Как открыть управляющую компанию с нуля: пошаговая инструкция

Время чтения: 6 минут

Большинство многоквартирных домов обслуживают управляющие компании. Жители МКД ежемесячно перечисляют средства на поставку коммунальных услуг и содержание объекта. В силу изменений в законодательстве, особую актуальность получил вопрос, как создать управляющую компанию ЖКХ с нуля.

Понятие УК

Управляющая организация – коммерческая структура, обеспечивающая обслуживание дома. В ее полномочия также входит поставка жителям ресурсов (воды, газа, электроэнергии), поддержание оптимального санитарного и технического состояния объекта.

УК может управлять деятельностью сразу нескольких МКД. Функции организации конкретизируются в договоре, который заключается с жителями дома.

Управляющие компании в сфере ЖКХ – юридические лица, которые распоряжаются денежными средствами на благо дома, внутридомовых и наружных коммуникаций, оборудования. Организация берет на себя ответственность за содержание МКД.

Рекомендуем узнать подробнее, как функционирует управляющая компания ЖКХ.

Требования к созданию УК

Эффективную работу фирмы обеспечивает надежный персонал. Офисные сотрудники и работники по обслуживанию оборудования должны иметь профильное образование, а их навыки – подтверждаться квалификационным аттестатом.

Желательно, чтобы в УК было несколько операторов, которые смогут круглосуточно отвечать на звонки.

Персонал должен работать в подходящих условиях, а для контактов с клиентами понадобится офис.

Еще одно из требований: юридический адрес. Когда клиенты оргаинзации знают, куда обратиться с вопросом, повышается доверие к ней.

Чтобы фирма, работающая в сфере ЖКХ, могла стать управляющей компанией многоквартирного дома, нужны финансовые вложения. Стартовый капитал должен быть в диапазоне от $2000 до 70000. Основные расходы:

• выплата зарплат;
• покупка техники и инструментов;
• аренда площади под офис и так далее.

Вместе с тем работает простое правило: чем больше объектов обслуживает компания, тем выше прибыль.

Отдельное место занимает учетная политика. Есть два варианта ее разработки: предприятие формирует план действий самостоятельно или привлекает к процессу специализированную фирму ЖКХ. Выбирая первый способ, нужно быть готовым к крупным затратам на новый отдел. Но и во втором варианте без расходов не обойтись, ведь услуги других компаний стоят денег.

Ещё один из важных моментов: отсутствие судимости у должностных лиц УК. Для этого нужно предоставить подтверждение, что лицо (руководитель) не привлекалось к судебным разбирательствам в качестве обвиняемого.

Законы, регламентирующие открытие УК

Разобраться в том, как организовать деятельность управляющей фирмы, поможет профильное законодательство, в частности:

Те, кто интересуется, как открыть управляющую фирму, должны понимать, что нормативно-правовые акты устанавливают достаточно жесткие требования к созданию УК. К примеру, в 2014 году введено обязательное лицензирование деятельности.

Если учредители будут соблюдать требования, изложенные в вышеперечисленных документах, открытие управляющей компании в сфере ЖКХ пройдет без особых препятствий.

Необходимая документация

Для создания новой управляющей компании понадобятся следующие документы:

1. Заявление на регистрацию (форма №Р11001 от 2002 года).
2. Устав.
3. Протокол собрания о создании УК.
4. Учредительный договор.
5. Приказ о назначении директора.
6. Гарантийное письмо от собственника помещения с согласием на размещение исполнительной организации или договор аренды.
7. Квитанция об уплате госпошлины.

Документы лучше подготовить заранее и предоставить единым пакетом, иначе на создание компании уйдет больше времени.

Порядок создания

Чтобы лучше понять, как создать новую УК, представим поэтапную последовательность действий. Для этого нужно:

1. С помощью специльного агентства или самостоятельно разработать детальную схему деятельности УК.
2. Создать организацию в статусе индивидуального предпринимателя или «ООО». Ещё один из вариантов: внести в действующую фирму новое направление работы из Общероссийского классификатора видов экономической деятельности, переоформив регистрационные бумаги.
3.  Сдать экзамен на знание ЖК РФ и иных основных законов в данной сфере. Пошаговая процедура по открытию УК обязательно включает в себя эту стадию.
4. Оформить разрешение на открытие управляющей компании ЖКХ.
5. Зарегистрировать юридическое лицо.
6. Пройти лицензирование и аттестацию.
7. Заключить договоры с ресурсоснабжающими оранизациями.
8. Найти место под офис, назначить отделы, приобрести оборудование и технику.
9. Разработать источник информации о компании. Не помешает создание официального сайта.
10. Подписать соглашение с собственниками квартир в МКД, оформить техническую документацию.

После этого УК может приступать к управлению общедомовым имуществом и обслуживанию МКД.

Регистрация УК

Для регистрации управляющей компании нужно оформить юридическое лицо (АО, ООО и так далее). В зависимости от типа юрлица подается соответствующее заявление и документы, содержащие основные данные об организации: название для управляющей компании, ее расположение, ФИО директора и так далее.

После этого нужно поставить УК на учет в Пенсионный фонд, фонд социального страхования и орган статистики. Необходимо указать актуальный юридический адрес, на который будет доставляться корреспонденция.

Большинство учредителей в качестве формы УК выбирают ООО. Благодаря этому регистрация управляющей организации проходит без выпуска акций, что существенно сокращает сроки проведения регистрационных процедур.

• Еще один аргумент в пользу ООО: большая свобода в выборе типа управления и корпоративных мероприятий.
• Если речь идет о том, как назвать организацию, практика показывает, что учредители в наименовании пытаются отобразить специфику деятельности компании, к примеру: ООО «Чистота», “Комфорт” и тому подобное.
• В среднем создание УК занимает 3-4 недели. Это время уходит на:

• подготовку и согласование пакета документов;
• регистрацию в ЕГРЮЛ;
• изготовление печати;
• открытие расчетного счета.

Если компания создается как акционерное общество, инструкция по ее учреждению несколько отличается, ведь предусмотрена регистрация выпуска акций.

Процедура лицензирования

С 2014 года лицензия – обязательный документ, без которого запрещена деятельность УК. Получение этого документа проходит в три этапа:

1. Подготовка документов в Госжилнадзор: справки о регистрации, об отсутствии судимости, выписки из реестров, квитанция об уплате госпошлины и так далее. Чтобы получить лицензию, нужно подготовить копии квалификационных аттестатов и список МКД, которые будут находиться под управлением.
2. Сдача экзамена. Хотя это требование обязательно лишь для руководителя, желательно, чтобы тесты сдал весь руководящий состав, тем более, что это бесплатно. УК не может функционировать без квалифицированного руководителя, а случае необходимости несложно будет найти директору достойную замену.
3. Подача заявления в Госжилнадзор и лицензирование.

В среднем процесс длится 35-45 дней. Особое внимание жилинспекция уделяет проверке пакета документов. Все данные должны соответствовать реальному положению дел в компании.

После этого лицензионная комиссия принимает решение.

Детальнее о том, в чем заключаются лицензионные требования к управляющим компаниям ЖКХ.

Принятие МКД в управление

Основанием, по которому УК принимает МКД в управление, является публичный договор. Это соглашение устанавливает права и обязанности компании по выполнению работ или оказанию услуг клиентам, а также определяет привилегии и ответственность жильцов.

Управляющая организация должна проводить работы и предоставлять услуги собственникам жилого дома согласно установленным обязательствам.

Заключение договоров с жильцами

Договор – главный документ, устанавливающий отношения между коммунальными работниками и владельцами жилплощади. Если на общем собрании собственники квартир выбрали домоуправляющую компанию, то договор заключается с каждым из них индивидуально.

Если управляющей организаций является товарищество собственников жилья, то соглашение заключает ТСЖ от лица всех хозяев квартир.

В договоре детально указываются обязанности УК, перечень и объем услуг, их стоимость и частота проведения работ. Обязательные пункты, которые отображаются в документе:

• перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общедомового имущества;
• состав общей собственности;
• порядок внесения и размер платы за коммунальные услуги, содержание жилья;
• надзор за выполнением УК своих обязанностей.

Ознакомьтесь, какие еще положения включает в себя договор с управляющей компанией.

Права и обязанности УК

Для начала перечислим обязанности, возложенные на управляющую организацию:

• оказание максимально возможного количества услуг по содержанию МКД. Детали содержатся в соглашении между жителями и УК;
• проведение капитального и текущего ремонта;
• прием и расчет коммунальных платежей;
• распределение средств на благоустройство дома;
• создание условий для безопасной эксплуатации МКД.

Этот перечень может быть расширен.

Управляющая компания имеет право:

• информировать уполномоченные органы о незаконной перепланировке, других неразрешенных способах использования жилья, нежилых площадей;
• взыскивать задолженности с жильцов;
• распоряжаться резервными средствами для проведения работ;
• требовать от жильцов или исполнителей полного возмещения убытков, возникших по их вине;
• реализовывать другие права на основании положений договора или нормативных актов.

В своей деятельности УК должна соблюдать интересы жильцов, находить компромисс в спорных ситуациях. Если фирма не выполняет функции, указанные в договоре, к ней применяются штрафные санкции.

Узнайте, какие есть ещё права и обязанности управляющей компании многоквартирных домов.

Заключение

Создание управляющей компании с нуля – процесс трудоемкий. Но если заранее подготовиться к процедуре, продумать алгоритм действий, учесть нюансы, сделать это будет гораздо проще. Открытие УК предусматривает регистрацию организации, сдачу руководителем специального экзамена, получение лицензии на деятельность и заключение договора с жильцами МКД.

Источник: https://pravovdom.ru/zhkx/sozdanie-upravlyayushhej-kompanii.html

Пошаговая инструкция по открытию управляющей компании в сфере ЖКХ

Мнение о высокой прибыльности бизнеса управляющих компаний сильно преувеличено, а заработать в сфере ЖКХ совсем нелегко. Здесь в борьбе за клиентов не придётся конкурировать с десятком фирм, а для получения шестизначной прибыли придётся изрядно потрудиться.

Представляем полный разбор темы — как открыть управляющую компанию в сфере ЖКХ, перечислим документы, которые нужно оформить для учреждения УК и подробно разъясним, как получить многоквартирный дом (МКД) в управление.

Что делает управляющая компания

Управляющая компания – юридическое лицо, созданное с целью получения прибыли, занимающееся бизнесом в сфере ЖКХ. В компетенцию УК входит содержание одного или нескольких многоквартирных домов. Задача таких предприятий – обеспечить качественное содержание МКД, не превышая согласованный уровень затрат.

Перед тем как открыть с нуля управляющую компанию инвестор должен чётко представлять, какие работы выполняют организации этого профиля.

Перечислим основные работы, которые выполняет УК:

• подготовка инженерных систем дома к зиме и лету;
•  поддержание в работоспособном состоянии внутридомовых трубопроводов и электросетей;
•  обеспечение пожарной безопасности;
•  установка приборов учёта (вода, электроснабжение, отопление);
•  поддержание чистоты и уборка мусора в подъездах и во дворах;
•  ремонт в подъездах;
•  восстановление фасада дома;
•  составление и доставка квитков оплаты коммунальных услуг;
•  рассмотрение вопросов жильцов;
•  другие работы по содержанию МКД.

Величина вознаграждения, которое получает управляющая компания, обсуждается во время собрания собственников жилья каждого многоквартирного дома.

Где представитель от УК согласовывает с жильцами предварительно подготовленную смету.

Если в собрании участвует менее половины жителей дома, то протокол такого собрания не будет иметь силы и согласовывать смету нужно с администрацией населённого пункта или района.

Какие бывают управляющие компании в сфере ЖКХ

От типа управляющей организации зависит, может ли она выполнять различные задачи, разберём виды и функции таких компаний:

Управляющая компания – фирма, выступающая посредником в отношениях владельцев недвижимости и организаций, осуществляющими уборку территории, выполняющими обслуживание внутридомовых сетей, и другие работы по содержанию МКД. Создать управляющую компанию с нуля, работающую по такой схеме проще, штат сотрудников будет минимален, а закупка инструментов и материалов не требуется.

Эксплуатационная – обслуживает только сам дом, но не поставляет коммунальные услуги. Предпринимателю, который создаёт такую фирму, нужно укомплектовать штат квалифицированными кадрами, для выполнения небольших ремонтов в домах.

Гибридная – организация собственными силами с минимальным привлечением подрядчиков обслуживает МКД и самостоятельно поставляет часть коммунальных услуг.

Для создания такой фирмы потребуется набрать в штат квалифицированных работников, закупить оборудование и инструмент, построить собственную котельную и т.д.

Для создания такой компании потребуются значительные денежные вложения на начальном этапе.

Порядок действий по созданию УК

Как открыть управляющую компанию:

• создать юридическое лицо;
• получить лицензию;
• набрать компетентных сотрудников и подготовить офис для работы;
• получить многоквартирный дом в управление;
• составить и подписать договора на обслуживание с владельцами жилья.

Процедура получения лицензии

Для регистрации управляющей компании требуется оформить все предусмотренные законодательством документы, перечислим их.

Свидетельство о регистрации в налоговом органе юридического лица

Прохождение процедуры получения лицензии, разрешающей ведение деятельности по содержанию МКД. Эти лицензии выдаёт государственный жилищный надзор (Госжилинспекция).

Какие условия нужно выполнить, чтобы получить лицензию, пошаговая инструкция:

• организация имеет нежилое помещение или арендует его (договор аренды);
• наличие оборудования и инструмента для проведения работ;
• штат фирмы укомплектован квалифицированными работниками;
• фирма соблюдает стандарты по хранению и раскрытию информации;
• руководство имеет документы о повышении квалификации;
• чтобы стать обладателем лицензии нужно пройти квалификационный экзамен ЖКХ.

Что ещё требуется для получения в управление МКД

Начальный капитал не менее двадцати тысяч рублей, который можно внести, в том числе имуществом собственника.

Наличие собственного юридического адреса, на который будут доставляться заявления жильцов и официальные бумаги от государственных органов.

Важно! Деятельность компаний, управляющих жилым фондом, жестко контролируется. Компания, получившая 2 административных наказания в течение года теряет лицензию. А размер штрафов достигает 200 тысяч рублей.

После завершения процедуры сбора и оформления всех нужных документов, сдаче экзаменов по ЖКХ, и выполнения всех требований процедура создания управляющей компании закончена. Теперь приступаем к обслуживанию многоквартирных домов.

Как стать обслуживающей организацией МКД

Есть два способа получить работу в сфере ЖКХ.

1. Убедить проживающих в доме перейти в новую УК.
2. Выиграть право содержания на торгах или на конкурсе.

Для реализации первого способа нужно провести собрание жильцов МКД, и на нём постараться убедить владельцев квартир в необходимости смены управляющей компании. Протокол собрания должны подписать более 50% проживающих в этом МКД.

Заручится поддержкой владельцев недвижимости задача не из лёгких, если учесть что на собрание обычно приходит меньше половина проживающих в доме. Для этого нужно проводить качественную рекламную компанию, с целью убедить хозяев квартир в выгоде смены управляющей компании.

За подделку протокола собрания предусмотрена уголовная ответственность, поэтому данный документ нужно оформлять особенно внимательно. Второй способ управляющая компания участвует в тендере, объявленным администрацией, по отбору предприятия для управления многоквартирным домом, который проводится администрацией населённого пункта. Конкурс проводится только для домов, где собственники не смогли самостоятельно выбрать УК. Сведения о конкурсах по выбору УК можно найти на сайте местной администрации.

Что нужно приложить к заявке на участие в конкурсе

Юридические лица представляют:

• наименование;
• форма юридического лица (ООО, ОАО, ЗАО);
• адрес;
• выписка из ЕГЮРЛ.
• данные по накопительным и расчетным счетам;
• документация, подтверждающая выполнение организацией условий тендера;
• финансовые документы;
•  данные о перечислении денежных средств подрядчикам при обслуживании МКД.

Что делать после получения дома в управление

Требуется организовать подписание договора каждого жильца с управляющей компанией, предварительно обговорив с хозяевами квартир цены и условия обслуживания дома на общем собрании.

Во время собрания ведётся протокол, который должен подписать каждый участник и более 50% собственников жилья этого дома. Уклонение жильцов от заключения договора обслуживания не освобождает их от оплаты.

Срок, на который заключается договор, составляет от 1 до 5 лет.

Пример разработки бизнес-плана управляющей компании ЖКХ

Перед принятием такого важного решения, как открытие управляющей компании в сфере ЖКХ, выполните разработку подробного плана с указанием требуемых расходов.

Рассмотрим пример такого плана:

• цель, главный вопрос – каких показателей требуется достигнуть предприятию;
• необходимые для старта затраты;
• риски;
• прогнозируемая прибыль.

Цели:

• получение максимальной прибыли;
• получение в управление максимально возможное количество домов;
• настройка всех бизнес процессов внутри организации;
• качественное обслуживание МКД.

Затраты

Вложения высокие, нужно не только нанять персонал, но и закупить оборудование и инструмент, снять офис, провести телефонную линию. Даже если инвестор намеревается создать небольшую УК, инвестиции в неё составят 5-10 миллионов рублей.

Риски:

• низкая рентабельность;
• износ внутридомовых коммуникаций и как следствие высокие расходы на ремонт;
• недостаток квалифицированных специалистов (актуален для небольших населённых пунктов);
• давление со стороны администрации и других надзорных органов;
• риск отзыва лицензии.

Рентабельность управляющей компании

Согласно статистике рентабельность предприятий в сфере жилищно-коммунального хозяйства составляет около 5 — 10%. Доходы УК формируются из оплаты услуг по содержанию жилья владельцами за минусом затрат на текущий ремонт.

Тарифы на квартплату установлены на основании расчётов и согласованы жильцами, либо администрацией при проведении конкурса, повысить эти тарифы очень сложно. Управляющие компании могут увеличить рентабельность за счёт следующих действий:

• повышать эффективность работы персонала (привлечение к работе лиц со стороны – «шабашников» и фрилансеров и постоянная загрузка для официально устроенных сотрудников);
• организовать дополнительные услуги для жителей (проведение ремонта в квартирах, консьерж, охраняемая автостоянка, монтаж счётчиков на воду и т.д.);
• одним из способов повышения рентабельности является применение технологий энергосбережения.

Увеличение количества обслуживаемых домов повышает доходность бизнеса, а сотрудники предприятия постоянно загружены. Как показывает практика – когда количество домов в управлении становится больше пяти, организация получает прибыль.

В заключении скажем: этот тип бизнеса низко рентабелен, а для возвращения вложенных на создание управляющей компании средств, при успешном управлении, потребуется не менее 5 лет. Несмотря на это существует большое количество образцов преуспевающих в сфере ЖКХ предприятий.

Источник: https://okommunalke.ru/voprosy/poshagovaya-instruktsiya-po-otkrytiyu-upravlyayushhej-kompanii

Как открыть управляющую компанию с нуля: пошаговая инструкция

При открытии управляющей компании с нуля потребуется соблюсти ряд обязательных процедур, предусмотренных законодательством. Управляющая компания не сможет работать без зарегистрированного юридического лица, лицензии, офиса. Придется подобрать необходимые документы, определиться со структурой и разработать бизнес-план.

Порядок действий по созданию УК

При создании управляющей компании нужно выполнить определенный порядок действий:

• зарегистрировать юрлицо;
• оформить лицензию управляющей компании;
• подобрать офис для работы персонала. Желательно в здании, управление которым будет осуществляться, либо вблизи от него;
• принять на работу специалистов;
• принять в управление МКД;
• заключить договор управления с хозяевами жилья.

Для создания управляющей компании необходимо разработать бизнес-план и определиться со структурой.

Входить в состав руководства и открывать предприятие, управляющее фондом жилья, могут только граждане, не имеющие судимости за правонарушения в сфере экономики.

Законодательные документы, регламентирующие открытие УК

Законы об управляющих компаниях содержатся в следующей нормативно-правовой документации федерального уровня:

• в Жилищном кодексе;
• в ФЗ РФ № 185 «О фонде содействия реформированию ЖКХ»;
• в Правилах и нормах технической эксплуатации жилого фонда;
• ФЗ РФ № 261 «Об энергоснабжении….»;
• ПП РФ № 1075 «О тарифах в сфере теплоснабжения»;
• ФЗ РФ № 416 о регуляции тарифов водоснабжения и водоотведения;
• ФЗ РФ № 255, существенно ужесточающем условия лицензирования организаций, которые будут управлять домами;
• статьях гражданского законодательства.

Необходимые документы

Чтобы открыть свою УК с нуля, потребуется подготовить следующую документацию:

• заявление по установленной форме № Р11001 от 2002 г. на то, чтобы управлять домом;
• уставная документация;
• свидетельство о принятии на учет в ФНС;
• подтверждение о регистрации компании;
• сведения из ЕГРЮЛ;
• протокол собрания о формировании компании;
• учредительное соглашение управляющей организации;
• распоряжение о назначении руководителя;
• согласие от владельца офиса о нахождении в нем УК или соглашение об аренде;
• чек об уплате госпошлины.

Процедура получения лицензии

Лицензирующая документация выдается Госжилинспекцией. Для создания управляющей компании ЖКХ с нуля учредителям рекомендуется следовать пошаговой инструкции:

• оформить в аренду либо приобрести офис, где будут трудиться сотрудники;
• купить инвентарь и оборудование для проведения работ по управлению;
• управляющей компании нужно следовать правилу неразглашения индивидуальной информации;
• персонал управляющей организации должен состоять из компетентных сотрудников;
• руководящему составу нужно иметь свидетельства о повышении квалификации;
• сдать экзамен на соответствие квалификации.

Госжилинспекция выдает лицензию управляющим компаниям на деятельность.

После успешных экзаменационных испытаний руководителю будет выдан сертификат о повышении квалификации. Экзаменационные вопросы касаются законодательных актов в сфере предпринимательства.

Далее, после предоставления перечня перечисленной выше документации и сертификата, руководителю будет выдана лицензия на управление жилым фондом.

Свидетельство о регистрации в налоговом органе юридического лица

В фискальную структуру по месту нахождения офиса управляющего предприятия подается заявление на регистрацию компании ЖКХ определенной формы собственности. К заявлению потребуется приложить соответствующий пакет документов.

На дальнейшем этапе действий по открытию управляющей компании надо оформить регистрацию в ПФР, соцстрахе и в статистике. Для этого нужно иметь юридический адрес, на который будет отправляться вся документация. При подборке адреса надо остерегаться мошенников, предлагающих адреса, на которых оформлено несколько десятков юрлиц.

Для осуществления регистрации управляющей компании нужен только уставный капитал. Он может быть представлен имуществом стоимостью до 20 тыс. руб.

Оставшуюся часть придется перечислить на протяжении 1 года после завершения регистрации.

При открытии организаций, управляющих жилым фондом, нужно иметь в виду, что их деятельность будет основательно отслеживаться.

Если на протяжении 12 месяцев на УК будет выписано 2 административных протокола, то компания лишится лицензии. Величина штрафных санкций составит 200 тыс. руб.

Структура управляющей компании

Структурные особенности управляющей компании зависят от ее размеров, количества домов, состоящих на балансе организации:

1. Руководит управляющей компанией директор. Его обязанности состоят в осуществлении надзора за деятельностью УК.
2. За каждым домом либо их группой, для более эффективной деятельности, рекомендуется закрепить начальника. Ему нужно осуществлять контроль над ходом работ на участке, следить за выполнением требований безопасности. Работа с хозяевами жилья и государственными структурами, осуществляющими контрольные мероприятия, также входит в круг обязанностей начальников.
3. Услуги, которые обязана предоставлять управляющая организация жильцам дома, выполняются персоналом, состоящем в штате УК.

Пример разработки бизнес-плана управляющей компании ЖКХ

Чтобы открыть в сфере ЖКХ управляющую компанию, надо разработать программу финансирования и работ по созданию юридического лица. Бизнес-план управляющей компании ЖКХ должен содержать определенные пункты, заключающие в себе набор необходимых операций:

• цели предприятия, обслуживающего имущество МКД;
• величина инвестиций и стартового капитала;
• сумма расходов;
• вероятные сложности при управлении жильем.

В качестве целей, для которых возникла потребность создать управляющую компанию в сфере ЖКХ, можно отметить:

• извлечение прибыли из управления жилой постройкой;
• предоставление собственникам помещений качественных услуг в области ЖКХ;
• добиться постоянной рентабельности от деятельности в области управления МКД.

Этот перечень может дополняться другими задачами, выполнение которых потребуется от учредителей управляющей компании.

Чтобы организовать УК, потребуются инвестиции. Их минимальная сумма соответствует величине вложений для ООО (ОАО и так далее). Если юридический статус организации определен, как ООО, то величина наименьших вливаний в Уставный капитал будет равняться 10 тыс. руб.

Если руководство хочет создать управляющую компанию ЖКХ с нуля для работы с большим количеством домов, то сумма инвестиций существенно увеличится. Для успешной работы в этом направлении сумма вложений должна равняться 20-25 млн. руб.

Затраты

При открытии коммунального хозяйства для управления МКД учредителям потребуется подготовить деньги для покрытия следующих затрат:

• аренда офиса для управляющей организации;
• возмещение расходов на транспорт;
• приобретение специального оборудования;
• принятие на работу персонала;
• закупка расходных материалов;
• прочие затраты.

Необходимо накопить денежный капитал на первоначальные траты при открытии коммунального хозяйства.

Полный перечень расходов будет определяться обязанностями, закрепленными за управляющей организацией. Для оптимизации затрат следует найти поставщиков и партнеров, которые смогут сотрудничать постоянно и предоставлять скидки.

Рентабельность управляющей компании

На основе статистических данных, показатели рентабельности дела по управлению домами не превышают показателя в 5-10 %. Формирование прибыли происходит за счет оплаты жильцами МКД услуг, предоставляемых УК, за вычетом расходов на текущие ремонтные работы. Тарификация услуг производится на законодательном уровне. Самостоятельно повысить сумму тарифа не получится.

Поэтому, для увеличения рентабельности, можно прибегать к следующим приемам:

• добиваться большей эффективности работы сотрудников (использование услуг временных работников, предоставляющих сервис в сфере ЖКХ, распределение нагрузки граждан, работающих по трудовому договору);
• внедрение энергосберегающих технологий;
• передача в аренду нежилой части МКД (мансард);
• оказывать жильцам дома дополнительный спектр услуг.

К последнему пункту можно отнести перечень услуг:

• ремонтные работы внутри помещения;
• установка приборов учета;
• ремонт, покупка оборудования и запасных частей;
• услуги охранника на автостоянке, консьержа в подъезде и прочее.

Показатели рентабельности увеличиваются по мере принятия на баланс новых МКД, что обеспечивает постоянную нагрузку на персонал, работающий в компании по обслуживанию домов. Для получения прибыли в управление необходимо взять не меньше 5-ти домов.

Перед созданием УК потребуется принять во внимание риски, сопровождающие данную деятельность:

• потребность в значительной величине инвестиций;
• кадровый дефицит;
• необходимость следовать рекомендациям муниципалитета;
• невысокая рентабельность;
• возможное изменение законодательства в сфере управления многоквартирным жилым фондом, что может непредсказуемым образом сказаться на деятельности УК.

Что требуется для получения в управление МКД

Для получения в управление МКД потребуется выполнить одно из следующих действий:

• получить право управлять домом на конкурсе;
• договориться с хозяевами квартир о расторжении договора управления с организацией, предоставляющей услуги в настоящий момент, и заключении соглашения с новой компанией.

Для осуществления 2-го способа следует потратиться на рекламу созданной УК. Нужно доказать хозяевам квартир, что новая компания лучше предыдущей по качеству предоставляемых услуг. Необходимо, чтобы жители поняли: им необходимо явиться на собрание, инициатором которого является руководство новой УК.

Убедить хозяев жилья в необходимости перехода в новую фирму по управлению можно на собрании собственников жилья. Решение о смене УК считается принятым, если протокол будет подписан более чем половиной владельцев собственности в доме.

Управляющей компании необходимо убедить жителей МКД о переходе в свое управление.

Для МКД, жители которого не сумели самостоятельно выбрать УК, управляющая структура определяется по итогам конкурса, проводимого муниципалитетом. С перечнем таких МКД можно ознакомиться на официальном веб-ресурсе местных властей. Чтобы участвовать в конкурсе, претенденты должны подавать заявки.

Заявка на участие в конкурсе

Помимо самой заявки, руководство УК должно предоставить следующие бумаги:

• официальные бумаги с наименованием юрлица, его формой, адресными данными;
• выдержку из ЕГРЮЛ;
• выписки из банковского учреждения о наличии расчетного и накопительного счетов;
• финансовую документацию;
• сведения о соблюдении претендентом конкурсных условий;
• свидетельства о выполнении финансовых обязательств перед подрядными организациями за обслуживание МКД.

Что делать после получения дома в управление

Если решение о переходе в новую УК принималось на собрании граждан, проживающих в МКД, то потребуется новое собрание.

На нем руководству следует обсудить с хозяевами детально все условия предстоящего соглашения. Как только будет достигнуто согласие, можно приступать к оформлению договора.

Этот документ должен быть завизирован каждым собственником недвижимого объекта, для чего вновь созывается собрание.

В соглашении многоквартирного дома с управляющей компанией прописываются следующие положения:

• задачи подписываемого соглашения;
• описание предоставляемых услуг управляющей организацией;
• права и обязательства участников;
• стоимость услуг, предоставляемых компанией;
• способ перечисления денег гражданами, живущими в доме;
• периодичность и порядок отчетности о деятельности УК.

Каждый жилец МКД обладает правом внесения корректировок в соглашение и высказывания предложений. Если кто-либо из живущих в МКД отказывается от подписания договора, то это не является основанием для неуплаты полученных услуг. Соглашение может быть оформлено на промежуток от 1 года до 5 лет.

Источник: https://ZKHinfo.ru/tovarishhestvo-sobstvennikov-zhilya/otkrytie-uk

Принципы создания управляющей компании ЖКХ: пошаговая процедура и рентабельность предприятия

Итак, вы решили начать собственный бизнес, да не где-нибудь, а в сфере ЖКХ. Открыть управляющую компанию? А почему бы и нет — перспектива заманчивая.

Особенно, если учесть, что в этой сфере не придется отбиваться от конкурентов и яростно бороться за клиентуру. Но все так просто кажется только на первый взгляд — ведь в 2015 году требования для оформления и деятельности управляющих компаний были серьезно ужесточены.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 288-16-92. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Виды УК и законы, регламентирующие их деятельность

Управляющей компанией называется организация (юр.лицо или предприниматель), которая обеспечивает управление многоквартирными домами. УК существует несколько типов:

• собственно управляющие (только управляют);
• эксплуатационные (обеспечивают на должном уровне техническое и санитарное состояние, коммунальные услуги);
• гибридные (сами управляют и обслуживают, третьи лица им не нужны).

Вне зависимости от типа компании, УК должны сами или через иные организации обеспечивать бесперебойную эксплуатационную и ремонтную деятельность (снабжение МКД энергоресурсами, подготовку к отопительному сезону и пр.), а также организационную деятельность (работать со счетами и документами, отвечать собственниками на жалобы, заявления и т.д.).

Деятельность УК жилищно-коммунальной сферы закреплена в соответствующей отрасли законодательства РФ. К основным законодательным актам относятся следующие:

Создание управляющей компании ЖКХ: пошаговая процедура

Чтобы организовать управляющую компанию с нуля потребуется придерживаться следующей инструкции:

• зарегистрировать юридическое лицо;
• пройти лицензирование и аттестацию;
• набрать технический персонал и оборудовать помещение;
• взять дом в управление;
• приступить к оформлению и заключению договоров и осуществлению деятельности.

Какая документация понадобится, чтобы создать УК?

Здесь все будет зависеть от того, будете ли вы создавать новую организацию или «перекроите» уже существующую. Допустим, вы остановились на первом варианте. Потребуется запастись следующими бумагами:

• заявление на регистрацию (форма №Р11001 от 2002 года);
• Устав;
• протокол собрания о создании управляющей компании;
• учредительный договор;
• приказ о назначении директора;
• гарантийное письмо от собственника помещения ( он согласен с тем, что вы планируете разместить там исполнительную организацию); либо договор аренды, если вы снимаете помещение;
• квитанция госпошлины.

Если же вы не создаете новую УК, а вносите изменения в уже существующую, то будут нужны:

• Устав в обновленной редакции;
• заявление о регистрации изменений — форма №Р13001 от 2002 года;
• протокол собрания, где решался вопрос о внесении изменений.

Соответственно вносятся нужные изменения в учредительные документы управляющей компании.

Для этого потребуется оформить юрлицо — АО, ООО и т.д.. В зависимости от типа юрлица в налоговую службу подается соответствующее заявление и документы.

Затем необходимо встать на учет в Пенсионный фонд, в фонд социального страхования и в орган статистики.

Нужно также наличие собственного юридического адреса, куда будет доставляться вся корреспонденция.

Внимание! Осторожнее с посредниками, услужливо предоставляющие адреса по первому требованию — часто оказывается, что это так называемый «массовый» адрес. В этом случае в регистрации могут отказать.

В начальном капитале нет потребности. Возможно внести только уставной — его вы можете внести в виде имущества на сумму не больше двадцати тысяч рублей.

Также потребуется выбрать банк, с которым нужно будет сотрудничать. В банке открываются накопительный и расчетный счета. Хотя бы половину уставного капитала на накопительный придется внести — оставшуюся нужно будет «докинуть» в течение двенадцати месяцев после регистрации.

Лицензирование

Современное законодательство сделало этот процесс обязательным для ЖКХ. Получение лицензии происходит по решению Госжилнадзора. При нарушении законодательства лицензии УК могут лишить.

Набор персонала и оборудование помещения

Для функционирования УК потребуются специалисты и оборудованный офис. В штат работников должны входить:

• Главный инженер и другой руководящий состав. Он должен быть мастером своего дела, прекрасно разбирающимся во всем, что касается эксплуатации зданий.
• Прочий персонал. Его костяк также должны составлять аттестованные специалисты (это не относится к техперсоналу — дворникам, например).

Должна быть налажена круглосуточная посменная работа операторов. Это необходимо, чтобы оперативно среагировать, если раздастся звонок от жильца, сигнализирующий о поломке одной из коммуникационных систем. Поэтому, помимо офисных помещений с оргтехникой, нужно устроить диспетчерскую, провести телефонную линию. Нужен будет также инвентарь, расходные материалы.

Что ещё нужно для открытия организации?

Потребуется разработка учетной политики, составление перечня работ и услуг. А в дальнейшем, заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями (о задолженности УК перед РСО, читайте тут).

Кроме прочего, вам потребуется отсутствие судимости. Как это ни покажется странным. Причем, тяжесть, как таковая, по сути даже не имеет значения. Компаниям, сотрудники которых были судимы за экономическое преступление, или всего лишь имели временный запрет на экономическую деятельность (КоАП), не разрешат управлять жилыми домами.

Как организовать принятие МКД?

Важно! Прежде всего вам придется, заручиться поддержкой жильцов, провести для этого с ними агитационные беседы. Ничто вам не даст такой старт, как хорошая репутация — жители должны убедиться, что не ошибаются доверяясь вам, что вы сумеете грамотно управлять и разрешать конфликтные ситуации.

Вопрос о выборе (как и о смене) управляющей компании утверждается на общем собрании жителей дома. Решается вопрос, каким образом компания будет управлять домами, как часто будут проходить собрания и в какой форме (очные или заочные).

Последнее означает, что собственникам предложат заполнить особые бюллетени. Также утверждается техническая документация.

Заключение договоров

В соответствии с Жилищным кодексом (ст. 162 ЖК) УК обязаны заключить договор с каждым хозяином квадратных метров. На основании его возникают взаимные обязательства, также и что касается оплаты за услуги (ст. 155). Заключение такого договора обязательно и уклониться от него нельзя — ст.445 Гражданского кодекса РФ.

К договору об управлении многоквартирным домом обязательно должно быть приложение, в котором указаны: общее имущество дома, перечень обязательных работ и услуг с учетом инженерных коммуникаций данного здания, размер платы за содержание и ремонт (для ее расчета УК опирается на Приказ Госстроя РФ № 303 от 28 декабря 2000 года) и за коммунальные услуги, согласно статье 157 ЖК.

Рентабельно ли?

Справка! Процент рентабельности дела в жилищно-коммунальной сфере, к сожалению, не превышает 10 по оценкам аналитиков.

Это происходит, поскольку тарифы невысоки из-за также невысоких зарплат большинства хозяев жилых помещений. И устанавливаются эти тарифы государством. Повысить свою прибыль ЖКХ могут путем увеличения только тех тарифов, которые закон никак не ограничивает. Также компания может обогатиться за счет:

• предоставления в аренду нежилых помещений дома (например, мансард);
• партнерской площадки;
• привлечения жильцов в качестве клиентов на ремонт. Происходит это путем значительного понижения соответствующих тарифов. Выгодно всем — жильцы и не обращаются за этой услугой никуда, кроме как в управляющую компанию, а та получает стабильную прибыль.

На видео представлена информация, на чем зарабатывает УК:

Бизнес на ниве ЖКХ — дело не из легких и, честно скажем, не из самых прибыльных, хотя и почти без конкурентов. И, как и в любом бизнесе, здесь один в поле не воин. Вам потребуется найти нужных людей и еще раз все обдумать — по силам ли будет такой бизнес, только потом уже говорить о регистрации.

Источник: https://101urist.com/nedvizhimost/upravlenie/mkd/upravlyayushhaya-kompaniya/kak-sozdat.html

Как открыть управляющую компанию — в сфере ЖКХ, в 2018 году, пошаговая инструкция, что нужно, с нуля, в многоквартирном доме

Управление домами, содержание и ремонт общего имущества, предоставление коммунальных услуг – это и многое другое осуществляется управляющими компаниями.

Важно, что эти организации пришли на смену ЖЭК, которые ранее проводили ремонтно-эксплуатационные и организационные работы. Рассмотрим, как открыть управляющую компанию самостоятельно.

Управление организацией может осуществляться одним или несколькими учредителями, при этом выделяют перечень прав и обязанностей компании.

Виды

Выделяют несколько видов управляющих организаций.

К ним относятся:

1. Управляющие компании. В число их услуг не включается проведение самостоятельного ремонта, они не предоставляют коммунальные услуги, занимаются только делами управлениями. Таким образом, они выступают в качестве посредника между собственниками квартир и поставщиками. В целях технического содержания помещений привлекаются сторонние организации.
2.  Гибридные управляющие компании. Самостоятельно предоставляют все услуги, касающиеся эксплуатации многоквартирного дома: ремонтная деятельность, услуги ЖКХ (функции, ранее выполняемые ЖЭК).
3. Эксплуатационные управляющие компании. Жильцы дома вместе с этой организацией заключают договор, предоставляющий право управления имуществом, но без предоставления коммунальных услуг.

Привлечение управляющих компаний к работе может осуществляться двумя путями – жильцы принимают решение о сотрудничестве в общем порядке, или существующие ТСЖ через управленческие органы.

Если собственники квартир в течение установленного времени не приняли единого решения, то органы МСУ имеют право самостоятельно выбрать УК.

Права и обязанности

К обязанностям управляющей компании относится:

• проведение эксплуатационно-ремонтной деятельности (бесперебойные поставки энергетических ресурсов, подготовка многоквартирного дома к зиме, плановый и внеплановый осмотр имущества, проведение капитального и косметического ремонта и т.д.);
• осуществление организационной деятельности (формирование счетов для оплаты коммунальных услуг, ответы на заявления жильцов многоквартирного дома, предоставление по их просьбе документации и т.д.).

Право управляющей организации – получение денежных средств за осуществление своей работы в размере, устанавливаемом на общем собрании собственников жилья.

Как открыть управляющую компанию?

Открытие управляющей компании не такое сложно дело, как может показаться на первый взгляд.

Для этого потребуется:

• собрать документы;
• получить лицензии;
• пройти регистрацию.

В сфере ЖКХ

Для осуществления деятельности в области ЖКХ требуется заключить договоры с поставщиками энергетических ресурсов.

Они являются монополистами, поэтому придется согласиться на все цены, которые они устанавливают.

Пошаговая инструкция

Как открыть управляющую компанию в сфере ЖКХ в 2018 году? Пошаговая инструкция:

1. Необходимо зарегистрировать юридическое лицо, как ЗАО, ООО и т.д. После этого происходит получение нескольких лицензий, на основании которых компания сможет управлять многоквартирными строениями.
2. На следующем этапе возникает необходимость открытия дома. Рекомендуется, чтобы он располагался в доме, управление которым будет осуществляться. Если в нем не выделено административных помещений, то офис необходимо открывать в другом месте, но поблизости с домом. Для создания рабочей атмосферы потребуется настроить телефонную линию и подготовить необходимую технику.
3. Для осуществления деятельности потребуется инвентарь для сотрудников. В обязательном порядке должна быть учреждена должность инженера – он отвечает за правильную эксплуатацию дома. Большая часть работников должна иметь на руках соответствующую аттестацию, но ряда сотрудников (диспетчеров и дворников) это не касается. Важно правильно организовать деятельность – так, работа диспетчеров должна происходить посменно в течение 24 часов.

Не стоит полагать, что созданная компания сразу же возьмет на свое попечение множество домов:

1. Во-первых, лишь небольшое количество согласится сотрудничать с малоизвестной организацией.
2. Во-вторых, существует вероятность не справиться с огромным количеством дел.

Начинать рекомендуется с одного дома, при этом работа должна осуществляться добросовестно. Жильцы дома станут для компании лучшей рекламой, что позволит расширить сферу деятельности в будущем.

Необходимые документы

Для открытия управляющей компании в многоквартирном доме, потребуется собрать перечень документов:

• заявление о регистрации – его составление осуществляется на основании формы №Р11001, которая была утверждена Правительством РФ в 2002 году;
• протокол проведения общего собрания учредителей, в котором содержится решение о создании УК;
• уставная документация компании;
• учредительное соглашение – необходимо в случае, если компания открывается несколькими учредителями.

В случае если происходит открытие управляющей организации на базе уже существующей компании, то требуется предоставить:

• заявление, включающее в себя ряд изменений и поправок к учредительным бумагам;
• уставную документацию в новой редакции;
• протокол собрания учредителей, на котором было принято решение о внесении поправок.

Регистрация

Если вы решили открыть управляющую компанию с нуля, то должны позаботиться об её регистрации.

Процедура осуществляется поэтапно, причем для её проведения не требуется начального капитала, можно внести уставной капитал, состоящий из вашего имущества (не более 20000 руб.):

1. Сбор документов (рекомендуется уточнять в органах регистрации). Они подписываются одним или несколькими учредителями. Если УК создается только одним учредителем, то она регистрируется в виде ООО.
2. К документам прилагается гарантийное письмо от гражданина, в распоряжении которого ранее находилось помещение для офиса компании. В нем требуется указать, что площадь передана исполнительному органу. Прилагается ксерокопия свидетельства собственности или договора аренды.
3. Составление заявления о проведении регистрации, его требуется заверить нотариально. Дополнительно открывается расчетный счет в банковской организации, на который переводится 50% уставного капитала. В течение календарного года на него потребуется перевести вторую часть.
4. Другим, не менее важным моментом, является выбор юридического адреса. На него будут приходить заявление от жильцов, документы от государственных органов.

На этом регистрация управляющей компании завершается, и она может приступать к осуществлению деятельности.

На видео о деятельности УК

Внимание!

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: http://77metrov.ru/kak-otkryt-upravljajushhuju-kompaniju.html