не дал согласия на улучшения, их стоимость не может быть нигде учтена. Вернуться ○ Арендодатель отказывается выплачивать компенсацию.

Возможность требования компенсации зависит от наличия согласия собственника на проведение улучшений и его письменного закрепления. Если арендодатель нарушает условия договора (как основного, так и дополнительного), отказываясь от компенсации, можно потребовать выплаты средств в принудительном порядке. Для этого нужно:

• Направить досудебную претензию с требованием о компенсации.
• В случае отсутствия реакции, направить исковое заявление в суд.
• Приложить к иску доказательство получения согласия владельца.

Если в ходе судебного разбирательства суд решит удовлетворить иск, арендодателю придется выплатить компенсацию в установленном судебным решением размере.

Подводные камни учета затрат по улучшению арендованного имущества

Советы юриста: ✔ Как арендодатель может зафиксировать передачу компенсации за отделимые улучшения?✔ Разногласия с арендодателем по сумме компенсации. ○ Видео.

○ Что такое неотделимые улучшения? Улучшениями является изменения, которые повышают ценность имущества.

В соответствии с законодательством, отделимыми являются внесенные в имущество улучшения, которые арендатор может забрать с собой после окончания арендного договора (унести или демонтировать).

При этом имущество, полученное во временное хранение остается неизменным. Сюда входит покупка мебели, осветительных приборов, установка дополнительного оборудования (при условии, что при этом не требуется вносить кардинальные изменения в имеющееся имущество). В отличие от них, неотделимые улучшения не могут быть устранены без нанесения вреда полученному во временное хранение имуществу.

Отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества: споры

Источник: http://civilist-audit.ru/perechen-neotdelimyh-uluchshenij-arendovannogo-imushhestva/