Состав общего имущества многоквартирного дома и правила пользования

Состав общего имущества многоквартирного дома (МКД), одновременно с правилами его эксплуатации, утверждается законодательными актами Российской Федерации.

Этот вопрос настолько обширен, что неотъемлемо содержит внутри себя массу нюансов и особенностей, которые меняются в зависимости от обстоятельств.

Общая собственность это не только объекты, на которые жильцы имеют равные права, но и причина возникновения у граждан дополнительных обязательств и ответственности.

Собственность, которая входит в состав общего имущества, зафиксирована в действующем Жилищном кодексе Российской Федерации, территориальных нормативных актах и Конституции.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

Что считается общим

К общему имуществу МКД должны иметь открытый доступ не только все владельцы помещений данного строения, будь оно жилое или нежилое, но и сотрудники органов власти, учреждений местного самоуправления и управляющих компаний.

В список общего владения для владельцев жилых помещений в многоквартирных домах входят:

• Помещения, непредназначенные для проживания в них, без закреплённого за ними конкретного собственника;
• Крыша многоквартирного строения (вся, а не только участок над подъездом);
• Несущие конструктивные элементы и ограждения (плиты под балконы, стены, несущие опоры, фундамент, прочее);
• Проёмы дверей, не являющихся входом в личные квартиры, объекты, играющие роль парапетов и перил, а также окна на технических площадках;
• Системы, предназначенные для обеспечения норм санитарии и энергоснабжения;
• Придомовая территория, в том числе земля, на которой возведено здание;
• Строения общего домового значения, предназначенные под благоустройство (котельные, коллективные парковки, спортивные и детские площадки, гаражи).

Внутридомовые системы

В общее имущество также входят все внутридомовые системы, такие как водопровод, электричество, газ, вентиляция, общие домовые учётные конструкции, пассажирский лифт, различные кабели и т.д. Отвечают за их правильное содержание, обслуживание и ремонт все проживающие граждане, управляющая компания или товарищество собственников жилья, если это передано в их компетенцию.

Разумеется, в привычном понимании пользования таким общим имуществом много ограничений. Как правило, внутридомовые системы неприкосновенны, пока им не требуется техническое обслуживание или ремонт, так как самовольное вмешательство может нарушить интересы других жильцов и причинить им ущерб.

О чём гласит российское законодательство

В общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме входят элементы, требующие определённых мероприятий по уходу и содержанию, в соответствии с действующими законодательными нормами. К ним относятся законы о санитарии и гигиены, противопожарной безопасности, строительных положениях и прочие акты. Согласно ним, содержание общей недвижимости означает:

• Сохранять её характеристики, в том числе безопасность и надёжность;
• Соблюдать требования безопасности для жильцов, их частной собственности и объектов, находящихся в ведомстве муниципалитета;
• Гарантировать свободный и открытый доступ к общему имуществу;
• Не нарушать права и интересы иных хозяев недвижимости, независимо от формы владения и целевого назначения имущества;
• Следить за исправностью коммуникационных систем, инженерного оборудования, а также своевременно проводить проверки и ремонтные роботы;
• Сохранение надлежащего внешнего вида дома, в соответствии с градостроительным проектом и планами реконструкции.

Решения, касающиеся общего имущества, нельзя принимать единолично, не поставив в известность всех жильцов многоквартирного дома.

Условия содержания

Для лучшего понимания гражданских обязанностей лиц, являющихся собственниками недвижимости в многоквартирном доме, на данном вопросе стоит остановиться поподробнее. Так, к примеру, кроме обязанности обеспечивать сохранность и исправность имеющегося общего имущества, проводить проверки, ремонт и следить за санитарно-гигиеническими нормами, граждане должны:

• Заботиться об освещении всех помещений (чердак, подвал, лестничная клетка, лифт, техническое строение, кладовая);
• Контролировать уровень температуры и влажности в здании;
• Заниматься уборкой лифтов, лестничных клеток и иных помещений, имеющих статус совместного имущества жильцов;
• Заботиться о сборе и вывозе мусора, включая тот, который является результатом ведения коммерческой деятельности арендаторов помещений в доме и придомовых постройках;
• Соблюдать пожарную безопасность;
• Содержать и ухаживать за растениями и придомовой территорией (парковка, спортивные и детские площадки, прочее);
• Контролировать состояние многоквартирного дома в целом;
• Заниматься сезонными работами на придомовой территории.

На практике весь этот перечень обычно передаётся управляющим компаниям, жилищно-коммунальным хозяйствам или товариществам собственников жилья.

Роль управляющих органов

• Осмотр помещений не находящихся в общем владении и принятие мер, направленных на сохранность и их исправность (кроме внутридомовых коммуникаций);
• Утепление жилых помещений, замену окон и дверей в приватизированных квартирах;
• Уборку территории, которая не относится к придомовой;
• Озеленение и уход за насаждениями, не являющимися общим имуществом.

Иными словами, управляющая компания не несёт абсолютно никакой ответственности за личное имущество граждан. В остальном, заключая с управляющей компанией договор, имеет смысл не только внимательно его прочитать, но и внести те пункты, которые хотелось бы там видеть, а также прийти к компромиссу в тех, которые не устраивают.

Кто ответственен за ремонт

Общая собственность, оборудование и помещения, у которых нет единственного владельца, может определяться только законом. Соответственно, ремонт общего домового имущества не должен затрагивать личную собственность, например, дверь в квартиру. Даже если её внешний вид портит новый ремонт в подъезде – это заботы владельца квартиры.

Проводятся все ремонтные работы по предварительному согласованию, в намеченные заранее сроки. Это не касается разве что непредвиденных аварийных ситуаций, которые возникают чаще всего с системами инженерных коммуникаций (прорыв систем водопровода, нарушение работы электрических узлов, прочее).

На ком лежат расходы

• Ежемесячную оплату по счетам управляющей компании, если таковая обслуживает данный многоквартирный жилой дом. Средства уходят на планируемый ремонт и текущее содержание (замена ламп на лестничных площадках и т.д.);
• Членские взносы, если вместо управляющей компании её роль выполняет товарищество собственников жилья, жилищный кооператив.

В соответствии с российским законодательством, за неуплату содержания общего домового имущества неплательщик будет признан должником и может быть привлечён к ответственности с требованием возместить задолженность, в том числе и через суд. Однако никакие пени или проценты при этом не предусмотрены.

Обеспечение содержания

Исходя из сказанного выше, обеспечение содержания общего имущества жилых многоквартирных домов лежит на плечах самых владельцев, которые могут воспользоваться законным правом оформления субсидии или прочих льгот.

Не являются исключениями и граждане, получающие государственную компенсацию за уже понесённый расход, который был направлен на содержание совместной домовой собственности.

Кто бы ни нёс ответственность за обеспечение надлежащих условий, жильцы не освобождаются от своих обязанностей и личной ответственности. Это обусловлено тем, что каждый обязан следить, чтобы все необходимые работы проводились своевременно и должным образом. Если за этим никто не следит, то это говорит о безответственности жильцов, их беспечности и безразличии.

Условия по умолчанию

Бывают ситуации, когда собственники квартир и помещений нежилого назначения не проводят собрания и далеки от обсуждения финансовых вопросов, касающихся расходов на ремонт и содержание общего имущества. Некоторые дома так и не заключили никаких договоров.

В таком случае ситуация не может пойти на самотёк, поскольку их в свои руки возьмёт местное самоуправление. Иными словами, администрация населённого пункта назначит открытый торг, по результатам которого дому будет назначена управляющая компания.

Согласие жильцов не потребуется, но, по факту, за них попросту примут решение.

Чтобы управлять домом не прибегая к помощи посредников, необходимо проводить собрания и создавать кооператив или товарищество. Какой из вариантов управления лучше – решается индивидуально.

Оба варианта имеют свои достоинства и слабые стороны. В любом случае необходимо руководствоваться нормами Жилищного кодекса Российской Федерации.

Для самоуправления это особенно важно, поскольку встречаются и несогласные жильцы, которые вправе оспорить деятельность кооперативов даже в суде.

Источник: https://PravoNedv.ru/kvartira/all/obshhee-imushhestvo.html

Как рассчитать платеж за общее имущество дома

Проживая в многоквартирном доме (МКД), жильцы владеют единолично лишь тем жилым помещением, в котором проживают, то есть какой-то долей МКД.

БОльшая часть имущества МКД (крыша, несущие стены, подвал, технический этаж, вспомогательные помещения, земельный участок, территория двора) находятся в общей собственности и предназначены для общего пользования. Отсюда вытекает и название — общее имущество (ОИ).

ОИ необходимо поддерживать в порядке и оплачивать его использование. Для этого были разработаны и утверждены постановлением правительства РФ № 491 правила содержания общего имущества в многоквартирном доме и платы за содержание общего имущества.

Правила содержания ОИ в МКД: постановление № 491 (с изменениями и дополнениями от 15.12. 2018 г.)

Состав ОИ определяется государственными органами власти, ОМСУ и самими собственниками МКД.

Что входит в состав общего имущества МКД

В ОИ МКД входят:

• Помещения общего пользования (ПОП), которые не являются частью жилых помещений и обслуживают более одной квартиры:
  • коридоры, лестничные площадки и лестницы;
  • лифты, шахтовые объемные пространства;
  • технические этажи и подвалы, в т. ч. и встроенные гаражи;
  • инженерные коммуникации;
  • мусоропроводы, котельные и др. объекты (ч. 2, р. I пост. № 491).
• Крыши.
• Фундаменты, плиты перекрытий, балконные плиты, несущие стены и др. несущие и ограждающие конструкции;
• Конструкции и оборудование для беспрепятственного доступа инвалидов в МКД.
• Земельный участок с установленными границами, благоустроенный и озелененный, находящийся на кадастровом учете.
• Автоматизированная система учета потребления коммунальных ресурсов.
• Гаражи, автостоянки, детские площадки, теплопункты, трансформаторные будки и др. объекты общедомовой территории, предназначенные для эксплуатации МКД и его благоустройства.
• Внутридомовые инженерные системы (ИС) МКД (ч. 5 — 7 р. I):
  • ИС гор. и хол. водоснабжения (стояки; ответвления до первого отключающего устр-ва; первые запорные вентили на внутриквартирных отводах от стояков; отключающие и запорные устройства; общедомовые контрольные приборы учета (КПУ), др. сантехническое и инженерное оборудование);
  • ИС водоотведения (канализационные сливы, водостоки, отводы, патрубки, заглушки, переходники, тройники, ответвления до первого стыка и пр.);
  • СГС (система газоснабжения): газопровод от резервуарной/баллонной газовой установки со сжиженным газом или ГРУ центральной системы газоснабжения до запорного крана на ответвлении к газовому оборудованию квартиры; сами автономные дворовые газовые установки; ГИО (газоиспользующее оборудование) МКД (кроме квартирного); тех. устр-ва, в т. ч. запорные/регулирующие вентили; общедомовые КПУ общего газопотребления и газа, используемого для отопления и подогрева коды; датчики утечки газа и т. д.
  • система отопления (стояки, обогревающие устройства, арматура, общедомовые КПУ тепловой энергии);
  • СЭС (система электроснабжения): вводные распределительные устройства, шкафы, коридорные щитки, защитные и контрольные эл-ты; освещение коридоров и подъездов; системы пожарной сигнализации в лифтах; системы автоматического закрытия двери; система дымоудаления; электрические кабели от внешней границы дома (внешней стороны стены МКД) до индивидуального счетчика электроэнергии.

Внешние границы систем отопления, водоснабжения и водоотведения, информационных сетей и телекоммуникаций проходят по внешней стороне стен дома. Внешняя граница СГС — соединение первого запорного клапана с ГРУ или резервуаром с сжиженным газом.

Соединение общедомовых приборов учета (при их наличии) с входными инженерными коммуникациями — это граница ответственности:

• за эксплуатацию систем до приборов учета ответственность несут ресурсоснабжающие организации;
• все, что находится от общедомового КПУ (или отключающего вентиля) до ответвления в квартиру, находится под ответственностью управляющих компаний, кооперативов, товариществ.

Общее имущество товариществ собственников жилья

На основании правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, раздел I (1), к ОИ нескольких домов, которым управляют ТСЖ, относится:

• благоустроенный земельный участок с зелеными насаждениями;
• вся дворовая инфраструктура (гаражи, площадки и пр.);
• ОИ, допускающее по строительному проекту совместное использование (например, участок инженерных коммуникаций, последовательно соединяющих системы нескольких МКД).

Требования к содержанию ОИ МКД

Основные требования содержания общего имущества:

• Соблюдение требований законодательства, в т. ч. и санитарно-эпидемиологических норм:
  • соблюдение безопасности МКД, здоровья и жизни жильцов;
  • обеспечение свободного доступа людей к жилым и нежилым помещениям, в т. ч. и для инвалидов;
  • соблюдение законных прав собственников и пользователей ЖП;
  • удовлетворительное рабочее состояние всех инженерных коммуникаций;
  • сохранение архитектурного облика дома;
  • забота об энергосбережении и энергоэффективности.
•  ОИ с учетом конструктивных особ-стей, износа, тех. состояния, геодезических и климатических факторов:
  • периодические осмотры и выявление несоответствия текущего состояния ОИ МКД правилам постановления № 491 и законодательству РФ;
  • поддержание готовности СЭС к электроснабжению;
  • соблюдение необходимой температуры и влажности в помещениях общ. исп-ия;
  • уборка и выполнение сан.-гигиенических мероприятий в ПОП и на земельном участке МКД;
  • сбор и вывоз жидких и твердых отходов;
  • сохранение и сдача на утилизацию вышедших из строя ртутьсодержащих ламп;
  • поддержание площадок по сбору мусора в надлежащем состоянии;
  • обеспечение пожаробезопасности;
  • уход за зелеными насаждениями, забота о благоустройстве двора МКД;
    проведение текущих и капитальных ремонтов, сезонная подготовка объектов;
  • принятие мер по энергосбережению в домах;
  • установка общедомовых счетчиков и контроль за их правильной эксплуатацией;
  • учет потребленных коммунальных ресурсов на общедомовые нужды, кроме случаев, когда они включены в общую коммунальную плату.

Осмотры общего имущества МКД

Осмотры общего имущества могут быть:

• текущими (проводятся в сроки, рекомендуемые по правилам эксплуатации);
• сезонными (проводятся дважды в год — в начале и в конце отопительного периода);
• внеочередными (вследствие аварийной ситуации).

Проводиться осмотры могут:

• самими собственниками (на основе договоров с управляющими организациями или специалистами, осуществляющими ремонт и техобслуживание);
• ТСЖ или ЖСК;
• застройщиком (в отношение ОИ, которое еще не передано по договору).

Результаты осмотра документируются в акте, в котором указывается:

• степень соответствия ОИ требованиям правил содержания общего имущества в многоквартирном доме;
• меры, которые нужно принять для устранения обнаруженных дефектов.

Осмотру и ремонту не подлежат двери и окна, балконы помещений, не предназначенных для общего пользования.

Текущие и капитальные ремонты в МКД

Решение о текущем или капитальном ремонте принимается на общем собрании собственников:

• Текущий ремонт предназначен для поддержания ОИ в нормальном техническом состоянии и предотвращении износа, а также устранения дефектов отдельных составных частей (замена несущих конструкций и лифтов не проводится).
• Капитальный ремонт необходим, когда износ достигает предельно допустимых значений, что ставит под угрозу надежность конструкций, безопасность жильцов. Может потребоваться замена оборудования, несущих/ограждающих конструкций, лифтов и т. д.

Техническая документация на дом

О состоянии общего жилого имущества можно судить по технической документации МКД, включающей:

• сведения о текущем состоянии ОИ;
• документы об установке, замене, контрольных проверках приборов учета;
• акты о проведенных осмотрах и ремонтах;
• документы о проверке рабочего состояния и испытаниях инженерных систем, устанавливаемого оборудования;
• акт о подготовке к отопительному сезону;
• инструкция с правилами эксплуатации, разработанная фед. исполнительным органом, с рекомендациями от застройщика;
• другие документы (копия кадастрового плана, выписка из реестра, копия градостроительного плана, копия проектной документации, реестр собственников и др.)

Полный список требований к содержанию ОИ МКД — в разделе II постановления № 491.

Плата за содержание общего имущества

На основании ч. 28 раздела III, собственники оплачивают содержание общего имущества в виде в виде платы или взносов за содержание ЖП (жилого помещения).

• В оплату за содержание ЖП с 01.01.2018 г. включается стоимость электроэнергии, холодной и горячей воды, водоотведения и других ресурсов, затраченных на содержание общего имущества. Если стоимость данных коммунальных ресурсов не учитывается при определении платежа или взноса за содержание ЖП, то она должна быть вынесена в отдельных платежах.
• Размер платежей определяется управляющими органами УО, ЖСК, ТСЖ, ПК (потребительским специализированным кооперативом).
• Если форма управления МКД еще не выбрана, размер платы за содержание общего имущества устанавливается местными ОМСУ или государственными органами.
• При выбранной форме управления самими собственниками размер платежа определяется на основании договоров, составленных с организациями, обслуживающими МКД, по решению общих собраний собственников.
• Если МКД управляется управляющей организацией, то размер платежа на содержание жилого помещения устанавливается с учетом рекомендаций УО, которые должны быть поданы за месяц до проведения общего собрания.
• В доме с формой правления ЖСК, ТСЖ или ПК платить за содержание общего имущества должны не только члены кооперативов/товариществ, но и жильцы, не являющиеся членами этих организаций. Оплата производится на основании договора, заключенного с ЖСК, ТСЖ или ПК (п. 6 ст. 155 ЖК РФ).
• Оплата за ОИ производится жильцами из собственных средств, при помощи субсидий или компенсаций, с учетом льгот (при наличии оснований на их получение).

Собственники могут также заключить энергосервисный договор с управляющей компанией цель которого — экономия коммунальных ресурсов на общедомовые нужды.

Подробнее — ч. 38(2) — 38(5) раздела III правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Контроль за содержанием ОИ

• Контроль за общим имуществом МКД производится фед. исполнительными органами и органами субъектов РФ.
• Ответственность за ненадлежащее содержание ОИ несут УО, ЖСК. ТСЖ, а также лица, оказывающие услуги по содержанию общедомового им-ва на основании договоров.
• Собственники вправе требовать от ответственных лиц:
  • отчетов о состоянии ОИ МКД;
  • устранения всех выявленных дефектов;
  • отчетов о проведенных работах по устранению недостатков и их стоимости (раздел IV Правил).

Правила перерасчета платы за содержание общего имущества

Если управление МКД осуществляется недобросовестным образом или с большими перерывами, то платежи за содержание жилого помещения должны быть пересчитаны в сторону снижения управляющими органами организаций МКД.

• 
• Формула для перерасчета ежемесячных платежей используется следующая:
• S изм. = Sу х Nd/Nm, где

• S изм. — величина уменьшения платежа;
• Sу — cтоимость оказываемой услуги в месяц в составе общего платежа;
• Nd — кол-во дней, когда данная услуга не оказывалась или качество ее было ненадлежащим;
• Nm — кол-во дней в месяце.

1. Sy за отдельную услугу берется из сметы, составленной управляющей организацией, в которой находится полный перечень всех оказываемых услуг с указанием их стоимости.
2. Читать полностью правила перерасчета платы за содержание общего имущества.
3. Заключение
4. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме:

• конкретизируют виды общего имущества в многоквартирных домах;
• устанавливают правила содержания общего имущества в МКД с разной формой управления;
• позволяют определить, как рассчитываются платежи на содержание жилого помещения.

Практическая польза правил № 491 еще в том, что они помогают произвести перерасчет платы за ОИ при некачественном обслуживании жилых домов.

(Пока оценок нет)
Загрузка…

Источник: https://moezhile.ru/zakony/obsee-imusestvo-v-mnogokvartirnom-dome.html

Необходимость определения состава общего имущества собственников помещений в МКД

Общее имущество собственников МКД является важной составляющей договора управления, которую нельзя игнорировать. Ведь по сути все это общее имущество жильцов многоквартирного дома и выступает предметом заключения договора, без которого управление МКД является невозможным. О важности определения состава этого имущества и поговорим.

Основания

В ч.1 ст.36 Жилищного кодекса перечисляются объекты общего имущества собственников помещений в МКД. К ним относятся:

• помещения в доме, которые не являются частью квартир и используются для обслуживания жильцов, включая лестничные пролеты и площадки, лестницы, лифты, лифтовые и прочие шахты, коридоры, технические этажи, подвалы и чердаки с инженерными коммуникациями
• другие помещения в МКД, которые не принадлежат жильцам и используются для удовлетворения социально-бытовых потребностей и организации досуга собственников помещений, включая зоны отдыха, спортивные площадки, места для культурного времяпровождения и детского развития
• крыши, несущие и не несущие ограждения, механическое, электрическое, санитарно-техническое и прочее оборудование в доме за пределами и внутри общего имущества МКД
• земельный участок, на котором построен дом, с элементами озеленения и благоустройства, а также остальные объекты, используемые для обслуживания, эксплуатации и благоустройства МКД и расположенные на придомовой территории

Однако многие управляющие компании делают грубую ошибку и не фиксируют состав общего имущества МКД при заключении договора управления, полагая, что список составлен подробно и достаточно всего лишь придерживаться его. В заблуждение многих вводит также п.п.

2-9 Правил содержания общего имущества в МКД, закрепленных в Постановлении Правительства РФ №491 от 13.08.

2006 года, где исчерпывающе обрисованы границы внутренних сетей инженерно-технического обеспечения, по которым можно установить их принадлежность к составу общего имущества собственников в МКД.

Поэтому многие управляющие компании не считают нужным составлять отдельный список объектов общего имущества для каждого МКД, поскольку законодательство подробно описывает весь состав.

Но это неверно, поскольку в п.1 Правил содержания общего имущества в МКД говорится, что список объектов общего имущества определяется:

• жильцами МКД в целях обеспечения исполнения обязанности по содержанию общего имущества
• органами государственной власти в целях обеспечения контроля над содержанием общего имущества
• органами местного самоуправления в целях обеспечения подготовки и проведения открытого конкурса по выбору УК

Таким образом, состав общего имущества собственников в МКД выступает одним из ключевых условий договора управления согласно ч.3 ст.162 ЖК РФ. Если в отношении МКД не определен состав общего имущества его собственников, то нет и самого объекта управления.

Как управлять многоквартирными домами-новостройками.

Последствия

При отсутствии состава общего имущества собственников помещений в МКД могут последовать серьезные последствия для управляющей компании:

• аварийная или внештатная ситуация
• предписание ГЖИ об устранении нарушений, связанных с содержанием общего имущества

Если в первом случае придется разбираться с жильцами и выяснять, кто должен обслуживать и исправлять поломки, то во втором случае речь уже идет о штрафных санкциях. За неисполнение или неполное исполнение предписания ГЖИ по ч.24 ст.19.5 КоАП РФ грозит штраф от 50 до 300 тысяч рублей и дисквалификация на 3 года.

Проверка лицензионных требований и ответственность за их несоблюдение.

И вот здесь и возникают судебные споры.

Одной из самых частых судебных практик являются разбирательства между собственниками помещений в МКД и управляющими компаниями по вопросам отнесения того или иного помещения к общему имуществу.

Чтобы было легче доказать свою правоту, необходимо указать в договоре управления состав общего имущества жильцов МКД. Если он определен и письменно зафиксирован, то можно оспорить решение контролирующего органа.

Например, если выдано предписание ГЖИ привести в порядок придомовую территорию, то его можно оспорить, если этот земельный участок не включен в состав общего имущества данного дома.

Поскольку в подавляющем большинстве случаев в придомовую территорию входит не более 1 метра от стен дома.

Следовательно, все, что находится дальше, уже не относится к придомовой территории, а потому управляющая компания не должна следить за состоянием этого земельного участка.

Поэтому для управляющих компаний особенно важно определить при заключении договора управления состав общего имущества собственников помещений в МКД для защиты собственных интересов при возникновении спорных ситуаций с жильцами или контролирующими органами. Утвержденный состав общего имущества жильцов дома должен быть обязательно включен в условия договора управления МКД.

Основные условия договора управления МКД.

Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации(заполнение портала Реформа ЖКХ , сайта УК, информационных стендов) и ФЗ №209 (заполнение ГИС ЖКХ). Мы всегда рады вам помочь!

Источник: https://roskvartal.ru/deyatelnost-uk/5598/neobhodimost-opredeleniya-sostava-obschego-imuschestva-sobstvennikov-pomescheniy-v-mkd

Правила содержания общего имущества многоквартирного дома

В данной статье рассмотрим подробно, что входит в состав общедомового имущества, какие виды работ обязана выполнять управляющая организация в рамках содержания общего имущества МКД. Подробно разберём перечень работ по текущему ремонту, а также рассмотрим, из чего формируется оплата за содержание и ремонт общедомового имущества.

Одним из главных условий договора управления МКД является содержание общего имущества, поэтому важно знать, из чего формируется перечень общего имущества МКД, чем, собственно, Вы управляете. Кроме того, это поможет в решении многих спорных моментов с собственниками, а также при составлении сметы расходов.

Все собственники квартир и нежилых помещений в МКД являются и собственниками соответствующей доли общего имущества МКД.

Это обстоятельство определяет прямую ответственность собственников за состояние их общедомового имущества. Управляющая организация призвана поддерживать общее имущество в рамках договора управления.

Общее имущество МКД включает в себя следующий перечень элементов:

1. Все помещения общего пользования, находящиеся за пределами квартир. Основная их функция – обслуживание помещений МКД. К ним относятся: чердачные помещения, коридоры, лестничные клетки и пролёты, балконы и лоджии, лифтовые шахты и оборудование, котельные, электрощитовые, насосные, подвальные помещения и т.д.
2. Помещения, не являющиеся чьей-либо собственностью, но выполняющие функцию организации досуга: фойе, холл, спортивный уголок, детская игровая зона и т.д.;
3. Внутридомовые инженерные системы, находящиеся за пределами помещений жильцов и собственников, но находящиеся в пределах МКД: трубопровод хвс и гвс, теплоснабжение, газоснабжение, электросети, водоотведение, вентшахты, мусоропровод и т.д.
4. Оборудование, предназначенное для обслуживания внутридомовых инженерных сетей: насосы, бойлеры, трансформаторы, генераторы, приборы учёта и т.д.
5. Конструктивные элементы МКД: крыша, фасад, фундамент, перекрытия и плиты, несущие и ненесущие конструкции, ограждения, снегозадержание, пандусы;
6. Земля, находящаяся под зданием МКД, и земельный участок, относящийся к придомовой территории. К общедомовому имуществу относятся все элементы благоустройства и озеленения территории:  детская площадка, урны, беседки, скамейки, газоны, клумбы, вазоны, фонтаны, тротуары, парковки, подземный паркинг, шлагбаум, ограждение, калитки, ворота и т.д.

Перечисленные элементы определены законодательством РФ: п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса и Постановлением Правительства РФ №491 от 13.08.2006.

общего имущества: виды работ

Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 года №290 утверждён минимальный перечень услуг и работ по содержанию общего имущества МКД. Точный список таких услуг определяется управляющей организацией, утверждается уставом и прописывается в договоре на содержание МКД. К основным видам работ по содержанию общего имущества МКД относят:

1. Поддержание внутридомовой и придомовой территории в чистом виде: уборка лестничных площадок, пролётов, балконов, лоджий, лифтов, подъездов; уборка снега, наледи, листвы с тротуаров и придомовых площадок;
2. Озеленение и облагораживание дворовой территории МКД;
3. Обеспечение вывоза ТБО;
4. Соблюдение норм пожарной безопасности
5. Подготовка МКД к отопительному сезону, в том числе отслеживание соблюдения температурных норм и норм влажности внутри помещений МКД;
6. Регулярный осмотр общего имущества МКД и конструктивных элементов с целью мониторинга их состояния и необходимости проведения ремонта:
7. Текущий ремонт общего имущества;
8. Ведение документации по управлению МКД, технической документации, выставление квитанций, работа с должниками.

Рассмотрим подробнее работу УО по техническому осмотру общего имущества, текущему ремонту и ведению документации.

Проведение регулярных осмотров общего имущества МКД

Главной целью технических осмотров является выявление неисправностей, регулировка работы коммуникаций, исправление мелких недочётов в их работе. Данные мероприятия включают в себя осмотр:

•  системы холодного водоснабжения и водоотведения: проверка систем на герметичность, осмотр арматуры; наладка работы системы в целом, устранение засоров, крепление санитарно-технических приборов;
•  системы горячего водоснабжения и отопления: устранение незначительных протечек, осмотр теплоизоляции, приборов и арматуры; проверка вентилей, кранов, задвижек, очистка системы от накипи и грязи;
•  и наладка работы системы электроснабжения: проверка работы розеток, лампочек, выключателей, в том числе, смена перегоревших лампочек в подъездах и на придомовой территории; устранение мелких неисправностей электропроводки;
•  вентиляционных шахт и каналов;
•  вытяжек;
•  МКД в рамках подготовки к летнему и зимнему периоду эксплуатации и к отопительному сезону.

Осмотры могут подразделяются на плановые и внеплановые, сезонные и ежегодные. Производить осмотры могут собственники, представители управляющей организации, инспекторы ГЖИ, представители органов власти.

Текущий ремонт общего имущества МКД

Особенно важно разграничивать текущий и капитальный ремонты, так как эти работы будут различны по объёму и источникам финансирования.

К текущему ремонту относят плановые работы, направленные на поддержание работоспособности коммуникаций в МКД, устранение текущих неисправностей, частичную замену или восстановление конструктивных элементов МКД, а именно:

•  восстановление, устранение деформации, усиление фундамента;
•  частичный ремонт, восстановление, частичное окрашивание фасада;
•  окрашивание, укрепление, устранение швов и трещин на перекрытиях;
•  устранение протечек кровли, усиление некоторых элементов стропильной системы, замена элементов водосточной системы, ремонт гидроизоляции, утепления, вентиляции на крыше;
•  ремонт и замена элементов окон и дверей в местах общего пользования;
•  ремонт и восстановление участков межквартирных перегородок;
•  восстановление и ремонт лестничных, балконных элементов, ремонт крыльца и козырьков;
•  окрашивание и отделка стен, потолков, полов в местах общего пользования в здании МКД;
•  работы по устранению протечек и прочих неисправностей в системах отопления, хвс, гвс, канализации, электросетей, замена некоторых элементов внутридомовых инженерных систем;
•  ремонт мусоропровода;
•  ремонт участков и замена элементов системы вентиляции;
•  работы по благоустройству придомовой территории.

К капитальному ремонту относят работы, проводимые в том случае, когда выполнение текущего ремонта невозможно, ставит под угрозу безопасность проживания в МКД, износ конструктивных элементов, по оценке специалистов, превышает 60%.

Работа с документацией

В перечень мероприятий по содержанию общего имущества входит работа с документацией:

•  заключение договоров с ресурсоснабжающими и подрядными организациями;
•  приёмка выполненных работ у подрядных организаций;
•  хранение и заполнение технической документации;
•  выставление квитанций за коммунальные услуги, работа с должниками;
•  работа паспортиста по регистрации граждан, ведение учёта проживающих лиц, выдача справок.

Плата и тарифы на содержание общего имущества МКД

В соответствии с законодательством РФ тариф на содержание и ремонт общего имущества МКД принимается собственниками помещений МКД на общем собрании. Но прежде всего управляющей организации необходимо провести серьёзную работу по экономическому обоснованию предложенного для утверждения размера платы. Для этого необходимо:

•  произвести осмотр общего состояния МКД;
•  составить перечень работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД;
•  утвердить срок выполнения работ и их периодичность;
•  подготовить смету затрат с учётом особенностей состояния и общих характеристик МКД.

Также следует учитывать, что установленный тариф не должен превышать максимальный размер, утверждённый местным законодательством.

Плата за содержание и ремонт общего имущества МКД является обязательным ежемесячным коммунальным платежом.

Ответственность за содержание общего имущества

Поскольку общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам, ответственность за его состояние полностью лежит на них. В зависимости от выбранного способа управления, ответственность будет распространяться на соответствующих лиц.

При непосредственной форме управления ответственны за состояние общего имущества организации, с которыми заключены договоры по выполнению соответствующих работ. В случае формы управления ТСЖ, ЖСК ответственность несёт данное юридическое лицо. При управлении управляющей компанией она несёт ответственность перед собственниками за оказанные услуги и выполненные работы.

Источник: https://www.gkh.ru/article/102652-chto-vhodit-v-sostav-i-pravila-soderjaniya-obshchedomovogo-imushchestva-mkd

Что входит в общее имущество многоквартирного дома по ЖК РФ

• Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):
• 8 (800) 350-13-94 — Федеральный номер
• 8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

Общедомовое имущество – эта словосочетание знакомо всем собственникам жилья, ежемесячно оплачивающим квитанции ЖКХ. Но мало кто действительно понимает, что оно означает, и за что вносятся деньги по платежкам.

Какая собственность входит в перечень общедомовой, можно ли ее использовать, какая часть принадлежит каждому жильцу – все это можно понять, внимательно изучив раздел ЖК РФ «Общее имущество многоквартирного дома».

Общее понятие

Приобретая жилье в многоквартирном жилом строении, россиянин становится владельцем не только конкретной квартиры, но и части общедомовой собственности. В общем понимании весь многоквартирный дом (МКД), от подвала до кончика крыши является владением собственников квартир.

Они должны содержать его в надлежащем техническом и эстетическом состоянии, ежемесячно отчисляя денежные средства на это. Поквартирный раздел долей происходит автоматически: чем больше квадратных метров в квартире, тем большая часть общего имущества принадлежит владельцу недвижимости, а значит больше сумма в ежемесячной квитанции.

Рассмотрим подробнее, что же входит в перечень общей собственности.

В Жилищном кодексе Российской Федерации представлен исчерпывающий перечень общего владения жильцов (ЖК РФ, ст. 36, п. 1). В него включены:

1. Помещения, находящиеся вне квартир. Лестничные площадки и пролеты, чердаки, подвалы, мусоропроводные и лестничные шахты, технические этажи, коридоры, места для стоянок или подземные гаражи, оборудованные внутри многоэтажного строения.
2. Крыша.
3. Несущие конструкции. Фундамент, стены, плиты перекрытия, ограждения, балки, колонны и т.д.
4. Оборудование, предназначенное для обслуживания проживающих. Лифты, печи, котлы для обогрева помещений и т.д.
5. Инженерные коммуникации. Дымоходы, газовая, водопроводная, отопительная и канализационная системы (трубы, стояки, патрубки, отводы, тройники, колодцы, септики и прочее).
6. Ненесущие конструкции. Окна и двери в общественных местах, перила, парапеты, козырьки подъездов и другие некапитальные ограждения.
7. Земля, на которой расположен многоквартирный дом.
8. Любые системы учета потребления, а также сохранения и передачи данных, установленные за счет жильцов дома (счетчики, электрощитки, шкафы, распределительные устройства и т.д.).
9. Иные объекты, используемые для благоустройства, обслуживания и эксплуатации многоквартирного дома (подъездные дорожки, тротуары, лавочки, детские площадки, цветники, трансформаторные будки и прочее).

  Допустимые уровни шума в жилых помещениях

Для уточнения перечня по конкретному объекту недвижимости, собственникам жилья нужно обратиться в Росреестр и запросить выписку из ЕГРП.

Важно! Инженерные коммуникации считаются общедомовой собственностью до запирающего устройства или ответвления, ведущего в квартиры. Если поломка случается на участке после ответвления или запирающего устройства, ее устранение осуществляется за счет конкретного собственника квартиры.

Права и обязанности собственников в отношении общедомового имущества

Каждый собственник обладает не только правами в отношении своего имущества, но и обязанностями (ЖК РФ, ч. 1, ст. 36). Это правила действует и в отношении общедомовой собственности жильцов МКД.

Права жильцов многоквартирного дома

Если жилец является собственником недвижимости в многоквартирном доме, в отношении общедомовой собственности он имеет право на следующее:

• получать финансовую или техническую информацию от УК или ТСЖ, связанную с использованием общедомовой собственности, ее содержанием и эксплуатацией,  произведенными затратами, проделанными работами и т.д.;
• проводить любые экспертизы и проверки для выявления соответствия качества оказываемых услуг, проведенных ремонтных, эксплуатационных и других работ;
• при необходимости требовать проведения ремонта, устранения выявленных дефектов и т.д.

Совет! Если деятельность УК или ТСЖ больше не устраивает проживающих, необходимо созвать общее собрание и сменить УК или переизбрать ответственных сотрудников ТСЖ.

Мероприятия по содержанию общедомовой собственности

Все жильцы многоквартирного дома должны содержать его в надлежащем виде и состоянии. Обычно для этого заключается договор с управляющей компаний или создается товарищество собственников жилья. В перечень обязательных мероприятий входят:

• уборка и поддержание помещений и территории в надлежащем санитарно-техническом состоянии;
• своевременный вывоз мусора и бытовых отходов;
• текущий и капитальный ремонт;
• поддержание инженерных коммуникаций в надлежащем состоянии (замены расходников, ремонт, очистка труб и т.д.);
• соблюдение правил пожарной безопасности (установка пожарных щитков, сигнализации и прочее);
• уход за имеющимися зелеными насаждениями;
• облагораживание придомовой территории (обустройство детских или спортивных площадок, установка лавочек, фонарей) и т.д.

  Переуступка квартиры – что это такое и как оформляется

Весь перечень мероприятий должен быть прописан в договоре, заключенном с УК или уставе ТСЖ. Это является обязательным условием, так как на их проведение будут взиматься денежные средства с жильцов.

Кто несет ответственность за сохранность общего имущества

Несмотря на то, что общедомовое достояние в определенной части принадлежит каждому из собственников недвижимости, распоряжаться им по своему усмотрению нельзя. В список незаконных действий входит:

• переустройство или перепланировка мест общего пользования без согласия всех жильцов и получения соответствующей разрешительной документации;
• продажа или аренда части недвижимости без согласия всех жильцов;
• работы или иные действия, наносящие ущерб или портящие общедомовую собственность.

Ответственность за сохранность общедомового достояния несут сами владельцы недвижимости, нанятая управляющая компания или ТСЖ, а также органы местного самоуправления.

Проживая в многоквартирном доме, нельзя отгородиться от общества стенами своей квартиры. Многоэтажное строение является собственностью всех жильцов, поэтому нуждается в их защите и финансовой помощи.

Источник: https://InfoNovostroyki.ru/instrukcii-i-sovety/cto-vhodit-v-obsee-imusestvo-mnogokvartirnogo-doma-po-zk-rf.html

Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме: состав, что к нему относится

Значение общего имущества для собственников помещений в многоквартирном доме велико. Его надлежащее функционирование напрямую влияет на комфортное существование жильцов. Немаловажна и финансовая сторона – обязанность содержать совместное имущество основана на законе.

Состав общего имущества дома регламентирован правовыми нормами, и все же споры по поводу отнесения того или иного предмета или оборудования к совместной собственности всех жильцов возникают часто. Каковы же признаки общего имущества и порядок пользования им?

Что понимается под общим имуществом в многоквартирном доме?

Определение общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме основывается на его главном признаке: особом целевом назначении. Общее имущество в многоквартирном доме используется для обслуживания двух и более помещений здания. Это элементы, имеющие вспомогательное, обслуживающее предназначение, не являющиеся объектами индивидуальной (частной) собственности.

Общедомовая собственность (целиком, частично) не продается, не обменивается, не дарится, не отчуждается иначе. Она не зависит от регистрации в ЕГРН.

Законодательное регулирование

Состав общего имущества жильцов многоквартирного жилого дома, порядок пользования, правила содержания, количественные характеристики, управление регулируется гражданскими и жилищными нормативными документами.

Подробный перечень общего имущества

Наиболее развернутый перечень содержится в упомянутых Правилах. Они разработаны на основании позиции законодателя, изложенной в вышеназванных кодексах.

Условно весь состав имеющегося общего имущества многоквартирного жилого дома можно разбить на 4 блока:

• помещения совместного пользования многоквартирного дома, не относящиеся к квартирам, предназначенные для общего использования, обслуживающие два и более помещений (коридоры, лестницы, колясочные, лифты, техэтажи, технические подвалы и пр.);
• помещения для занятий гражданами в свободное время физкультурой, творчеством, досугом, иными видами деятельности в социальной и бытовой сфере;
• сооружения, не/несущие конструкции, обслуживающее оборудование, приспособления для доступа инвалидов, малоподвижных категорий населения к объектам (пандусы и пр.), автоматические системы измерения, учета потребления коммунальных ресурсов (счетчики);
• земельный надел с домом, деревьями, кустарниками, конструкциями дизайна, и пр.

Подробный перечень общего имущества многоквартирного жилого дома, параметры, закрепляются приложением к договору управления многоквартирным домом. Представленный ниже образец поможет получить наглядное представление.

Определение порядка пользования общедомовыми ресурсами

Порядок пользования совместными ресурсами жильцами определяется жилищными и гражданскими нормативными актами. Собственники владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом в установленных законом пределах. У жильцов имеется одинаковый объем прав на его эксплуатацию и, соответственно, обязанностей по его надлежащему содержанию.

Общее имущество может быть уменьшено (посредством реконструкции) исключительно с согласия всех его долевых собственников. Другим лицам могут передаваться в пользование общие объекты по решению собрания собственников. Условием передачи является отсутствие ущемления прав и законных интересов других участников гражданских правоотношений.

Например, жильцы решили сдать подвал, который относится к общему имуществу многоквартирного дома, в аренду для торговли. Для принятия такого решения о распоряжении подвалом потребуется созвать собрание собственников.

Последующее пользование арендаторами общим имуществом многоквартирного дома должно осуществляться не в ущерб правам собственников.

Использование третьими лицами общего имущества допускается только с согласия всех собственников.

Если МКД разрушен, снесен, у собственников остается право общедолевой собственности на земельный участок. Доля в таком общем имуществе пропорциональна части в общедолевой собственности на имущество на дату разрушения (сноса).

Что будет, если пользоваться имуществом без согласия?

Без согласия собрания использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме неправомочно.

Использование общего имущества собственников многоквартирного жилого дома возможно с соблюдением регламентированных кодексом о жилищных правоотношениях норм.

Например, заказчиком по энергосервисному контракту должно выступать ответственное за содержание жилого дома лицо, имеющее право заключить контракт только при имеющемся письменном согласии каждого собственника. В противном случае договор будет признан ничтожным (на основании Закона об энергоснабжении).

Правила содержания общедомового имущества

Каким образом содержать множество домовых объектов? Требования к содержанию общих объектов устанавливаются законодательством России.

Согласно нормам закона, владельцы квартир несут затраты совместно. Доля издержек каждого собственника определяется его долей в общей собственности.

Мероприятия по содержанию общедомовых ресурсов формируются исходя из их состава, износа, технического состояния, местного климата, конструктивных особенностей, иных характеристик дома. Минимальный список услуг и работ по содержанию, правила их оказания и выполнения устанавливаются Правительством России.

Обычно в список мероприятий входят:

• периодический осмотр для своевременного обнаружения несоответствия состояния требованиям закона, угрозы безопасности здоровью, жизни граждан;
• обеспечение функционирования всех инженерных систем;
• проверка пожарной безопасности;
• поддержание установленной законодательством температуры, влажности в помещениях (подвалах, подъездах и пр.);
• уборка и очистка;
• сбор и вывоз бытовых отходов;
• содержание мест накопления отходов;
• озеленение, поддержание благоустройства;
• текущий и капитальный ремонт общего действующего и вышедшего из строя имущества МКД, подготовка к летней/зимней эксплуатации.

Кто занимается управлением этими ресурсами?

Каким образом построить процесс содержания общедомового имущества согласно предъявляемым требованиям? Кто непосредственно воплощает мероприятия по содержанию в реальность?

Осуществляется это посредством заключения соглашения (договора) с управляющей фирмой. Общим собранием собственников определяется подходящая управляющая компания, на основании заключенного соглашения ей делегируются полномочия по содержанию.

УК, представляя собственников, подписывает контракты с ресурсоснабжающими предприятиями, с организациями, производящими ремонт, работы по содержанию дома. Компания осуществляет мероприятия, определенные собранием собственников.

Управление общедомовым имуществом можно осуществлять через образование ТСЖ. Товарищество собственников жилья решает задачи по содержанию аналогично УК. Собственники, не вошедшие в ТСЖ, заключают с товариществом соглашение о содержании, ремонте имущества. Такой вариант управления удобен для домов с небольшим количеством квартир.

Источник: https://SemPravorf.ru/imushhestvo/obshchee-imushchestvo.html