Оценка недвижимости доходным подходом

Главная » Недвижимость » Доходный подход к оценке недвижимости

Оценка недвижимости доходным подходом

Рациональное хозяйствование в сфере недвижимости предполагает, прежде всего обеспечение максимально продуктивного использования объекта недвижимости как экономического ресурса и отыскание путей повышения такого использования. При этом учитывается, что критерии эффективности для доходных объектов должны основываться на параметрах доходности объекта. Инвесторы вкладывают свой капитал в объекты недвижимости для» того, чтобы они обеспечивали ожидаемый ими уровень дохода поэтому, принимая решение о покупке доходного объекта недвижимости, инвестор должен основываться на результатах оценки по доходному подходу. Доходный подход — один из трех известных подходов к оценке недвижимости — представляет собой совокупность методов оценки, основанных на капитализации ожидаемых доходов от объекта оценки, всех будущих выгод, которые, как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества.

Капитализация дохода — процесс приведения (пересчета) ожидаемого потока будущих доходов к единой величине, равной их суммарной текущей (сегодняшней) стоимости, которая учитывает:

— величину будущего дохода; — время, когда должен быть получен доход; — продолжительность периода получения дохода.

Доходный подход используется только для оценки доходной недвижимости, т.е. такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода, и в его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости:

— принцип ожидания (на величину стоимости недвижимости в настоящий момент влияет ожидание будущих доходов); — принцип замещения (максимальная стоимость объекта недвижимости ограничена сверху минимальной ценой, по которой может быть приобретен другой идентичный объект эквивалентной полезности, характеризующийся той же степенью риска получения будущих доходов в данной рыночной зоне). При этом следует учесть, что доходность капитала в других сферах влияет на требования доходности в сфере недвижимости.

  • Определение стоимости недвижимости доходным подходом происходит в два этапа:
  • Принципы прогнозирования финансовых потоков при оценке рыночной стоимости недвижимости:
  • Существует пять основных источников информации для анализа финансовых потоков:
  • Рассмотрим источники информации подробнее. Аренда может быть:
  • В договоре аренды выясняется тип арендной платы. Это может быть:
  • Из договора об аренде следует выяснить, является ли эта аренда на основе:

— прогнозирование будущих доходов; — капитализация будущих доходов в текущую стоимость. 1. При оценке недвижимости финансовые потоки обычно определяются за годовой отрезок времени (при анализе периода реконструкции или строительства возможно рассмотрение и ежеквартальных финансовых потоков). 2. Доход от объекта недвижимости — это доход от сдачи объекта в аренду, т.е.» доход арендодателя (как если бы объект недвижимости был сдан в аренду). 3. Это доход от объекта, целиком сданного в аренду. 4. Это стабильный доход, т.е. доход за типичный год. 5. Этот доход должен соответствовать типичным условиям рынка в данном районе. 1) договор аренды; 2) финансовые отчеты собственника объекта недвижимости; 3) рыночная информация; 4) аналитические материалы; 5) архив оценщика. — краткосрочной, со сроком не более трех лет; — долгосрочной, со сроком более трех лет, возможно, с правом Последующего выкупа объекта недвижимости (по опциону). — договор с постоянной арендной платой, когда фиксирована и арендная плата, и даты выплаты (такая форма характерна для стабильного развивающегося рынка); — по переменным арендным ставкам (используется при нестабильном рынке для уменьшения срока аренды арендодателем); — с индексированной арендной платой, когда производится корректировка удорожания стоимости жизни, например, привязкой рубля к долларовому эквиваленту; — с переоцениваемой арендной платой (ее переоценка происходит вместе с переоценкой объекта недвижимости один раз в год); — с процентной арендной платой, когда определяется ее постоянный минимальный уровень плюс процент от дохода, приносимого объектом недвижимости (например, для объектов розничной торговли). — валовой ренты, когда все расходы несет владелец недвижимости; — чистой ренты, когда все расходы (или часть их) несет арендатор. При наличии абсолютно чистой аренды операционные расходы равны нулю (ОР = 0) для собственника объекта недвижимости (арендодателя). Оценщики делают различия между контрактной рентой рыночной рентой при анализе дохода. Контрактная рента — размер арендной платы, определяемой договором об аренде, согласованный между собственником и каждым арендатором. Экономическая рента (рыночная) — величина арендной платы, которую можно ожидать от недвижимости на рынке в настоящее время. Это преобладающая на сегменте рынка ставка арендной платы для схожего имущества. Рыночная рента используется для оценки права собственности на недвижимость. При оценке стоимости арендных прав на недвижимость оценщик принимает во внимание контрактную ренту для существующих арендных отношений и рыночную ренту для вновь возобновляемых арендных отношений. При долгосрочной аренде рекомендуется учитывать контрактную, а не рыночную (экономическую) ренту.

  1. Финансовые отчеты собственника объекта недвижимости:
  2. Когда приносящий доход объект недвижимости покупается с целью инвестирования средств, его новый владелец ожидает выгоды, которые должны быть получены в будущем и которые классифицируются следующим образом:
  3. Общепринятые же принципы бухгалтерского учета признают четко определенные понятия:
  4. Активы — сумма средств, находящихся в распоряжении предприятия (собственника) на дату составления баланса, включает:
  5. Рыночная информация:
  6. Анастатические материалы:
  7. Архив оценщика:
  8. — информационно-аналитическая база, сформированная из опыта его предыдущей работы в области оценки недвижимости.

— упрощенный баланс; — отчет о движении денежных средств, реконструируемый оценщиком для задач экономического анализа статей доходов и расходов (в России не предусмотрен законодательством); — другая информация, предоставляемая собственником. 1 — поток денежных средств; 2 — экономия подоходного налога; 3 — повышение стоимости объекта недвижимости (во времени на рынке недвижимости и за счет так называемых вкладов); 4 — снижение ипотечного долга (а следовательно, повышение стоимости объекта недвижимости на рынке). Именно на эти четыре типа финансовых выгод ориентируются собственники. — чистого дохода; — дохода от прироста капитала при перепродаже (реверсии). Однако характер дохода, получаемый от окта недвижимости, необязательно соответствует бухгалтерскому определению чистого дохода и повышению стоимости актива, получаемому при перепродаже объекта недвижимости. Поэтому аналитики рынка недвижимости должны реконструировать финансовые отчеты таким образом, чтобы в них была приведена рыночная стоимость наиболее важных статей баланса. Покажем на примере гипотетического объекта недвижимости, как информация, содержащаяся в бухгалтерских отчетах, используется собственниками недвижимости, оценщиками и аналитиками в своих целях, почему и как адаптируются эти финансовые отчеты. Одной из основных форм финансового отчета собственника является баланс. Баланс — это форма финансового отчета, отражающая финансовое положение компании на определенный момент времени (дату). — основные средства (в том числе недвижимость); — оборотные средства (материалы, произведенные и складированные товары, закупленное сырье и т.д.). Пассивы — источники основных и оборотных средств (обязательства и собственный капитал, собственные и заемные средства). Стоимость АКТИВОВ всегда равна стоимости ПАССИВОВ. — рыночные данные по сделкам купли-продажи по другим сопоставимым или конкурирующим объектам (для определения коэффициента капитализации исходя из рыночной ситуации); — рыночные ставки арендной платы; — рыночные коэффициенты загрузки и типичные для данного рынка коэффициенты затрат и т.п. — государственные титульные регистры, плановые документы; — доклады правительственных агентств, университетов, торговых ассоциаций, общенациональных и местных организаций, оказывающих информационные услуги, информационные бюллетени риелторских фирм, листинги продаж в специализированной прессе, специализированные сайты Интернета. — сведения, получаемые в результате наблюдений оценщика и его бесед, проведенных со специалистами сферы Недвижимости; Доходный подход основан на предположении о том, что стоимость объекта недвижимого имущества определяется текущей стоимостью будущих доходов от его использования, т.е. фактически инвестор приобретает право получения будущих доходов. Однако деньги, полученные в будущем, не равны аналогичной сумме, полученной сегодня. Для определения стоимости имущества, приносящего поток доходов в будущем, необходимо последние привести к текущему (сегодняшнему) значению. В общем случае для этого используется процедура дисконтирования, которая может быть применена к любой модели доходов и стоимости объекта (если они спрогнозированы в абсолютных (денежных) величинах). Но специфика оценки стоимости недвижимого имущества такова, что необходимо учитывать, как меняются доходы и стоимость с течением времени. Существует ряд моделей. Описывающих эти изменения, которые будут рассмотрены позднее. Капитализация в отличие от дисконтирования учитывает не только возврат на капитал, но и возврат капитала.

  • Существует два основных метода доходного подхода, которые будут подробно рассмотрены в последующих разделах наряду с другими техниками:
  • Последовательность действий при применении МПК:
  • Метод прямой капитализации целесообразно использовать, когда:
  • Метод не следует применять, если:
  • Метод дисконтирования денежных потоков (МДДП). Для оценки стоимости объекта недвижимости методом дисконтирования денежных потоков необходимо:
  • Вид права владения (в частности, для выяснения вопросов, связанных с налогообложением):
  • Структуру капитала по финансовым признакам:
  • Объем юридических прав:
  • Методы доходного подхода, так же как и затратный подход (в отличие от сравнительного подхода), применимы для оценки стоимостей в использовании (инвестиционной, потребительной) и для целей финансового учета.

1) метод прямой капитализации (МПК); 2) метод дисконтирования денежных потоков (МДДП). Можно показать, что ошибка в определении коэффициента капитализации в 1% влечет за собой ошибку в определении текущей стоимости в 10%. Это говорит о том, каким чувствительным инструментом в определении стоимости недвижимости является общий коэффициент капитализации и что обращаться с ним при его определении надо очень деликатно. 1. Определить размер стабилизированного чистого дохода за один год, следующий за действительной датой оценки (как правило, путем усреднения годового дохода за несколько предыдущих лет на основании ретро-анализа). 2. Определить величину коэффициента капитализации одним из методов. 3. Разделить чистый операционный доход за один год на общий коэффициент капитализации с тем, чтобы в качестве результата деления получить текущую стоимость оцениваемого объекта. — доход стабилен или изменяется Стабильно; — достаточно данных для определения коэффициента капитализации; — достаточно данных для оценки чистого операционного дохода. — доход нестабилен или изменяется нестабильно; — оцениваемый объект находится в стадии строительства или рек1рнструкции; — объект подвергся серьезным разрушениям в результате стихийного бедствия или пожара; — существуют проблемы при определении чистого операционного дохода; — неприемлемы теоретические методы определения коэффициента капитализации; отсутствует информация о рыночных сделках. Преимущества метода: — простота расчетов; — существенно меньше предположений, чем при использовании МДДП; — непосредственно отражает состояние рынка и рыночную конъюнктуру; — удобно использовать (дает хорошие результаты и быстро) для оценки зданий с одним арендатором и долгосрочной арендой. Однако он не учитывает различные условия аренды или затрат — динамику развития объекта недвижимости. 1. Составить прогноз денежных потоков для оцениваемого объекта на протяжении периода текущего владения. 2. Определить размер выручки от перепродажи объекта недвижимости — реверсионную стоимость — будущую цену продажи в конце периода владения. 3. Определить ставку дисконта. 4. Дисконтировать денежные потоки и стоимость реверсии на дату оценки. При использовании доходного метода для оценки стоимости объекта недвижимости оценщик должен выяснить все вопросы, касающиеся правовой стороны владения объектом недвижимости, в частности установить: — совместное или совместно-долевое; — общее; — при доверительном управлении и пр. — доля собственного капитала инвестора; — наличие и размер ипотечного кредитования (закладные). — оценивается право собственности на объект недвижимости; — право аренды и т.д. Метод ДДП применяется, когда — доход нестабилен или изменяется нестабильно; — рынок нестабилен; — объект недвижимости находится в процессе строительства или реконструкции; — ожидается реверсия (продажа) объекта в конце прогнозного периода владения; — оцениваются крупные коммерческие объекты недвижимости. Метод ДДИ не рекомендуется применять; — для простых объектов недвижимости (где хорошие результаты могут дать МСП или МПК); — если объект функционирует стабильно, т.е. доходы и расходы стабильные. Метод ДДП считается лучшим теоретическим методом, поскольку учитывает и колебания рынка, и неравномерную структуру доходов и расходов. Однако он непрост в расчетах, требует точного (подтверждаемого рыночными данными) прогнозирования и результаты оценки в значительной степени зависят от квалификации оценщика. Рассмотрим второй вид финансового отчета собственника — это бухгалтерский отчет о доходах. Для целей оценки он реконструируется оценщиком в документ, содержащий несколько уровней дохода, с которыми следует ознакомиться. Он может быть назван бюджет доходов и расходов» от эксплуатации объекта недвижимости, и в него сводятся результаты прогнозирования. Потенциальный валовой доход— наивысший уровень дохода — определяет валовые поступления, которые были бы получены, если бы все имеющиеся в наличии арендные площади были сданы в аренду (при 100% занятости) без учета всех потерь расходов и арендаторы выплатили бы всю сумму арендной платы. ПВД образуется за счет четырех составляющих: контрактная годовая арендная плата (плановая аренда — часть потенциального валового дохода, которая образуется за счет условий арендного договора. При расчете данного показателя необходимо учитывать все скидки и компенсации, направленные на привлечение арендаторов; такие позиции могут иметь вид дополнительных услуг арендаторам, возможности для них прерывать договор, использование репутации здания и т.д.: — скользящий доход — часть потенциального валового дохода, которая образуется за счет пунктов договора, предусматривающих дополнительную оплату арендаторами тех расходов, которые превышают значения, отмеченные в договоре; — рыночная годовая арендная плата (рыночная аренда) — часть потенциального валового дохода, которая относится к свободной и занятой владельцем площади и определяется на основе рыночных ставок арендной платы; — прочие доходы — доходы, получаемые за счет функционирования объекта недвижимости и н включаемые в арендную плату. Представляют собой доходы от бизнеса, неразрывно связанного с объектом недвижимости, а также доходы от аренды земельных участков и каркаса здания, неосновных помещений (вспомогательных и технических).

Читайте также:  Получение гражданства финляндии гражданами рф

Источниками прочих видов доходов могут быть:

— доход от прачечной; — выручка от сдачи в аренду стоянки для автомашин или склада; — установка факс-модемной связи, электронной почты, кабельного ТВ и прочее. Это любые доходы, получение которых может быть связано с нормальным использованием объекта недвижимости, отличным от аренды квартир (доходы от оказания любых услуг, связанных с нормальным функционированием объекта недвижимости). В эти доходы не входят денежные средства, являющиеся результатом личной предпринимательской деятельности собственника недвижимости или управляющего имуществом. Потери дохода — потери, обусловленные недогрузкой вследствие ограниченного спроса или потери времени на смену арендатора, при постепенном вводе объекта недвижимости, и потери, связанные с задержкой или прекращением очередных платежей арендной платы арендаторами в связи с утратой ими платежеспособности. Размеры потерь для прогнозируемого года определяются на основании обработки информации по местному рынку за предшествующие годы. Из суммы следует вычесть потери, связанные с ожидаемой средней недозагрузкой площадей, а также внести поправку на безнадежные долги. Оценка недвижимости доходным подходом

Развитие города-предпринимателя

Развитие жилищно-коммунального хозяйства Развитие объектов недвижимости Рассрочка как способ приобретения недвижимости Реформа системы управления жилищными услугами Риски при приобретении недвижимости Рынок недвижимости и особенности его функционирования Рынок территории и жилья

Назад | | Вверх

Источник: https://center-yf.ru/data/nedvizhimost/dohodnyy-podhod-k-ocenke-nedvizhimosti.php

Доходный подход оценки недвижимого имущества

Во многих (но не во всех) государствах в процессе оценки признаются три подхода к оценке: подход, основанный на срав­нении продаж, подход, основанный на капитализации дохода и затратный подход.

Мы хотели конкретно останавливаться на подходе, осно­ванный на капитализации дохода. При доходном сравнительном подходе рассматривают данные о доходах и расходах, относя­щиеся к оцениваемому имуществу, и рассчитывают стоимость посредством процесса капитализации.

Капитализация связыва­ет доход (обычно показатель чистого дохода) и определенный тип стоимости путем конвертирования суммы дохода в расчет­ную оценку стоимости. Этот процесс может учитывать прямые соотношения (известные как ставки капитализации), ставки до­ходности или ставки дисконтирования (отражающие меру от­дачи на инвестиции), или и то, и другое.

Вообще принцип за­мещения утверждает, что поток доходов, который обеспечивает наивысшую отдачу, соразмерную с заданным уровнем риска, приводит к наиболее вероятной величине стоимости.

Доходный подход — один из трех известных подходов к оценке недвижи­мости — представляет собой совокупность методов оценки, основанных на капитализации ожидаемых доходов от объекта оценки, всех будущих выгод, которые, как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества.[1]

Оценка недвижимости доходным подходом

Этапы доходного подхода:

  1. Расчет валового дохода от использования объекта на осно­ве анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для срав­нимых объектов;
  2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и не-взысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой не­движимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом;
  1. Расчет расходов, связанных с объектом оценки: 
  • операционных (эксплуатационных) — издержки по эксплу­атации объекта;
  • фиксированных — затраты на обслуживание кредиторской задолженности (процентов по кредитам, амортизационных отчислений, налогов платежей и т.д.);
  • резервы — издержки на покупку (замену) принадлежностей для объекта недвижимости.
  1. Определение величины чистого дохода от продажи объекта;
  2. Расчет коэффициента капитализации.

Капитализация дохода — процесс приведения (пересчета) ожи­даемого потока будущих доходов к единой величине, равной их суммарной текущей (сегодняшней) стоимости, которая учитывает:

  • величину будущего дохода;
  • время, когда должен быть получен доход;
  • продолжительность периода получения дохода.

Для обоснованного применения доходного подхода необходи­мо наличие следующих условий:

  1. оцениваемый объект приносит достаточно большую поло­жительную величину дохода;
  2. величину будущих доходов можно достоверно рассчитать;
  3. риски, присущие оцениваемой недвижимости, можно над­ежно оценить.

Особенностью прогнозирования различных видов дохода от оцениваемого объекта является то, что в основе расчетов лежит го­довая ставка арендной платы как единственная форма извлечения дохода из недвижимости. Это условие подтверждается Стандар­том оценки Республики Казахстан «Оценка стоимости недвижи­мого имущества», утвержденным Приказом и.о.

Министра юсти­ции Республики Казахстан от 9 декабря 2010 года №326: величину потенциального валового дохода следует рассчитывать исходя из предположения о предоставлении объекта оценки в аренду при наиболее эффективном использовании на основании достоверной информации о величине арендной ставки и площади оцениваемо­го недвижимого имущества.

В рамках доходного подхода различают метод прямой капита­лизации доходов и метод капитализации доходов по норме отдачи на капитал. В основе этих методов лежит анализ и оценка чистого операционного дохода и ставки капитализации или дисконтиро­вания.

Рисунок 1. Классификация методов оценки по доходу

Оценка недвижимости доходным подходом

При прямой капитализации доходов осуществляются анализ и оценка чистого операционного дохода объекта недвижимости при условии, что объект находится в стадии генерации типичных до­ходов, и для преобразования дохода в текущую стоимость чистый операционный доход делится на ставку капитализации.

В методе капитализации доходов по норме отдачи на капитал — прогноз чи­стого операционного дохода в процессе использования объекта недвижимости, включая чистый доход от реверсии в конце про­гнозного периода, оценка ставки дисконтирования и определение суммы текущих стоимостей этих доходов.

Отличаются эти методы способами анализа и построения потока доходов и способами их преобразования в текущую стоимость.

В методе прямой капитали­зации доходов для оценки рыночной стоимости чистый доход объ­екта недвижимости делится на ставку капитализации, полученную методом рыночной выжимки на основе анализа данных о ставках капитализации доходов объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту (аналогов).

При этом нет необходимости оценивать тенденции изменения дохода во времени, а при оцен­ке ставки капитализации — учитывать отдельно ее составляющие: норму отдачи на капитал и норму его возврата. Предполагается, что учет всех этих тенденций и составляющих заложен в рыноч­ных данных. Необходимо отметить, что метод прямой капитализа­ции доходов применим для оценки действующих объектов недви­жимости, не требующих на дату оценки больших по длительности капиталовложений в ремонт или реконструкцию. [2]

  • При оценке же методом капитализации доходов по норме от­дачи на капитал учитывается тенденция изменения чистого дохода во времени и анализируются отдельно все составляющие ставки капитализации.
  • В целом эти методы можно определить следующим образом.
  • Метод прямой капитализации доходов — метод оценки ры­ночной стоимости объекта недвижимости, основанный на прямом преобразовании наиболее типичного годового дохода в стоимость путем деления его на ставку капитализации, полученную на осно­ве анализа рыночных данных о соотношениях дохода к стоимости объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту не­движимости.
  • Метод капитализации доходов по норме отдачи на капитал -метод оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, осно­ванный на преобразовании всех денежных потоков как сальдо ре­альных денег, которые он генерирует в процессе оставшейся эко­номической жизни в стоимость путем дисконтирования их на дату оценки с использованием нормы отдачи на капитал, извлекаемой из рынка альтернативных по уровню рисков инвестиций.

Стандарт оценки Республики Казахстан «Оценка стоимости недвижимого имущества», утвержденный Приказом и.о. Минис­тра юстиции Республики Казахстан от 9 декабря 2010 года №326, метод прямой капитализации доходов и метод капитализации до­ходов по норме отдачи на капитал определяет следующим обра­зом.

Метод прямой капитализации доходов — определение стои­мости исходя из условий сохранения стабильного использования объекта оценки, при постоянной величине дохода в неограничен­ный период времени, отсутствии первоначальных инвестиций, од­новременном учете возврата капитала и дохода на капитал.

Метод капитализации доходов по норме отдачи на капитал -определение стоимости исходя из условий изменения и неравно­мерного поступления денежных потоков в зависимости от степени риска, связанного с использованием объекта.

Метод капитализации по норме отдачи на капитал, в свою очередь, может иметь с формальной (математической) точки зре­ния две разновидности: развернутый (динамический) и свернутый (статический) способы капитализации.

Развернутый способ капи­тализации доходов предполагает представление потока доходов, расходов и факторов дисконтирования в явном виде для каждого года прогноза. Развернутый способ капитализации доходов при­нято называть методом дисконтирования денежных потоков.

А свернутый способ оценки метода капитализации доходов по нор­ме отдачи на капитал предназначен для оценки регулярно изменя­ющихся потоков доходов и представляет собой конечное алгебра­ическое выражение, являющееся функцией дохода первого года, известной тенденции его изменения в будущем и ставки капита­лизации, построенной на базе нормы отдачи на капитал и нормы его возврата. В англо-американском варианте свернутый способ капитализации по норме отдачи на капитал называют методом капитализации по расчетным моделям. Это название свернутого способа капитализации закрепилось и в Стандарте оценки Респу­блики Казахстан «Оценка стоимости недвижимого имущества», утвержденного Приказом и.о. Министра юстиции Республики Ка­захстан от 9 декабря 2010 года №326.[3]

Метод дисконтирования денежных потоков позволяет учесть любую динамику изменения доходов и расходов, а капитализация по расчетным моделям используется для потока доходов, тенден­ция изменения которого поддается математической формализа­ции. Это закреплена и в Стандарте оценки Республики Казахстан «Оценка стоимости недвижимого имущества», утвержденного Приказом и. о. Министра юстиции Республики Казахстан от 9 де­кабря 2010 года №326:

  • метод дисконтирования денежных потоков применяется в том случае, если прогнозируемые доходы по годам будут существенно меняться;
  • метод капитализации доходов (и метод прямой капитализа­ции доходов, и метод капитализации доходов по расчетным моделям) — применяется в том случае, если ожидаемые до­ходы будут стабильными, либо стабильно изменяющимися.
  1. Таким образом, можно дать следующие определения методов дисконтирования денежных потоков и капитализации по расчет­ным моделям.
  2. Метод дисконтирования денежных потоков — метод капитали­зации доходов по норме отдачи на капитал, при котором отдель­но дисконтируются денежные потоки каждого года эксплуатации оцениваемого актива, включая денежный поток от его перепрода­жи в конце периода владения.
  3. Метод капитализации доходов по расчетным моделям — метод капитализации доходов по норме отдачи на капитал, при котором для оценки рыночной стоимости наиболее типичный годовой до­ход преобразуется в стоимость с использованием формализован­ных расчетных моделей дохода и стоимости, полученных на осно­ве анализа тенденций их изменения в будущем.
  4. Литература
  1. Грибовский С. В. Оценка стоимости недвижимости: Учебное по­собие. — М.: Маросейка, 2009.
  2. Оценка недвижимости: учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г. А. Маховикова, В. Е. Есипов, С. К. Мирзажанов. — М.: КНОРУС, 2010.
  3. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие / Е. Н. Ива­нова; под ред. д-ра экон. наук, проф. М. А. Федотовой. — 2-изд., стер. -Москва: КНОРУС, 2008.

Фамилия автора: Блялова А.К. Байсеитова А.Н.

Источник: https://articlekz.com/article/9048

Доходный подход к оценке недвижимости — Энциклопедия по экономике

Глава 5. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
 [c.84]

В основе доходного подхода к оценке недвижимости лежит принцип ожидания, говорящий о том, что стоимость недвижимости определяется величиной будущих выгод её владельца.

Читайте также:  Каким образом можно получить разрешение на снижение брачного возраста

Эти выгоды от владения объектом недвижимости включают право собственника получать различные виды доходов во время эксплуатации этого объекта, а также доход, который будет получен от продажи объекта в конце срока владения.
 [c.

84]

Б.2.3. Доходный подход к оценке недвижимости
 [c.183]

Доходный подход к оценке недвижимости основан на определении текущей стоимости будущих доходов от сдачи недвижимости в аренду.
 [c.183]

Нами приведены основные методы доходного подхода к оценке недвижимости. Один из них — метод капитализации дохода, в котором на основе ставки капитализации определяется стоимость недвижимости. В расчете участвует прогнозный годовой доход, который способна приносить данная недвижимость.
 [c.54]

Рис. 11. Алгоритм доходного подхода к оценке недвижимости Рис. 11. Алгоритм a href=

Использование в качестве источника финансирования приобретаемой недвижимости ипотечного кредита накладывает определенный отпечаток на методологию доходного подхода к оценке недвижимости. Методы капитализации дохода и дисконтированных денежных потоков в этом случае имеют некоторые особенности, которые связаны с тем, что  [c.247]

Принцип замещения определяется следующим образом рациональный (типичный, разумный) покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены, взимаемой за другой аналогичный объект такой же полезности.

Максимальная стоимость оцениваемого объекта определяется наименьшей стоимостью, по которой может быть приобретен другой аналогичный объект с эквивалентной полезностью.

Принцип замещения используется во всех трех подходах к оценке недвижимости затратном, доходном, сравнительном.
 [c.242]

Доходный подход к оценке базируется на предположении, что между стоимостью объекта недвижимости и доходом, который этот объект может приносить, существует определенное соотношение.

Различные методы оценки, основанные на доходном подходе, различаются тем, как это отношение определяется.

Этим отличаются такие методы оценки, как мультипликатора валовой ренты, метод прямой капитализации, метод дисконтирования денежных потоков.
 [c.263]

В настоящем учебном пособии сделана попытка обобщить имеющийся теоретический и практический опыт современного состояния оценки недвижимости в российских условиях.

Рассмотрены особенности рынка недвижимости, принципы оценки, виды стоимости, изложены теоретические основы затратного, сравнительного и доходного подходов к оценке, а также законодательная и нормативная база для оценки недвижимости.
 [c.5]

Принцип замещения — максимальная стоимость недвижимости определяется минимальной суммой, за которую может быть приобретен другой объект аналогичной полезности. Принцип замещения реализуется во всех трех подходах к оценке недвижимости затратном, сравнительном и доходном.

С точки зрения затратного подхода типичный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства нового объекта одинаковой полезности. Сравнительный подход основан на том, что покупатель не будет платить за объект больше, чем стоимость аналогичного объекта на открытом рынке.

В доходном подходе учитывается то, что при прогнозе будущих доходов от оцениваемого объекта покупатель будет принимать во внимание доходность аналогичных объектов.
 [c.25]

На третьем этапе, в процесс использования научно-технических достижений, включается основное звено — производственные предприятия.

Они на основе полученной от научных и проектно-конструк-торских организаций технической документации, рабочих чертежей непосредственно приступают к созданию и освоению новой техники и технологии налаживают серийное и массовое производство новых изделий оказывают помощь потребителям новой продукции в ее эксплуатации.

НЕДВИЖИМОСТЬ доходный метод оценки объектов. Основной принцип, лежащий в основе метода, заключается в следующем стоимость объекта Н., в который вложен капитал, отражает качество и количество ожидаемого дохода, который может принести этот объект на протяжении своего срока службы.

Иначе говоря, стоимость представляет собой сумму приведенных к моменту оценки ожидаемых будущих выгод (рентных доходов и выручки от перепродажи). В рамках доходного подхода к оценке Н. выделяют два метода прямой капитализации и дисконтирования потока будущих доходов.
 [c.155]

Данное пособие позволит оценщику изучить стандартные методики затратного, доходного и сравнительного подходов к оценке недвижимости, а также современные методы диагностики физического состояния объекта с целью обоснованного определения его износа.

Наряду с этим рассмотрены методики статистической обработки оценочной информации, включая методы математической статистики, методики прогнозирования показателей доходности, учета инфляции, даются базовые понятия теории финансовых вычислений и практические методики капитализации и дисконтирования стоимостных показателей.
 [c.3]

Доходный подход к оценке стоимости недвижимости основные принципы и особенности.
 [c.105]

Принцип ожидания гласит стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые, как ожидается, этот объект принесет.

Стоимость объекта недвижимости, приносящего доход, определяется величиной денежного потока, ожидаемого от использования оцениваемого объекта, а также суммой, ожидаемой от его перепродажи.

Принцип ожидания является основным при реализации доходного подхода к оценке.
 [c.29]

Доходный подход к оценке базируется на предположении, что между стоимостью объекта недвижимости и доходом, который этот объект может приносить, существует определенное соотношение.

Метод основан на принципе ожидания, означающем, что покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения дохода от ее использования.
 [c.34]

Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости основан на предположении, что стоимость объекта недвижимости равна текущей стоимости будущих доходов от владения, которые, как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества.
 [c.44]

Подходы к оценке недвижимости сравнительный, затратный, доходный.
 [c.67]

Затратный подход к оценке недвижимости определяет ее стоимость как сумму остаточной стоимости зданий и земельного участка.

Подобно доходному и сравнительному подходам затратный основывается на сравнительном анализе, который в данном случае позволяет определять затраты, необходимые для воссоздания объекта недвижимости, представляющего точную копию оцениваемого объекта или замещающего его по назначению. Рассчитанные затраты корректируют на фактический срок эксплуатации, состояние и полезность оцениваемого объекта.
 [c.300]

Изложен теоретический и практический опыт современного состояния оценки недвижимости в российских условиях. Рассмотрены особенности рынка недвижимости, принципы оценки, виды стоимости изложены теоретические основы трех подходов к оценке затратного, сравнительного и доходного.
 [c.2]

Универсальных методов оценки интеллектуальной собственности нет. Как и при оценке недвижимости и бизнеса, основными подходами к оценке объектов интеллектуальной собственности являются затратный, рыночный и доходный.
 [c.162]

Измерение риска для реальных активов в моделях оценки активов.

Даже если допускается, что риск реального актива — это его рыночный коэффициент бета в САРМ или факторные коэффициенты бета в АРМ, то в связи с измерением и использованием этих параметров риска возникает несколько проблем, требующих рассмотрения.

Для того чтобы получить некоторое понимание проблем измерения, связанных с недвижимостью, рассмотрим стандартный подход к оценке коэффициентов бета в модели оценки финансовых активов для торгуемых на бирже акций.

Во-первых, цены на акции выясняются на основе исторических данных, а доходность рассчитывается на интервальной основе (т. е. за день, за неделю или за месяц). Во-вторых, чтобы получить коэффициент бета, эта доходность акций вычисляется в сопоставлении с доходностью индекса акций за тот же период времени. Для недвижимости эти этапы не столь просты.
 [c.979]

Ключевой особенностью жилой недвижимости является то обстоятельство, что подобные объекты часто покупаются (продаются), поэтому наиболее приемлемым к определению рыночной стоимости считается сравнительный подход. Однако отказ от использования какого-либо подхода к оценке не должен негативно повлиять на точность получаемого результата.

Практика показывает, что за редким исключением при оценке типового жилья, обращающегося на вторичном рынке, оценщиками обосновывается отказ от использования сразу двух подходов к оценке — затратного и доходного, а расчеты проводятся с использованием лишь сравнительных методик.

При этом информация для использования каждого из трех подходов довольно доступна.
 [c.246]

В области операций с недвижимостью определение текущей рыночной стоимости конкретного объекта называется оценкой недвижимости. Оценщик, пользуясь набором методов, определяет стоимость объекта, которая, по его соображениям, и составляет его текущую рыночную стоимость.

Тем не менее, если вам, например, скажут, что некий объект имеет оценочную рыночную стоимость 150 тыс. долл., отнеситесь к этой оценке скептически. Она может быть ошибочной в силу несовершенства самих методов оценки или неполноты информации.

Если вы получаете представление о рыночных ценах на акции, находящиеся в активном обороте, просто взглянув на котировки, то в области операций с недвижимостью покупателям и продавцам приходится пользоваться тремя сложными способами оценки и затем сравнивать полученное для выведения одного, наиболее верного результата.

К этим способам оценки рыночной стоимости объекта относятся 1) затратный подход 2) метод рыночных сравнений 3) доходный подход. В силу сложности последнего лучше пользоваться услугами эксперта.
 [c.719]

В процессе принятия решений об инвестициях в недвижимость прогнозирование возможных доходов занимает важное место. В наши дни инвесторы все чаще дополняют оценку рыночной стоимости объекта инвестиционным анализом.

Это дополнение к традиционным подходам к определению стоимости (затратному подходу, методу рыночных сравнений и доходному подходу) дает инвесторам более полное представление о том, насколько выбранный ими объект удовлетворяет их инвестиционным целям.
 [c.721]

К методам доходного подхода относятся методы оценки по доходам от использования территории. К методам сравнительного подхода относятся методы оценки по альтернативной стоимости использования территории и методы оценки природных благ по разнице в ценах на объекты недвижимости (методы гедонистического образования стоимости).
 [c.334]

Доходный подход определяет стоимость объекта приведением ожидаемых будущих доходов к их текущей стоимости на момент оценки.

Доходный подход соединяет в себе оправданные расчеты будущих доходов и расходов с требованиями инвестора к конечной отдаче.

Требования к конечной отдаче отражают различия в рисках, учитывая тип недвижимости, местоположение, условия и возможности регионального рынка и др.
 [c.413]

Международные и Национальные стандарты оценки (в частности Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности) предусматривают применение при оценке недвижимости трех общепринятых в профессиональной оценочной практике подходов доходного, затратного и сравнительного (табл. 6).
 [c.34]

Определение стоимости улучшений. В современной практике оценки используются три основных подхода к оценке недвижимости затратный, Сравнительнь1ц доходный.
 [c.204]

В теории оценки приносящей доход недвижимости известно три основных подхода к оценке, на базе которых строятся конкретные методы оценки недвижимости. Эти подходы известы как затратный подход, доходный подход и рыночный подход (известный также как подход САП — сравнительный анализ продаж). Рассмотрим сущность и области применимости каждого из трех подходов.
 [c.262]

ПОДХОД.

Проблемы, обусловленные допущениями, которые принимаются в традиционных моделях риска и доходности, и преграды, связанные с измерением риска для неторгуемых реальных активов в этих моделях, привели к разработке альтернативных подходов к оценке ставок дисконтирования для инвестиций в недвижимость. Например, в контексте недвижимости стоимость собственного капитала и стоимость капитала часто получают путем опроса лиц, потенциально инвестирующих в недвижимость, относительно доходности, требуемой ими при инвестировании в различные классы недвижимости. В таблице 26.3 обобщаются результаты подобного опроса лиц, инвестирующих в разные классы недвижимости, который был проведен ushman and Wakefield, фирмой, занимающейся недвижимостью. Данный подход имеет следующие обоснования.
 [c.987]

Каким образом при этом дать количественную оценку историко-культурной ценности ПА, экономическая теория не определила окончательно.

Кроме данных инженерно-строительного характера оценка ПА должна учитывать итоги историко-культурных исследований, знания в области реставрационо-восстановительных работ, определение перечня и величины затрат на их выполнение.

При таком подходе к оценке ПА можно использовать классические подходы оценки недвижимости затратный, рыночный (сравнительных продаж) и доходный, но с учетом их специфики, определяемой особенностями такого типа недвижимости.
 [c.48]

Анализируя информацию по схожим продажам, оценщик формирует представление о состоянии конкретного сегмента рынка недвижимости и позиции, занимаемой на нем оцениваемым объектом по таким параметрам, как доходность, ликвидность, прогнозируемость ситуации и т. д.

Информация по конкурирующим объектам необходима для расчета поправок к ценам аналогов при использовании методов сравнительного подхода, оценки риска и определении ставок доходности и капитализации, коэффициента потерь, динамики и структуры эксплуатационных расходов для методов доходного подхода.

Анализируя конкурентный спрос и предложение, оценщик выявляет тенденции строительных затрат, предпринимательского дохода, требований рынка к функциональным параметрам недвижимости, экономическому износу и т. д.
 [c.70]

Источник: https://economy-ru.info/info/102111/

Доходный подход в оценке недвижимости

В жизни каждого человека встречаются ситуации, при которых имеющийся в собственности объект недвижимости требует передачи прав на него, а также возмездного отчуждения в чью-либо пользу. Непроизвольно все начинают задумываться о стоимости этого объекта, заботясь о том, чтобы не остаться в проигрыше, продав его за сумму ниже, чем он стоит действительно.

Читайте также:  Как русским уехать работать в малайзию: какие есть вакансии и как оформить рабочую визу

Для того чтобы грамотно установить стоимость, надо знать некоторые нюансы оценки и методы. В интернете очень много статей по рассматриваемой теме, но они по большей части написаны профессиональным, экономическим языком, следовательно, простому человеку в них так просто не разобраться.

Говоря простыми словами, существуют различные методы оценки недвижимого имущества, которое должно стать объектом какой-либо гражданско-правовой сделки – будь то покупка, продажа или аренда. Одним из таких методик, является рассматриваемый – доходный подход в оценке недвижимости.

Понятие и его особенности

Доходный подход представляет собой процесс определения стоимости объекта, анализируя количество прибыли, которая получается на настоящий момент, или потенциальный доход при использовании конкретного недвижимости в будущем, отсюда и название метода. Таким образом, он определяет собой настоящую и будущую доходность объекта.

В соответствии с федеральным законодательством, доходный подход в оценке недвижимости применяется только в случае, если вся информация об объекте доступна и является точной. Суть его заключается в определении и установлении соотношения доходов/расходов от эксплуатации недвижимого имущества, а также установление сроков получения указанных показателей.

Основы доходного подхода в оценке недвижимости

При выборе доходного подхода следует опираться на два существующих его принципа:

  1. Принцип ожидания. Как следует из названия, он строится именно на предположениях о размере доходов, полученных от объекта в будущем. Соответственно, чем уровень прибыли будет выше, тем больше возрастет уровень стоимости недвижимости.
  2. Принцип замещения. Основывается на правиле, что стоимость объекта не должна превышать сумму средств, которые надо выплатить за приобретение недвижимости аналогичного вида. Для точного определения стоимости объекта, используя это принцип, следует изучить с пристрастием рынок – делается это для того, чтобы не прогадать с ценой.

Способы доходной оценки

Существует два способа доходного подхода в оценке недвижимости:

  • оценивается собственно только земля, не учитывая будущего возведения на нем строения, приносящего какую-либо прибыль;
  • оценивается вероятность и возможность возведения зданий, а также сооружений на земельном участке, приносящих прибыль.

Таким образом, при расчете конечной прибыли и стоимости объекта необходимо учитывать:

  • цену на сегодняшний момент времени;
  • перспективы развития, влияющие на увеличение прибыли и влекущие поднятие стоимостной характеристики; они рассматриваются, отталкиваясь от места расположения объекта, его доступности и размера.

Почему популярен этот подход?

Популярность доходного подхода в оценке недвижимости популярна, так как практически любое недвижимое имущество способно приносить прибыль. Как следствие, простота осуществления оценки привлекает многих.

Вторым критерием популярности является то, что любому собственнику доступна информация о качестве доходности аналогичной, имеющейся на рынках недвижимости. Следовательно, сравнение и анализ помогут грамотно определить стоимость конкретного имущества.

Минусы

Доходный подход в оценке недвижимости невозможно использовать, если:

  • объект не планируется использовать для извлечения прибыли;
  • не удается получить информацию и точную сумму дохода, получаемую на аналогичных объектах;
  • объект не достроен, не функционирует.

Таким образом, доходный подход очень прост в исполнении и помогает без особых усилий определить стоимость объекта, не проиграв ни рубля. Однако далеко не ко всем видам недвижимости его можно применить, что является, конечно же, негативным моментом.

Однако не стоит расстраиваться, ведь наравне с описываемым методом, существуют и другие.

Как следствие такого многообразия, каждый собственник выберет методику по вкусу, сложности и типу имущества, если же возникнут трудности, то оценщики нашей компании с радостью придут вам на помощь и сделают все за вас! Обращайтесь!

Источник: https://merc-ocenka.ru/all-news/418-dohodniy-podhod-v-ocenke-nedvizhimosti

Оценка стоимости недвижимости доходным подходом

Сдп = ЧОД / СК

где Сдп — стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная с при­менением доходного подхода, тыс. руб.;

ЧОД — чистый операционный доход от оцениваемого объекта недвижимости за год, тыс. руб.;

СК — ставка капитализации.

Сдп=1608/0,22=7309тыс.руб.

  • Этапы расчёта ЧОД
  • Чистый операционный доход (ЧОД) представляет собой рас­считанную устойчивую величину ожидаемого годового чистого дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех эксплуатационных расходов и резервов.
  • Для определения ЧОД следует рассчитать потенциальный и действительный валовые доходы от оцениваемого объекта.
  • 1) Расчёт потенциального валового дохода (ПВД).
  • Потенциальный валовый доход — это сумма всех ожи­даемых поступлений от объекта. В курсовой работе необходимо определить годовой ПВД:
  • ПВД=S* А*n,
  • где А – арендная ставка в месяц за оцениваемое нежи­лое помещение, руб./м2
  • n — количество месяцев в периоде, за который определяется ПВД (за год).
  • S=200м2,A=1000руб/м2,n=12

ПВД=200*1000*12=2400тыс.руб.

  1. 2) Определение действительного валового дохода (ДВД).
  2. Действительный валовой доход — это величина, равная потенциальному валовому доходу за вычетом потерь от недозагрузки объекта и недосбора денежных средств. Расчет ДВД для сдаваемых в аренду объектов выполняется по:
  3. ДВД = ПВД – П1 –П2

где П1 — потери от недозагруженности помещений, тыс. руб.;

П2 — потери от недосбора арендной платы и смены арендато­ров, тыс. руб.

П1=0, П2=2400тыс.руб-5%=120тыс.руб

ДВД=2400-0-120=2280тыс.руб.

  • В данной курсовой работе потери от недозагруженности по­мещений равны нулю, потери от недосбора арендной платы и смены арендаторов составляют 5% от ПВД.
  • 3) Расчёт чистого операционного дохода (ЧОД).
  • ЧОД = ДВД – Р,

где Р – расходы на содержание оцениваемого объекта,тыс. руб.

ДВД=2280тыс.руб., Р=2400тыс.руб.-28%=672тыс.руб

ЧОД=2280-672=1608тыс.руб.

В данной курсовой работе расходы на содержание оцениваемого объекта принимаются равными 28% от ПВД.

Пример расчёта чистого операционного дохода оцениваемого нежилого помещения за год

№ п/п Показатели Единицы измерения Количество
Арендная ставка за месяц руб./м2
Площадь оцениваемого объекта м2
ПВД за год тыс.руб.
Потери от недозагрузки объекта недвижимости, смены арендаторов, недосбора арендной платы тыс.руб.
ДВД за год тыс.руб.
Расходы арендодателя тыс. руб.
ЧОД тыс. руб.

Расчет ставки капитализации по сопоставимым объектам

Аналоги   ЧОДi, тыс. р.   ЦПi, тыс. р.   СК  
А1     168,84 0,21
А2 1567,8 0,23
А3 1591,92 0,22
А4 1567,8 0,26
А5 1648,2 0,26
А6 1624,08 0,24
А7 1640,16 0,19
А8 1648,2 0,2
А9 1567,8 0,21
Итоговая СК 0,22

А1:

ПВД=210*1000*12=2520тыс.руб.

ДВД=2520-0-126=2394тыс.руб.

Р=2520*0,28=705,6тыс.руб.

ЧОД=2394-705,6=1688,4тыс.руб.

  1. СК=1688,4/8033=0,21.
  2. А2:
  3. ПВД=195*1000*12=2340тыс.руб
  4. ДВД=2340-0-117=2223тыс.руб
  5. Р=2340*0,28=655,2тыс.руб

ЧОД=2223-655,2=1567,8тыс.руб.

СК=1567,8/6862=0,23

А3:

ПВД=198*1000*12=2376тыс.руб.

ДВД=2376-0-118,8=2257,2

Р=2376*0,28=665.28тыс.руб

ЧОД=2257,2-665,28=1591,92тыс.руб.

СК=1591,92/7195=0,22

А4:

ПВД=195*1000*12=2340тыс.руб.

ДВД=2340-0-117=2223тыс.руб.

Р=2340*0,28=655,2

ЧОД=2223-655,2=1567,8тыс.руб.

СК=1567,8/6096=0,26

А5:

ПВД=205*1000*12=2460тыс.руб.

ДВД=2460-0-123=2337тыс.руб.

Р=2460*0,28=688,8тыс.руб

ЧОД=2337-688,8=1648,2тыс.руб.

  • СК=1648,2/6341=0,26
  • А6:
  • ПВД=202*1000*12=2424тыс.руб
  • ДВД=2424-0-121,2=2302,8тыс.руб
  • Р=2424*0,28=678,72тыс.руб
  • ЧОД=2302,8-678,72=1624,08тыс.руб
  • СК=1624.08/6720=0,24
  • А7:
  • ПВД=204*1000*12=2448тыс.руб
  • ДВД=2448-0-122,4=2325,6тыс.руб
  • Р=2448*0,28=685,44тыс.руб
  • ЧОД=2325,6-685,44=1640,16тыс.руб
  • СК=1640,16/8585=0,19
  • А8:
  • ПВД=205*1000*12=2460тыс.руб

ДВД=2460-0-123=2337тыс.руб.

Р=2460*0,28=688,8тыс.руб

ЧОД=2337-688,8=1648,2тыс.руб.

  1. СК=1648,2/8194=0,2
  2. А9:
  3. ПВД=195*1000*12=2340тыс.руб
  4. ДВД=2340-0-117=2223тыс.руб
  5. Р=2340*0,28=655,2тыс.руб

ЧОД=2223-655,2=1567,8тыс.руб.

СК=1567,8/7632=0,21

5.Согласование результатов оценки, полученных тремя подходами.

После определения стоимости недвижимости тремя подхо­дами, необходимо осуществить согласование полученных стоимостных показателей и определить итоговую стоимость объекта.

При этом следует учитывать, что каждый из подходов имеет свои сильные и слабые стороны при применении к конкретной ситуа­ции.

Как правило, один считается базовым; два других использу­ются для корректировки получаемых результатов.

Для каждого из подходов выбирается вес. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода в кон­кретной ситуации. Основные элементы сравнения: соответствие целям оценки; достоверность и достаточность используемой для анализа информации, соответствие оцениваемому типу ихарактера использования недвижимости.

  • При оценке недвижимости может быть сделан вывод:
  • — анализ проводился на основе достоверной информации о достаточном количестве сопоставимых объектов, поэтому удельный вес сравнительного подхода в итоговом со­гласовании будет наибольшим и составит 75 %;
  • — затратный подход имеет наименьший вес и принимается равным 10%, так как дисбаланс спроса и предложения на рынке таких объектов приводит к превышению рыночных арендных ставок и цен продаж над восстановительными издержками;
  • — оцениваемый объект относится к доходной недвижимости, однако, использованные в расчетах прогнозы и данные о доходах могут быть не точны, поэтому вес доходного подхода выше, чем у затратного и ниже, чем у сравнительного подхода и принимается равным 15%.
  • В данной курсовой работе принимаются выше перечисленные весовые коэффициенты.

Средневзвешенная стоимость объекта оценки = 7660,93*0,75+5715,16*0,1+7309*0,15=5745,7+571,52+1096,35=7413,57тыс. руб.

Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта

Подходы к оценке недвижимости Стоимость нежилого помещения, тыс. руб. Весовой коэффициент
Сравнительный Затратный Доходный   7660,93 5715,16 0,75 0,10 0,15  
Итого рыночная стои­мость 7413,57 1,00

Заключение.

Оценка как важнейшая функция системы управления предшествует принятию практически любого решения в отношении недвижимого имущества.

Она проводится обычно профессиональными оценщиками по заказу собственника или покупателя перед заключением сделки, для получения кредита под залог недвижимости, при разделе имущества или внесении его в качестве взноса в уставный капитал коммерческой организации, при страховании и налогообложении объектов и для многих других целей.

Почти все нормативные методики базируются на затратном подходе, т. е. основаны на определении затрат на создание данного вида собственности. Данный подход не отвечает современным условиям хозяйствования, когда основным фактором формирования стоимости товара на рынке является соотношение спроса и предложения данного товара.

В данной курсовой работе мы выступали в роли оценщиков и производили оценку нежилой недвижимости (в данном случае магазин, располагающийся в центре города, так же научились определять рыночную стоимость оцениваемого объекта затратным, доходным и сравнительным подходами).

Список литературы:

1.Тужилова-Орданская Е.М. Понятие и особенности недвижимости как объекта прав по Гражданскому кодексу РФ // Журнал российского права. — №6. — 2004 г.

2. Е. И. Лобанова, Т. В. Межуева, В. А. Юрлова Экономика недвижимости: Учебное пособие, Новосибирск, СГГА

3. Щенникова Л. Недвижимость: законодательные формулировки и концептуальные подходы // Российская юстиция. – 2003. — №11

Date: 2016-05-15; view: 324; Нарушение авторских прав

Источник: https://mydocx.ru/11-28014.html

Метод дисконтирования денежных потоков, капитализации и оценка недвижимости доходным подходом

Для оценки недвижимости допустимо использовать несколько различных подходов и методов, по усмотрению собственника недвижимости или независимого оценщика, оказывающего соответствующую услугу.

Определённые случаи, касающиеся рентабельности имущественной сделки с недвижимостью, требуют обращения к доходному подходу.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-45-84. Это быстро и бесплатно!

Оценка недвижимости доходным подходом

Доходный подход в оценке недвижимости — это метод, который используют в следующих случаях:

  1. Когда устанавливается стоимость полностью оригинального здания или помещения, затраты на которое сложно восстановить.
  2. Если здание или помещение имеет себестоимость существенно ниже (выше) рыночной стоимости.
  3. Когда приобретение недвижимости сулит потенциальному собственнику выгоды на основании сопутствующих характеристик градостроительного или природного контекста.
  4. При определении рентабельности инвестиций в недвижимость.
  5. Когда объект приобретается в коммерческих целях, в соответствии с его целевым назначением, или планируется на перепродажу через определённый период.

Оценка недвижимости доходным подходом, пример: На рынке недвижимости не находится объекта, который отражает свойства оценивающегося здания, квартиры и т.п.

  • В этом случае провести мониторинг ценообразования затруднительно из-за отсутствия аналогов.
  • Или, проект инвестировался постепенно, и с учётом инфляции, сложно восстановить сумму финансовых вложений.
  • Собственнику удалось возведение капитального строения за счёт субсидий или иных преимуществ, что существенно снизило затраты, но допускает получение прибыли с продажи, ориентируясь на рыночную стоимость.
  • Так же земельный участок может располагаться в районе зонирования территории, отличающейся экологическими преимуществами, или – в зоне активного развития инфраструктуры, что выгодно отличает его от других участков.
  • Доходный способ оценки учитывает все сопутствующие факторы, что ставит его в разряд наиболее востребованных.
  • Только при помощи доходного метода оценки земельного участка и недвижимости допустимо предусмотреть получение прибыли или убытков, приобретая здание или помещение, участок.
  • Его применение позволяет снизить риски инвестирования к минимуму или избежать их.
  • В соответствии с положениями, характеризующими данный способ оценки, его принято применять:
  • при освоении рентабельности рынка недвижимости;
  • при выборке объектов для инвестирования в недвижимость;
  • для презентации объектов при имущественных сделках.

Источник: http://zhivemvrossii.com/otsenka-nedvizhimosti/dohodnyj-podhod.html

Ссылка на основную публикацию