Закон долевого участия в строительстве дду фз №214: суть и основные положения

«Вам не обязательно всё знать самому,
но вы должны знать, где и как найти всё,
что известно о том, в чём вы нуждаетесь».

Генри Форд

Чтобы договор долевого участия вас защищал, нужно, чтобы он не противоречил закону. Отсутствие любого существенного положения сделает ДДУ недействительным.

Мало знать закон. Закон меняется, некоторые положения распространяются на все действующие договоры. Другие относятся только к новым сделкам.

Разберёмся, в какие законы смотреть, где искать нужный раздел.

Основна:

• федеральный закон «Об участии в долевом строительстве» №214-ФЗ;
• закон «О защите прав потребителей»;
• Гражданский Кодекс РФ.

Нормы о ДДУ

Закон «Об участии в долевом строительстве» №214-ФЗ

Защищает права и законные интересы дольщиков.

• существенные условия ДДУ, без которых договор не может быть заключён:
  • предмет договора,
  • описание подлежащей передаче дольщику квартиры,
  • срок передачи застройщиком готового объекта,
  • способы обеспечения обязательств застройщика,
  • гарантийные обязательства;
• права и обязанности дольщика и застройщика;
• требования к застройщику:
  • иметь утвержденную проектно-разрешительную документацию на объект строительства,
  • зарегистрировать права на земельный участок, где будет возводить дом,
  • в обязательном порядке размещать информацию о себе на официальном источнике;



• гарантия застройщика по качеству объекта;
• обязательная претензия перед иском — досудебный порядок урегулирования споров;
• основания и порядок расторжения ДДУ;
• порядок оформления права собственности дольщика на квартиру.

Плюсы:

1. договор долевого участия в строительстве должен в обязательном порядке пройти государственную регистрацию в Росреестре. Процедура гарантирует, что квартира не будет продана дважды;
2. ответственность за нарушение сроков передачи готовой квартиры стимулирует застройщика быстро оформлять право собственности за дольщиками. Установлены жесткие требования к срокам окончания строительства объекта и передачи квартиры дольщику.

Минусы:

1. закон не защищает дольщиков от мошенничества и банкротства застройщика;
2. отсутствие типовой формы ДДУ, утвержденной законодателем, позволяет включать в договор условия, ущемляющие права и интересы дольщиков.

Закон «О защите прав потребителей»

Применяется в отношении долевого участия в строительстве, если дольщик приобретает квартиру для личных нужд (для проживания). В этом случае все положения 214-ФЗ применяются с учетом привилегий дольщика как потребителя.

• застройщик обязан возместить дольщику не только убытки, но и неустойку, компенсировать моральный вред, а также заплатить штраф 50% от цены иска
  • при нарушении сроков сдачи объекта дольщику-потребителю,
  • а также при нарушении требований к качеству объекта,
  • за нарушение сроков выполнения гарантийных обязательств;
• дольщик может подать иск в своём городе, а не там, где зарегистрирована компания застройщика — выбирать подсудность при разрешении споров в судебном порядке;
• застройщик может привлекаться к административной ответственности за нарушение прав потребителей по ст. 14.8 КоАП РФ со штрафом 50 000 рублей.

Плюсы:

1. застройщик заинтересован в досудебном порядке решения споров с дольщиком и охотнее возмещает убытки дольщику;
2. решение спора в судебном порядке дает возможность дольщику получить сумму больше, чем прямые убытки.

Гражданский Кодекс РФ

ГК РФ применяется, когда 214-ФЗ либо ДДУ не содержат прямого указания на решение вопроса, либо в том случае, если ДДУ признан незаключенным, недействительным, либо стороны заключили соглашение, не отвечающее требованиям ДДУ.

Плюсы:

1. позволяет разрешать споры между застройщиком и дольщиком исходя из общих норм, если 214-ФЗ или ДДУ не содержат решения;
2. на его основе рассматриваются все споры в отношении сделок, не оформленных как ДДУ, в том числе предварительные договоры купли-продажи квартиры в новостройке.

Минусы:

1. если к договору между застройщиком и гражданином применяются общие нормы ГК РФ, это лишает их возможности ссылаться на 214-ФЗ и ОЗПП.

Изменения с 1 июля 2018 года

• Несмотря на разработку специального закона 214-ФЗ и довольно жесткие требования к застройщикам, дольщики по-прежнему подвергаются значительному риску и остаются слабым звеном.
• Для защиты граждан на рынке первичного жилья государство предлагает новые способы: ужесточение требований к застройщикам и создание денежного фонда для выплат обманутым дольщикам.
• С 01 июля 2018 года вступит в силу Федеральный закон №218-ФЗ «О защите прав граждан — участников долевого строительства при банкротстве застройщиков».
• Чтобы привлекать деньги дольщиков застройщик должен:

• построить несколько домов в течении последних 3-х лет общей площадью 10 тыс. кв. м,
• иметь в названии слова «специализированный застройщик»,
• держать на банковском счете 10% от стоимости строительства,
• не заниматься ничем, кроме долевого строительства,
• не привлекать средства в форме займа, ссуды или кредита,
• иметь только один расчетный счет в уполномоченном банке для проведения расчетов, связанных со строительством объекта,
• тратить деньги только туда, куда можно по закону.

С июля 2018 года застройщик заключает договоры долевого участия на один многоквартирный дом или группу таких домов. Он может получит только одно разрешение на строительство.

Изменения коснуться только объектов, разрешения на которые получены до 1 июля 2018 года.

Плюсы:

1. на рынке продолжат работу только самые крупные строительные компании;
2. вкладывать в долёвку станет безопаснее.

Минусы:

1. цены на первичное жильё вырастут. Есть две причины:
   • с рынка уйдут многие застройщики, поэтому конкуренция уменьшится,
   • ужесточение требований увеличит расходы на отчёты и выполнения требований закона.

Посмотрите видео о последних изменениях в законе:

Поправки в 2017 году и компенсационный фонд

По ДДУ, которые заключили до октября 2017 года, застройщики обязаны страховать ответственность перед дольщиками. Страхование ответственности застройщика обеспечивает финансовую защиту вложений дольщика в случае расторжения ДДУ и банкротства застройщика.

1. С конца 2017 года специальный фонд покрывает убытки дольщиков обанкротившихся застройщиков — Фонд защиты граждан-участников долевого строительства.
2. Застройщики платят взносы в Фонд в размере 1,2% от цены каждого ДДУ.
3. Если строительная компания – банкрот, дольщики смогут получить компенсации своих затрат из Фонда либо достроить незаконченный дом.

Долёвка коммерческой недвижимости

Возведение нежилого фонда посредством долевого строительства отдельным законодательным актом никак не регулируется, даже если дольщиком является гражданин и покупает помещение для собственных нужд.

• Только Гражданский Кодекс РФ регулирует отношения между застройщиком и дольщиком по строительству отдельно стоящего здания — торгового центра или гаражного комплекса.
• Договор долевого участия должен составляться в соответствии с нормами ГК РФ о заключении договора подряда, общих правилах об обязательствах и свободе договора.
• Если договор долевого участия заключается на нежилое помещение первого этажа жилого дома, то к его оформлению применяются нормы 214-ФЗ, так как помещение входит в состав многоквартирного дома.
• Все привилегии, которые закон о защите прав потребителей предоставляет дольщикам жилых помещений, на него не распространяются.

Что будет вместо?

Долевое участия в скором времени отменят. А всё ужесточение — путь отказа от долевого строительства.

По распоряжению Президента РФ в течение ближайших 3-х лет планируется окончательно отказаться от привлечения средств граждан для строительства жилья.

Долёвка будет заменена на проектное финансирование. Застройщики будут привлекать денежные средства от профессиональных участников рынка – банков.

Хотя такой механизм будет безопасен для граждан, есть опасения, что это приведет к росту цен.

Как анализировать договор?

1. Внимательно анализируйте текст договора долевого участия: все риски и уловки спрятаны в нём.
2. Если договор противоречит закону, применяется 214-ФЗ, где содержатся все основные правила и требования к договору и участникам.
3. Договор должен соответствовать нормам Закона «О защите прав потребителей».
4. В случае приобретения нежилых помещений основным нормативным актом будет Гражданский Кодекс РФ.

Источник: https://kapremont.expert/kvartira/dolevka/federalnyj-zakon-o-dolevom-uchastii-v-stroitelstve-214-fz.html

214-ФЗ — на что обратить внимание при подписании документов для ДДУ

Главная > Закон > 214-ФЗ — на что обратить внимание при подписании документов для ДДУ

Оглавление:

• Основные преимущества, которые даёт ФЗ 214 дольщикам
• На что нужно обратить внимание
• Что должен содержать договор?

Поскольку такая схема довольно привлекательна для мошенников и нередко ими использовалась, был принят Федеральный закон № 214-Фз от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Он защищает дольщиков и регламентирует заключение договора долевого участия, предусматривает санкции за нарушение его условий. Фз 214 позволяет сделать условия ДДУ прозрачными, понятными и исключить возможность двойных продаж и других видов обмана.

Конечно, застройщики всё-таки пробуют включить условия, которые более выгодны для них, но договор, заключённый по закону даёт дольщику возможность получить то, за что он заплатил, либо возвратить вложенные средства.

Основные преимущества, которые даёт ФЗ 214 дольщикам

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов,
но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать,

• как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:
• 8 (499) 703-15-47 — Москва
  8 (812) 309-50-34 — Санкт-Петербург
• или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта!
• Все консультации у юристов бесплатны.

• обязательная регистрация ДДУ в соответствующем государственном органе;
• строгие требования к оформлению проектной и иной документации; возможность нотариального заверения договора; исключает двойные продажи квартир;
• проще и безопаснее оформлять продажи с переуступкой прав;
• банки и другие кредитные организации гораздо охотнее дают кредиты;
• оговорены условия просрочки платежей для дольщика;
• прописаны санкции для застройщика в случае невыполнения условий договора;
• оговорено, какие именно сведения об объекте и иные условия должен содержать договор;
• установлены условия об изменении цены; чёткие условия расторжения договора, возможность для дольщика вернуть вложенные деньги.

Договор долевого участия заключается в письменно. В начале договора прописывается, кто его заключает: наименование застройщика и покупателя, подписывать договор должен генеральный директор компании-застройщика.

1. ДДУ, согласно 214-ФЗ, в обязательном порядке проходит государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) на территории того округа, где находится строящийся объект.
2. Кстати, зарегистрировать ДДУ ФЗ 214 об участии в долевом строительстве может как застройщик, так и сам дольщик.
3. Чтобы зарегистрировать договор долевого участия, необходимы следующие документы:

Договор долевого участия признаётся действующим только после того, как он зарегистрирован. Все расчёты по договору производятся только после регистрации, а не с момента подписания договора.

• заявление в двух экземплярах от каждой из сторон;
• чек об уплате пошлины;
• собственно ДДУ со всеми приложениями;
• паспорт дольщика;
• документы, касающиеся объекта недвижимости, с его параметрами и указанием места его нахождения;
• договор залога права требования (если квартира покупается по ипотеке и для выкупа доли);
• при наличии официального супруга необходимо его согласие на сделку, заверенное у нотариуса (исключение – когда оба супруга участники сделки);
• если недвижимость покупается от имени несовершеннолетнего – свидетельство о рождении, доверенность на заявителя, подтверждающая опекунство и право на заключение сделки.

Первый дольщик, регистрирующий ДДУ, кроме этих документов, должен ещё предоставить документы на недвижимость от застройщика.

Документ о праве распоряжения и пользования земельным участком, официальное разрешение от муниципалитета на строительство, план дома, проектную декларацию, договор страхования гражданской ответственности, договор поручительства (о своевременной передаче дома), перечень лиц, участвующих в долевом строительстве.

В законе не прописано обязательное нотариальное заверение ДДУ, тем не менее при желании дольщика и согласии обеих сторон можно это сделать.

Для дольщика нотариальное заверение дду даёт дополнительную гарантию, так как, во-первых, нотариус должен проверить правильность оформления документации застройщиком.

А во-вторых, именно благодаря тому, что договор нотариально заверен, покупатель спокойно и без проблем оформит право собственности на квартиру.

Необходимо проверить информацию, подтверждающую, что застройщик выполнил обязательные процедуры до начала заключения договоров долевого участия. Застройщик обязан: зарегистрировать право собственности или аренды на участок, где будет строить дом; получить разрешение на строительство; опубликовать проектную декларацию.

Кроме этого, с 2018 года застройщик на своём сайте обязан размещать следующую информацию:

• разрешения на ввод в эксплуатацию объектов недвижимости, возведённых застройщиком за последние три года;
• разрешение на деятельность по результатам аудиторской проверки за последний год;
• разрешение на строительство;
• документ, подтверждающий соответствие застройщика и проектной декларации установленным требованиям;
• результаты экспертизы проектной документации;
• документ, удостоверяющий право застройщика на использование земельного участка;
• проект дду;
• виды обеспечения исполнения обязательств по дду;
• договор поручительства с застройщиком (при наличии);
• в обязательном порядке ежемесячно публикуются фотографии строительства объекта.

Заключить ДДУ с застройщиком может как организация, так и физическое лицо. Типовой договор долевого участия включает в себя основные положения, которые содержат полные сведения об объекте сделки, цене, условиях его передачи и расторжения договора.

На что нужно обратить внимание

Про регистрацию участка, разрешение на строительство и публикацию декларации уже было сказано выше.

Застройщик публикует проектную декларацию в СМИ, так как обязан информировать потенциальных инвесторов о планируемом долевом строительстве.

Что должен содержать договор?

• описание квартиры;
• площадь квартиры;
• цена квадратного метра;
• полная стоимость квартиры;
• срок передачи квартиры;
• гарантия на квартиру и коммуникации;
• размер долевого взноса;
• ответственность застройщика;
• ответственность дольщика;
• оплата коммунальных услуг покупателем.

Описание квартиры

В этот пункт вносится все, что касается квартиры. То есть: планировка, наличие/отсутствие сантехники, включателей и т.п. Отделка: черновая, полная, без отделки, все, что входит в отделку: полы, обои и т.п. Обязательно указывается кадастровый номер участка, строительный адрес, этаж и номер квартиры. Здесь же содержится технический план квартиры.

Площадь квартиры

В договоре обязательно прописывается площадь квартиры, о продаже которой договорились застройщик и покупатель. Необходимо оговорить случаи, если её размер после окончательного обмера БТИ изменился.

Законны следующие условия в данном пункте: если площадь квартиры оказывается меньше площади, указанной в договоре, то застройщик возвращает покупателю разницу, если больше – квартира передаётся без дополнительных перерасчётов.

Стоимость квадратного метра жилой площади и стоимость квартиры

В договоре обязательно прописывается и стоимость квадратного метра, и стоимость квартиры. Застройщик не имеет права после заключения договора в одностороннем порядке изменить указанные в договоре суммы.

Срок передачи квартиры дольщику

В этом пункте указывается срок передачи квартиры покупателю. Как правило, застройщик старается указать только квартал и год. Это вполне законно, но самый правильный вариант «не позже такого-то числа такого-то года». Эта дата действительна для всех дольщиков данного объекта недвижимости. Нарушение срока передачи квартир влечёт за собой ответственность в виде пени. Согласно ФЗ 214 организации неустойка выплачивается в размере одной трёхсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день окончательной передачи объекта покупателю, от цены договора за каждый день просрочки. Физическим лицам застройщик выплачивает неустойку в двойном размере.

Если покупатель обнаруживает строительные дефекты, то он имеет право потребовать от застройщика переделки мест, не отвечающих требованиям, компенсировать ремонт, самостоятельно произведённый покупателем или снизить стоимость квартиры. Пункт о безвозмездном устранении строительных дефектов застройщиком тоже должен быть в договоре.

Гарантия на объект недвижимости

По закону гарантийный срок обязательно указывается в договоре. Гарантия на квартиру не может быть меньше пяти лет и трёх – на коммуникации и оборудование. Он начинает действовать с момента передачи объекта недвижимости дольщику, но застройщик может попытаться включить в договор другие условия оплаты.

Размер долевого взноса

Определяется от стоимости квадратного метра. Наилучший вариант – фиксированный размер долевого взноса либо привязка к твёрдой валюте. В обязательном порядке указаны точные сроки выплат и размеры штрафов при нарушении срока.

Ответственность застройщика

Застройщик не признаётся виновным только в случае обстоятельств неодолимой силы. В остальных случаях, даже если нет непосредственно вины застройщика, он несёт ответственность, в том числе и за своих партнёров.

Ответственность дольщика

Этот пункт, как правило, касается расторжения договора по инициативе дольщика. В нём обязательно должны оговариваться условия, при которых дольщик вправе расторгнуть договор без штрафных санкций.

Расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика без уплаты им каких-либо штрафов возможно если: застройщик пропустил сроки возведения и ввода недвижимости в эксплуатацию, указанные в договоре. Если они составляют более двух месяцев, дольщик вправе расторгнуть договор.

Кстати: если застройщик предполагает, что это может произойти, то обязан предупредить дольщика об увеличении срока за два месяца до его наступления.

Начало оплаты коммунальных услуг

Нередко застройщик пытается обязать дольщика оплачивать коммунальные платежи после сдачи дома в эксплуатацию, но до передачи дольщику ключей от квартиры. То есть, когда дольщику, по факту квартира не передана. Дольщик должен начать оплачивать коммунальные услуги только после передачи квартиры заказчику.

При внимательном чтении договора и соответствии всех его пунктов закону, дольщик может быть уверен, что получит квартиру с теми параметрами, о которых договаривался с застройщиком и в установленные сроки.

Этому способствует и то, что по закону застройщик обязан застраховать гражданскую ответственность перед дольщиком.

То есть в случае банкротства застройщика, дольщик не потеряет средства, вложенные в строительство.

Образец договора долевого участия можно посмотреть здесь

Источник: https://domovik.guru/zakon/ddu-214-fz-na-chto-obratit-vnimanie-pri-podpisanii.html

Основные положения Федерального Закона №214 «Об участии в долевом строительстве»

• Многие люди предпочитают приобретать квартиры в строящихся домах, для чего с застройщиками составляется договор долевого строительства.
• Данный процесс должен осуществляться на основании основных норм законодательства, а также с учетом многочисленных требований.
• Только знание нормативных актов о данном вопросе позволит каждому покупателю отстаивать свои права.

Законодательное регулирование вопроса

Скачать актуальную редакцию ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве».

Многие люди пользуются возможностью составления ДДУ, так как за счет этого можно приобрести квартиру по доступной стоимости.

Регулируется данная процедура несколькими нормативными актами, к которым относится:

• ФЗ №214, в котором приводятся основные требования к застройщикам, объектам и дольщикам, а также к отношениям, возникающих между участниками ДДУ;
• ФЗ №215, содержащий сведения о разных жилищных кооперативах, являющихся накопительными;
• ФЗ №122 рассказывает о том, как правильно регистрировать приобретаемую недвижимость;
• ГК РФ.

Больше всего внимания участию в долевом строительстве уделяется в ФЗ №214, так как здесь содержатся сведения о том, как должны действовать застройщики и дольщики, чтобы оптимально сотрудничать. Строительная компания, занимающаяся возведением дома, должна получить разрешение на процесс, так как без него невозможно будет ввести строение в эксплуатацию.

Составлять ДДУ допускается только после того, как фирма опубликует проект и получит разрешение на работу.

Определение понятий и описание процессов

В этом законе прописываются основные моменты, которые должны изучаться каждым дольщиком или застройщиком. К ним относится:

• описывается предмет и иные нюансы, которые возникают при составлении ДДУ;
• раскрывается право строительных организаций привлекать средства дольщиков, причем им они должны раскрывать основную информацию относительно возводимого объекта;
• имеются требования к застройщикам, а также описываются правила формирования самого договора;
• содержатся сведения о гарантии качества квартир, правилах передачи объекта, а также о возможных причинах расторжения договорных отношений;
• при формировании документа учитывается, что в нем непременно содержатся сведения о цене, а также вписываются сроки, на основании которых дольщики принимают квартиры;
• в законе прописывается ответственность сторон, а также возможность воспользоваться уступкой прав;
• приводятся способы, с помощью которых обеспечивается исполнение всех обязательств;
• описываются правила открытия и закрытия счета эскроу для расчетов, а также необходимость покупки полиса страхования застройщиками;
• имеются требования к проекту, к использованию денег застройщиками, а также к информации, которая должна предоставляться дольщикам компанией.

1. Каждый дольщик должен изучить все пункты закона, чтобы разобраться в правилах регистрации ДДУ.
2. В ФЗ №214 указывается, что не каждая строительная компания обладает возможностью заниматься возведением многоэтажек на основании ДДУ, так как она должна отвечать некоторым требованиям.
3. К ним относится:

• привлекать средства могут исключительно фирмы, являющиеся финансово устойчивыми, поэтому у них должны быть средства минимум в размере 2,5 млн. руб., чтобы построить около 1,5 тыс. кв. м.;
• фирма обязана приобрести полис страхования гражданской ответственности;
• с 2017 года формируется непременно специальный компенсационный фонд, в который все фирмы, занимающиеся строительством, отчисляют 1% от каждого ДДУ, а эти деньги направляются на строительство проблемных домов;
• организации должны раскрывать все сведения о своей работе за 3 года, а также предоставлять дольщикам на рассмотрение проект, разрешительную и правоустанавливающую документацию на строение;
• застройщик составляет договор поручительства с учредителями;
• в ДДУ вносятся дополнительные сведения, касающиеся места расположения жилья, особенностей его передачи, а также должна прописываться ответственность компании за нарушение сроков сдачи объекта;
• если обнаруживаются значимые недостатки строения, то они должны устраняться в установленный срок, а если этого не происходит, то за каждый день просрочки взимается с застройщика 1% от расходов, необходимых для ремонта.

ФЗ №214 был выпущен изначально для защиты населения от разных мошеннических схем, поэтому основные его условия направлены на то, чтобы люди, вложившие средства в строительство дома, получили свои квартиры в назначенный срок.

Если привлечением средств занимается фирма, не соответствующая вышеуказанным условиям, то она может быть привлечена к уголовной ответственности.

Составление, регистрация и расторжение ДДУ

При составлении ДДУ надо точно следовать требованиям, указанным в ФЗ №214.

К основным таким условиям относится:

• в ДДУ должен быть указан предмет договора, представленный квартирой, поэтому сюда относится ее размер, этаж, на котором она находится, число комнат и другие характеристики;
• указывается срок передачи жилья;
• приводится стоимость договора и порядок уплаты средств за квартиру;
• содержатся сведения о гарантийном сроке;
• каждый дольщик должен убедиться, что ДДУ содержит все необходимые пункты;
• договор подлежит регистрации в Росреестре;
• расторжение документа может быть односторонним или с помощью суда, причем для этого должны иметься веские основания, например, несоблюдение требований к качеству строения, задержка сдачи дома на срок, превышающий 60 дней, наличие признаков прекращения строительства дома, внесение существенных корректировок в проект и другое.

После расторжения договора дается 20 дней застройщику на возврат средств дольщику, а также выплачиваются проценты за использование этих денег, которые рассчитываются как 1/150 ставки рефинансирования, а этот показатель берется на момент, когда возвращаются деньги.

Если расторгается договор через суд, то на возврат денег дается только 10 дней.

Порядок, правила и сроки передачи объектов

Важным моментом при составлении ДДУ является указание сроков, в течение которых дольщики должны получить готовые квартиры. Данный срок прописывается в документе, причем ему должны следовать все застройщики.

Если нарушаются сроки, то независимо от причин, застройщик должен предупредить об этом письменно каждого дольщика, причем уведомление присылается за 60 дней до срока сдачи, указанного в договоре. Также он может предложить составить дополнительное соглашение, в котором будут изменены сроки сдачи.

За нарушение сроков застройщики обязаны уплачивать неустойку.

Передача квартиры производится в назначенный день, для чего все дольщики осматривают недвижимость, а если у них отсутствуют претензии, то подписывается акт приема-передачи.

Если обнаруживаются серьезные недостатки, то дольщики могут снизить цену ДДУ или запросить возмещение расходов, связанных с устранением дефектов. Также они могут потребовать, чтобы застройщик сам занялся улучшением жилья.

Правила регистрации права собственности

• Регистрация квартиры производится после ее передачи застройщиком при учете требований ФЗ №218.
• Одновременно с этим дольщики становится не только владельцами своих квартир, но и имеют долю в общей собственности дома, причем она не может отчуждаться или передаваться третьим лицам.
• Для регистрации требуется обращаться в Росреестр со всеми необходимыми документами, куда входит ДДУ, паспорт, заявление, квитанция об уплате пошлины и проектная документация на дом.

Иные важные моменты

Дополнительно в этом законе важными считаются сведения:

• указываются правила расчета неустойки, если нарушаются сроки сдачи объекта;
• разрешается уплачивать средства по ДДУ дольщикам в рассрочку или с привлечением заемных средств банка, для чего оформляется ипотека;
• дольщики не могут без веских оснований отказываться от исполнения требований ДДУ;
• запрещается нецелевое использование денег застройщиками.

Таким образом, ФЗ №214 является основным нормативным актом, на который должны ориентироваться дольщики при необходимости приобрести квартиру в строящемся доме. Рекомендуется изучить все его условия, чтобы не возникало проблем во время сотрудничества с застройщиками, а также можно контролировать при наличии знаний правильность осуществления деятельности строительными компаниями.

О последних изменениях в законодательстве, позволяющих обезопасить дольщиков, смотрите в следующем видеосюжете:

Возможно Вас так же заинтересует:

Источник: http://terrafaq.ru/nedvizhimost/dolevoe-stroitelstvo/osnovnye-polozheniya-fz.html

Что такое 214-ФЗ, и чем он поможет вкладчикам?

К сожалению, большое количество людей, пытающихся сэкономить на приобретении недвижимости, оставались обманутыми мошенниками. Немудрено, что так много российских граждан «клюнуло» на эту удочку: гораздо выгоднее купить жилплощадь, пребывающую на этапе строительства, чем готовую квартиру втридорога. 

Ранее не существовало специального федерального закона, защищающего дольщиков от мошеннических махинаций, поэтому всеобщий обман просто процветал: компания-застройщик собирала деньги с семей, выводила себя в оффшор через подставные компании и объявляла себя банкротами, которые не могут продолжить строительство.

• После рассмотрения множества исков в суде от обманутых дольщиков, Госдума решила принять новый закон о защите вкладчиков в строительном бизнесе.
• В 2004 году был принят 214-й Федеральный Закон об участии в долевом строительстве домов и других объектов недвижимости.
• Здесь вы ознакомитесь с сутью закона 214-ФЗ, а также с его главными достоинствами и недостатками.

Суть Закона 214-ФЗ

Это закон о долевом участии дольщиков, который гарантирует защиту интересов и прав покупателей квартир, находящихся в процессе строительства.

Однако, стоит отметить, что закон не гарантирует окончательную готовность квартиры и передачу ее в собственность покупателю.

Для того, чтобы стать под государственную защиту согласно этому закону, необходимо составить договор на привлечение денежных средств и передать его в Росреестр.

К примеру, стройка может остановиться в связи со спорами с жильцами соседних домов, администрацией и местными районными отделениями; также компания-застройщик может обанкротиться, что навсегда остановит стройку жилого дома.

Такой договор на привлечение денежных средств утратит свою актуальность, когда застройщик полностью обанкротится.

В этом случае недостроенный дом будет выставлен на аукцион и продан, а на вырученные средства компания погасит свои задолженности. Согласно постановлениям суда застройщик обязан выплатить штрафные санкции за прекращение строительства.

Главное заблуждение дольщиков, заключивших договор долевого участия – это полная уверенность в том, что закон защитит вас от непредвиденных ситуаций со стороны застройщика.

В этом законе не предусмотрен возврат средств и недвижимости в собственность дольщиков. В законе не прописан механизм ответственности физических и юридических лиц за их банкротство и неоправданные ожидания покупателей квартир.

Больше информации о том, что нужно знать при покупке квартиры в новостройке у застройщика, вы можете получить в этой статье.

Какие изменения были внесены в Закон 214-ФЗ?

Изменения в законе 214-ФЗ

В 2012 году Закон 214-ФЗ О долевом строительстве был пересмотрен, вследствие чего были внесены некоторые изменения в его структуру.

После этих изменений вкладчики стали чувствовать себя уверенней, ведь появилось самое главное – четко установленные обязательства застройщика перед дольщиками.

Какие положения закона были изменены?

• В случае нарушения договора между вкладчиками и компанией-строителем средства возвращаются дольщикам; также застройщик оплачивает штрафные санкции.
• Ответственность компании-застройщика должна быть застрахована в компании, которая имеет не менее 400 миллионов рублей собственных средств, уставной капитал не меньше чем 120 миллионов рублей, и существует на страховом рынке более пяти лет.
• Гарантия возврата средств вкладчикам за счет поручительства в банке, уставной капитал которого не меньше 200 миллионов рублей.

Как выбрать квартиру в новостройке и на что необходимо обратить внимание при покупке — читайте тут.

Закон 214-ФЗ: краткое содержание и основные нюансы

Перед тем, как заключить договор долевого участия, необходимо учесть все важные моменты Закона 214-ФЗ О долевом строительстве:

• В договоре должны быть зафиксированы четкие сроки окончания стройки без последующего изменения даты компанией-застройщиком.
• Не забывайте о дате, в которую квартира передается в вашу собственность. Именно с этой даты начинается исчисление нарушение срока.
• Необходимо прописать точный адрес суда, в котором будут проходить возможные разбирательства между компанией и дольщиками. Мошенники могут пригласить вкладчика в суд в совершенно другом городе или районе, в который будет накладно ездить на каждое заседание. Не забудьте об этом аспекте.
• Необходимо обозначить в договоре точную площадь купленной квартиры. В противном случае вам придется доплачивать за дополнительные метры, если застройщик предоставит квартиру поменьше.

Как выбрать этаж и планировку квартиры в новостройке — узнайте здесь.

Закона 214-ФЗ.

Ответственность обеих сторон договора согласно 214 ФЗ

Как мы уже заметили, данный Закон 214-ФЗ О долевом строительстве не предусматривает предоставление квартиры в собственность вкладчику; но гарантирует возврат денежных средств дольщиков в том случае, если стройка не будет завершена до конца. 214 закон предусматривает защиту прав не только вкладчиков, но и застройщика.

Поэтому на дольщиков при строительстве накладывается определенная ответственность в случае нарушения договора.

Пример из практики

Если вкладчик не придерживается условий договора, за каждый день просрочки он вынужден выплачивать застройщику 1/300 ставки рефинансирования.

Поэтому, как и застройщик, так и дольщики должны нести полную ответственность за свои действия.

Существует еще один безопасный способ получить квартиру в собственность от застройщика. Компания предлагает дольщикам вносить средства уже на окончательном этапе строительства, что существенно снижает риски со стороны вкладчиков.

Однако, стоимость таких квартир существенно отличается от цены на недвижимость, пребывающей на самом начальном этапе строительства. В таком случае вы сэкономите не так уж и много на кооперативном строительстве.

Если вы решили вложиться в деловое строительство, следует серьезно подготовиться к этому и учесть все аспекты закона, гарантирующего защиту прав вкладчиков и застройщика.

1. Если вы отнесетесь к этому со всей ответственностью, долевое строительство принесет плоды, и вы извлечете максимальную выгоду от покупки квартиры.
2. В чем преимущества и недостатки Закона 214-ФЗ для застройщиков и дольщиков, вы можете узнать в следующем видео-интервью:

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:
Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Источник: http://ProNovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/novostrojka/chto-takoe-214-fz-i-chem-on-pomozhet-vkladchikam.html

Защита прав участников долевого строительства по ФЗ 214

Федеральный закон РФ №214 регламентирует отношения сторон, участвующих в долевом строительстве: застройщика и покупателя (дольщик).

А механизм реализации квадратных метров в новостройке — договор долевого участия (ДДУ).

ФЗ №214 был принят в 2004 году. До принятия закона застройщики начинали возводить объект сразу, получив доступ к участку. Документы оформлялись по ходу работы, квартиры поступали на реализацию на ранней стадии строительства, так как необходимо было финансирование на постройку здания.

Стоимость квадратного метра была ниже, чем цена на вторичном рынке жилья. Все это делало покупку помещения в новостройке выгодным мероприятием. Но приобретение сопровождалось рисками для покупателя.

Права граждан не были защищены, недобросовестные фирмы пользовались этим, получая с покупателей деньги, через фиктивные компании выводили их в свободные зоны и объявляли себя банкротами.

С принятием ФЗ №214 приобретатели могут вздохнуть свободнее. Закон гарантирует защиту интересов и имущества граждан при участии в долевом возведении зданий. Закон защищает права покупателей, но не гарантирует окончательное строительство объекта и передачу жилой площади в их собственность.

Гарантии закона применимы к дольщикам, подписавшим ДДУ. ФЗ №214 исключает мошенничество со стороны застройщиков. Статья 3 этого закона запрещает строительной компании заключать соглашение ДДУ если:

• Не получено разрешение на постройку объекта;
• Не опубликована и не представлена проектная декларация;
• Отсутствует госрегистрация права собственности на землю под строительство или договор аренды/субаренды.

При банкротстве организация не имеет права оставить дольщиков с пустыми руками. Согласно статье 13 ФЗ №214 у участников долевого договора, с момента его регистрации, в залоге находятся:

• Участок земли, принадлежащий компании;
• Многоквартирный объект на этом участке.

Недостроенная недвижимость выставляется на торги для выплаты долга предприятия-банкрота.

Для безопасности денежных средств покупателя в законе прописано условие аккредитив — счет в банке, на него вносятся деньги перед регистрацией жилья. Чтобы организация смогла воспользоваться средствами, она предъявляет зарегистрированный документ долевой сделки.

Единого образца для соглашения ДДУ нет. Условия разные, поэтому шаблон отсутствует. Перед подписанием следует обратить внимание на:

1. Четкий срок сдачи возведенного объекта — день, месяц, год. Дата окончания строительства не может быть изменена застройщиком в одностороннем порядке;
2. Данные о сроках уплаты, цена за квадратный метр жилплощади;
3. Наличие гарантийного срока на объект;
4. Месторасположение квартиры в здании — этаж, номер помещения, квадратура, количество комнат.

Если полученная жилая площадь отличается метражом в большую сторону от ранее запланированных параметров по результатам обмера, то покупателю придется доплачивать за эти метры. Чтобы этого не допустить, прописывается пункт об изменении площади и об ответственности компании за нарушение.
На случай суда в договоре прописывается город, удобный дольщику для разбирательства в арбитраже.

Какие изменения были в ФЗ №214 за время его действия?

ФЗ №214 за время своего действия претерпел несколько изменений, одобренных в 2012 году. В законе появился один из главных пунктов: методы обеспечения обязательств застройщиком.

Обязательства строительной компании обеспечиваются поручительством банка. Финансовое учреждение должно удовлетворять требованиям:

1. Банковская деятельность — от 5 лет;
2. Действующая лицензия на осуществление банковских операций;
3. Уставные средства — от 200 млн рублей;
4. Собственные капитал — от 1 млрд рублей.

Как способ обеспечения обязательств — заключение фирмой соглашения страхования гражданской ответственности. Страховая должна работать не менее 5 лет с уставными средствами от 120 млн рублей и собственным капиталом от 400 млн рублей.

В случае нарушения предприятием договора им возмещаются убытки, выплачивается неустойка по ДДУ, возвращаются денежные средства дольщику.

Какую ответственность сторон предусматривает Федеральный закон №214?

Благодаря закону у покупателей есть гарантия сохранения финансов, вложенных на начальной стадии строительства. Но ФЗ №214 защищает и права застройщика. Если покупатель нарушает пункт соглашения по внесению средств, то он выплачивает неустойку от 1/300 ставки рефинансирования за день просрочки.

Многие строительные компании привлекают финансы дольщиков на окончательном этапе возведения здания. За счет этого у покупателя сводится к минимуму риск проблем при приобретении жилья. Но в этом случае цены на квартиру выше, чем на этапе начала строительства, квадратные метры по стоимости приближаются к рыночной цене готовой жилплощади.

При составлении договора долевого участия лучше воспользоваться помощью квалифицированного юриста. Застройщик может внести в соглашение невыгодные условия для дольщика. Специалист может помочь разобраться в тонкостях документа. И если после проверки приобретатель не согласен с каким-либо пунктом, то он вправе потребовать от компании изменить договор.
Перед подписанием соглашения необходимо:

• Изучить деятельность и отзывы о строительной организации;
• Проверить дату регистрации компании, ее историю;
• Проверить отсутствие иска о признании фирмы банкротом.

Какие положения Федерального закона №214 являются самыми важными?

Соглашение ДДУ — гарантия, защищающая покупателей от нечестной деятельности застройщика. ФЗ №214 выделяет основные моменты при заключении документа:

1. Подписание договора осуществляется после получения и регистрации строительной компанией права собственности на землю или ее аренду, где будет возводиться новостройка.
2. Застройщик обязан за 14 дней опубликовать в СМИ, интернете информацию о проекте будущей постройки.
3. ДДУ обязателен к регистрации. Это дает гарантию на отсутствие двойной продажи жилья.
4. При просрочке или затягивании сроков сдачи объекта организация выплачивает штрафы, неустойки, прописанные договором.
5. При обнаруженных строительных дефектах во время приемки квартиры в новостройке, предприятие обязано устранить недочеты безвозмездно своими силами. Или уменьшить стоимость квартиры, сумма равная для устранения недостатков.

От каких возможных рисков ФЗ №214 не защищает дольщиков?

Федеральный закон №214 защищает права дольщиков, и единственная проблема для них — банкротство фирмы. Но даже при действующем законе недобросовестные компании обходят многие положения.

Строительные организации часто проводят различные рекламные акции и скидки на покупку квартиры. Потенциальные покупатели не интересуются, по какой схеме работает застройщик. Если компания ведет свою деятельность не в соответствии с законом, то приобретение жилой площади может обернуться риском.

Недобросовестные корпорации начинают строительство до момента получения права собственности на участок, опубликования проекта и других аспектов. Это оборачивается для покупателя в лучшем случае — затягивание сроков возведения объекта, в худшем — судебные разбирательства, связанные с незаконной постройкой.

Риск с приобретение квадратных метров связан и с двойной продажей помещения. Закон гарантирует невозможность двойной реализации квартиры. Но некоторые застройщики затягивают процесс регистрации соглашения ДДУ, дольщики успевают выплатить большую часть стоимости жилья, а компания незаконно продать квартиру еще раз.

Надежная строительная организация не должна препятствовать регистрации договора и обязана представить дольщику документы.

Дефекты новостроя — риск, от которого закон не защищает в полной мере. Некоторые фирмы намеренно сокращают расходы на материалы, присваивая финансовую разницу себе.

По закону строительная организация обязана устранить все недочеты или выплатить неустойку для их исправления.

Но на практике цена на жилплощадь к моменту ее приемки возрастает, поэтому покупатели соглашаются на дефекты, чтобы не потерять прибавочную стоимость в денежном плане.

При любой схеме приобретения жилья есть риски, но договор ДДУ, опираясь на ФЗ №214, дает большую гарантию на их отсутствие. Покупая квартиру в новостройке лучше заранее узнать о деятельности застройщика, изучить их документацию (строительная компания не должна препятствовать этому), ознакомиться с прошлыми проектами организации.

Безопасность потенциального покупателя обеспечивается им самим.

Дорогие читатели! Если у вас остались вопросы по теме «О чем говорит статья №214-ФЗ» или возникли другие вопросы, задайте их прямо сейчас — обращайтесь в форму онлайн-консультанта.
Это быстро и бесплатно!

Источник: http://o-nedvizhke.ru/kvartira/novostrojka/v-chem-sut-fz-214-ob-uchastii-v-dolevom-stroitelstve.html