Как проводится оценка земельных участков

  • Как проводится оценка земельных участковКадастровая стоимость – это эквивалент рыночной стоимости объекта недвижимости, полученный путем проведения оценки с учетом целевого назначения и расположения.
  • Требуется для исчисления земельного налога, установления цен при проведении различных операций с недвижимостью.
  • Информация о кадастровой стоимости каждого из объектов заносится в Государственный кадастр недвижимости.
  • Кадастровая стоимость может быть определена путем массового оценивания или расчета индивидуальной стоимости отдельного объекта.
  • Оценку проводят независимые эксперты по решению местных органов власти, которые обязаны выбрать оценщика и подписать с ним договор.

Описание государственной процедуры

Кадастровой оценкой называют перечень действий технического и административного характера для установления кадастровой стоимости объектов на конкретную дату.

Она проводится с применением специальных методик с учетом информации о сделках на рынке, уровня арендной платы, доходности участков.

Оценщик производит изучение и прогноз рентообразования в зависимости от расположения и качества земли. При расчете требуется учесть внесенные улучшения, уровень транспортной и социальной инфраструктуры, обустроенность.

Эксперт вправе использовать информацию из различных кадастров, жилищно-строительные нормативы: коэффициенты, разработанные БТИ, органами власти, земельными и архитектурными комитетами.

Кадастровая стоимость земельных участков определяется в зависимости от территориального положения, площади, категории и разрешенного использования участка.

В границах города – это одновременное установление стоимости объектов в массовом порядке, которая состоит из:

Как проводится оценка земельных участков

  • сбора информации;
  • разделения города на зоны;
  • исчисления стоимости оценивания;
  • ценового зонирования города;
  • фиксирования итогов оценки.

Результатом является установление стоимости участка согласно оценочной зоны или размера типичного участка, аналогичного цене на подобные участки на рынке недвижимости.

Официальное установление стоимости и фиксирование в Реестре позволяет решить несколько проблем одновременно:

  • Государство создает единую систему налогообложения земельных владений государства и частных лиц, что позволяет оптимизировать систему исчисления и учета налогов, наполнение бюджета и прогнозирование будущих объемов налоговых поступлений.
  • Региональные власти получают возможность рационально использовать и управлять участками земли, распределять недвижимость, выдавать разрешения на строительство.
  • Отдельные владельцы недвижимости получают возможность рассчитывать на справедливое начисление налогов, проводить операции с недвижимостью, делать инвестиции.

Кадастровая стоимость обычно стремится к уровню рыночной, при ее проведении учитываются почти все факторы, имеющие важное значение при рыночном оценивании, но она не может превышать рыночную.

  1. Условия и регламент проведения кадастровой оценки регулируется положениями Земельного кодекса РФ и следующими федеральными законами:
  2. При оценивании требуется опираться на следующие приказы Минэкономразвития РФ:
  3. Постановления Правительства РФ, применяемые при проведении оценки:
  4. Необходимо придерживаться законодательно утвержденных Федеральных стандартов оценки:

Сроки проведения

Как проводится оценка земельных участков

  • Результаты размещаются на сайте Росреестра и в печати.
  • Они действуют не менее 5 лет до последующей кадастровой оценки, которая производится 1 раз в 3 года, но не реже одного раза в 5 лет.
  • В этом промежутке размер кадастровой стоимости остается неизменным.
  • До окончания 5-летнего периода стоимость может быть изменена только при необходимости:
  • изменить площадь или границы участка;
  • изменить вид предназначения;
  • перевести в другую категорию;
  • исправить обнаруженные ошибки в документации, использованной при проведении оценки.

Может в этот период измениться и стоимость объекта на рынке по причине изменения конъюнктуры, что приводит к снижению кадастровой стоимости.

Кроме того, могут измениться объективные характеристики участка в результате природных факторов, например, наводнений, землетрясений, обвалов, прокладки дорог.

Кадастровая стоимость может быть изменена по заявлению владельца путем обращения в местное управление Росреестра или в судебном порядке.

  1. Новая стоимость считается вступившей в силу с момента внесения сведений в ГКН и Единый Госреестр прав на недвижимое имущество.
  2. Процедура начинается после вынесения решения о проведении оценки.
  3. Проводится в несколько этапов:

Как проводится оценка земельных участков

  1. Формируется перечень объектов, нуждающихся в кадастровой оценке.
  2. Отбирается независимый оценщик и заключается договор.
  3. Производится кадастровая оценка.
  4. Составляется отчет, проект которого должен быть предварительно представлен для его изучения.
  5. Производится экспертиза отчета.
  6. Утверждаются результаты работы оценщиков.
  7. Результаты вводятся в Единый реестр недвижимости.

Этой процедуре предшествует подготовительный этап, в ходе которого:

  1. Производится сбор сведений о климатических, экологических и гидрографических особенностях зоны.
  2. Устанавливаются зоны по генплану, если оцениваются городские объекты.
  3. Участки классифицируются по землепользователям и праву собственности.
  4. Производится классификация по функциональному назначению, градостроительной ценности, виду использования (жилая, общественно-деловая или производственная зоны).
  5. Оценивается текущее использование, прогнозируется направление оценочных зон.
  6. Устанавливаются типичные участки, оценочные зоны, исходя из данных рынка.

Методика

Для кадастровой оценки земельных участков эксперты используют множество методик, которые основаны на трех основных подходах к оцениванию: затратному, сравнительному и доходному.

Затратный подход

  • Как проводится оценка земельных участковИспользуется при оценке уникальных объектов, которые невозможно сравнить с другими объектами недвижимости ввиду отсутствия таковых, либо этот земельный участок не пользуется покупательским спросом.
  • Определяется себестоимость участка.
  • Учитывается строительная специфика, износ, цена участка при наиболее эффективном способе использования.

Сравнительный

Заключается в оценке типовых объектов, у которых много аналогов для сравнения, доступно много информации о рыночной стоимости таких объектов.

Несмотря на простоту и высокую корректность, этот поход учитывает только текущее состояние рынка, со временем это состояние меняется.

На таком подходе основываются методы:

  1. Сравнения продаж, для оценки застроенных или незастроенных участков с учетом цен при продаже и предложений аналогичных участков.
  2. Выделения, для оценки застроенных участков, при котором объединены метод сравнения и элементы затратного подхода. Учитывается информация о ценах по сделкам с едиными аналогичными объектами и возможность наиболее эффективного применения с учетом произведенных улучшений.
  3. Распределения, для застроенных участков. Производится сбор информации по ценам на единые объекты, аналогичные данному, с учетом доли участка в рыночной стоимости единого объекта и возможности эффективного использования согласно проведенных улучшений.
  4. Предполагаемого использования, для определения возможности использования участка для получения дохода.
  5. Капитализации ренты, рассматривает возможность получения дохода от застроенного или незастроенного участка с учетом коэффициента капитализации и рыночной стоимости.
  6. Остатка, рассматривается возможность улучшения за счет застройки участка для получения доходов.

Доходный

Предпочтителен при планировании дохода от коммерческой эксплуатации, определяется как ожидаемый доход. Сумма определяется на основе изучения ранее полученных доходов.

Как проводится оценка земельных участков

  • с учетом рисков вложения капиталов;
  • с умением прогнозировать движение денежных потоков;
  • анализировать информацию данного сегмента рынка;
  • предвидеть возможные изменения стоимости объекта под воздействием внешних факторов.

Это наиболее достоверный и информационно обеспеченный метод для объектов бизнеса.

Особенности оценивания земель разного назначения

Оценка земель разного назначения основывается на сравнительном методе, то есть на сравнении информации о динамике изменения цен, любых других сведений об участках, с применением разных методик.

Земли обычно относятся к городскому или сельскому поселениям, огородническому, садоводческому или дачному обществам.

Если участок сельскохозяйственного назначения располагается за границей городских и сельских поселений, то применяется доходный метод, то есть определяется уровень капитализации рентного дохода. Определяются плодородие почвы, место расположения, технологические свойства.

Если земля относится к другим категориям, располагается вне сельских и городских поселений, то используют затратную или доходную методику:

  • определение капитализации расчетного рентного дохода;
  • учет расходов на рост, поддержание или сохранение ценности природного потенциала данных земель.

Как проводится оценка земельных участков

Для начала можно обратиться в отделение Госреестра по месту нахождения объекта с соответствующим заявлением.

При этой организации действует комиссия по разрешению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Ответ может быть получен в течение 30 дней.

Практика такова, что данная комиссия крайне редко принимает решение в пользу заявителя, поэтому можно сразу обращаться в суд.

При получении отказа пересмотреть стоимость объекта следует написать исковое заявление в суд. Ответчиками по делу становятся управления кадастра.

Установленная кадастровая стоимость не всегда выражает стандартную усредненную стоимость земли или квартиры. Каждый случай индивидуален и имеет свои особенности.

В кадастровой стоимости обычно учитывается все, что находится вне объекта: на ее размер оказывает воздействие город, район, инфраструктура.

Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/kadastr/stoimost/ozenka

Разбираемся в вопросах оценки рыночной стоимости земельного участка

Рыночная цена объекта является денежной стоимостью, устанавливаемой из-за исследований определенных условий на существующем рынке недвижимости при воздействии свободной конкуренции. Основной фактор оценки рыночной стоимости земельного участка в том, что определенная стоимость обязана одобряться не только покупателем, но и продавцом.

Обычно, проводят оценку таких объектов, как квартиры, земельные участки, частные дома, водные объекты, лесные угодья, транспортные средства.

Как оценить дом с участком

В основной массе ситуаций владельцы собственной недвижимости занимаются оценкой имущества самостоятельно. В большинстве случаев это совершается при продаже частного дома. То есть продавец самостоятельно регулирует стоимость, за которую он желает продать собственную недвижимость с участком.

Однако, существуют и такие варианты, когда оценку обязан осуществлять квалифицированный специалист. К примеру, при обращении в банковское отделение для оформления ипотеки либо ваше имущество будет выступать залогом, то потребуется проводить оценку стоимости. Еще одним вариантом может быть разделение недвижимости между бывшими супругами – в таком случае тоже потребуется оценка стоимости.

В любых вариантах, где происходит решение вопросов в судебном порядке, с участием страховых компаний и финансовых организаций, оценка обязана осуществляться квалифицированными оценщиками.

Определенные люди не способны определить адекватную стоимость своего владения для того, чтобы продать собственный дом с участком. В этом варианте они обращаются в агентство недвижимости. Сотрудники данных компаний определяют рыночную стоимость участка и дома.

Рыночная (реальная) цена – это адекватная стоимость, по которой недвижимость владельца реально продать за относительно небольшой период.

Однако, следует помнить, что оценка стоимости риелторами может быть неточной. Такая цена является относительной и зачастую устанавливается на базе примерных предложений в вашем городе.

По этой причине, даже если компания по недвижимости предоставит для вас документ с оценкой рыночной стоимости вашего владения, то этим документом нельзя будет воспользоваться при судебных разбирательствах, оформлении ипотеки и т.д.

Читайте также:  Как рассчитать обязательную долю в наследстве и кто на неё претендует

На данный момент недвижимость на земле признается одной из частых договоров о продаже, и поэтому оценка стоимости земельного участка и дома является достаточно востребованной процедурой.

Но, для правильного проведения оценки необходимо учесть совокупность многих условий и применить результативные способы анализа цены.

Провести такую процедуру и оценить рыночную стоимость могут лишь оценщики, которые обладают большим опытом в данной сфере.

Земельный участок собственника обязан быть внесен в кадастровый реестр. При оценке стоимости участка специалист обязан учесть все улучшения на текущий момент. Оценка земли является комплексным мероприятием, которое включает в себя:

  • Оценку цены земельного участка, который принадлежит собственнику.
  • Оценку стоимости жилого дома.
  • Оценку дополнительных построек на участке.Как проводится оценка земельных участков

Каким образом происходит оценивание земельного участка?

Производя оценку дома, земельного участка и дополнительных построек на его территории, оценщик обязан принять во внимание характеристики каждого объекта:

  1. Сам участок.
  2. Дом.
  3. Гараж
  4. Баня.
  5. Автомобильный навес и другое имущество на территории.

Алгоритм оценивания:

  • Осуществление анализа рынка этого сегмента.
  • Осуществление анализа уровня износа построек и состояние земли.
  • Осуществление анализа денежных затрат на ремонты и прочие нужды для земли и дома.

По принципам, которые предписаны законами, оценивание рыночной стоимости земельного участка осуществляется при помощи затратного способа. Оценщик обязан произвести описание в отчете процедуры расчета затрат.

Чтобы провести оценку цены определенного объекта недвижимости сперва происходит оценивание площади участка, определяются его ключевые характеристики. Затем оценщик осуществляет анализ цены подобных объектов с учетом рыночной цены. Если аналогичные участки отсутствуют в базе, то возможно оценить жилые постройки, которые предельно близки по характерным чертам.

Соотношение кадастровой и рыночной стоимости

Часто может появляться вопрос о том, как именно связаны рыночная и кадастровая цена земельного участка. Связь между ними в действительности есть. Определенные стандартные ситуации предусматривают нормы, по которым рыночная цена земли примерно превышает на 30% кадастровую стоимость. Данные разновидности ценообразования обладают разным назначением:

  • Кадастровая цена используется для налогообложения.
  • Рыночная цена земли определяется для имущественной сделки.

В первом варианте рассчитывание кадастровой стоимости осуществляется с помощью параметров ЗУ, на основе формул, которые используются уполномоченными представителями ревизионной комиссии. Их действия определяются на базе норм закона, которые регулирует оценочную деятельности в России.

Ревизия может быть назначена на федеральном уровне либо региональном по статье 66 Земельного Кодекса Российской Федерации. Ее оценка определяет сумму, сохраняющуюся до момента осуществления очередной ревизии, и разрешает исключительные варианты изменения кадастровой цены лишь по судебным решениям.

Рыночная оценка является стоимостью, которая свободно определяется собственником земельного участка и разрешает неоднократное изменение в течение всей длительности имущественной сделки. Это обосновывается рисками за срыв продажи при неправомерном ее завышении либо риском убытков, которые самостоятельно понесет владелец земельного участка.

Кадастровая стоимость определяется правительством, а рыночная находится в зависимости от наиболее различных условий, множество из которых вообще не учитываются при кадастровой оценке. Это считается основным различием между данными разновидностями цены. Иными отличительными моментами могут стать:

  • При определении кадастровой цены сезон, спрос и общее состояние рынка не обладают никаким значением.
  • Кадастровая стоимость определяется через материальный анализ, а рыночная стоимость – через конкуренцию, разнообразные предложения и спросы.
  • Кадастровая стоимость в некоторых вариантах способна чрезмерно быть завышенной, поскольку условия платежеспособности населения, расположение земельного участка не принимаются во внимание.

В некоторых вариантах может быть такое, что при расположенной рядом инфраструктуре цена будет чрезмерно завышена, хотя, по сути, данные строения никак не оказывают воздействия на увеличение цены.

Различие между данными разновидностями цены играют существенную роль при налогообложении. Но завышенная кадастровая цена в некоторых ситуациях может быть неподъемной для населения, поскольку в основной массе ситуаций она чрезмерно больше рыночной.

Необходимые документы

У многих людей может возникнуть вопрос о том, как сформировать пакет документов и что именно необходимо для проведения оценки земельного участка. Чтобы начать проведение оценочных мероприятий, потребуются следующие документы:

  1. Документы на земельный участок.
  2. План участка.
  3. Документы на возведенные сооружения.
  4. Документы из бюро технической инвентаризации.
  5. Паспорт собственника.
  6. Кадастровый паспорт.Как проводится оценка земельных участков

Предъявляются ксерокопии документов. Если нет возможности предоставить вышеприведенный список документов, то провести оценку стоимости земли можно, но учитывая все допущенные ограничения, при этом данные могут быть некорректными и стоимость рассчитана не совсем правильно.

Порядок проведения оценки земельных участков

Чтобы провести оценку рыночной цены земельного участка, используют услуги оценочных компаний, работу которых обязан оплатить нанимающий человек.

Перед тем как вы обратитесь в такую компанию, необходимо проверить качество предоставляемых ими работ, правильнее будет обратиться в проверенные фирмы с хорошими отзывами.

После того как выезд работников будет оформлен, на место прибудет оценщик, проведет изучение всех показателей и сделает выводы о стоимости земельного участка. Оценщик должен учитывать все обстоятельства, которые способны оказать влияние на конечную цену.

Если оценивание необходимо с целью получения ипотеки, то нужно подыскивать фирмы, занимающиеся оценкой, не нужно.

Банк, в котором вы оформляете ипотеку, проведет все оценки самостоятельно, так как банковские организации, как правило, сотрудничают с проверенными компаниями.

Подобное оценивание будет занижено, так как если заемщик не оплатит всю стоимость, то взыскание будет обращено на оцененное имущество.

Продажа земельного участка предполагает, что владельцу требуется узнать ее рыночную цену. Поскольку с течением времени данная цена изменяется, то оценивание требуется осуществлять по состоянию на определенную дату.

К примеру, стоимость участка может меняться, если ранее он был на окраине города, а через пару лет город уже разросся и участок больше не считается окраиной города. При проведении оценивания профессиональный специалист проходит такие этапы, как:

  1. Постановка задачи. В данном случае довольно важно принять во внимание дату, когда проводится оценка, а также ключевые параметры, по которым данное оценивание будет осуществляться.
  2. Сбор, проверка и анализ полученных сведений. Происходит сбор всех требуемых документов, проводится анализ полученных сведений, которые принадлежат не только собственному участку, но и соседнему.
  3. Анализ наиболее эффективного пользования земельного участка. Происходит определение как выгоднее использовать землю, причем это обязано быть не только экономически привлекательно, но и физически осуществимо. Данный этап существует, так как рынок имеет заинтересованность в предельно возможном применении ресурсов, что и будет определением предполагаемую стоимость.
  4. Оценка рыночной цены земли с использованием определенных методов. Согласно законам, оценщик обязан использовать 3 подхода: затратный, сравнительный, доходный. А способы внутри каждого подхода оценщик способен подбирать самостоятельно, учитывая собственный опыт. Три итога, которые получены в результате подобного анализирования, будут базой для расчета конечного числа, которое и станет оценочной стоимостью.
  5. Отчет об оценивании. Подобный отчет должен быть оформлен в письменном виде и обязан излагаться в соответствии с федеральными законами об оценивании и методическими рекомендациями.

Спустя полгода отчет утратит собственную юридическую силу.

К кому обратиться

Если в планах доверить оценивание специалистам, то понадобится обратиться в организации, специализирующиеся на оценивании земельных участков. Всем оценщикам предъявляются жесткие требования:

  1. Оценщик обязан состоять в саморегулируемых организациях. Это некоммерческие объединения, которые регулируются государством.
  2. Обладать аттестацией.
  3. Обладать страховым полисом на сумму 30 000 рублей.
  4. Иметь хорошие отзывы и репутацию.

Если провести оценивание земельного участка необходимо для разрешения вопросов, где принимают участие банковские учреждения, то непосредственно они способны порекомендовать конкретного оценщика, так как банковские отделения сотрудничают с такими компаниями на выгодных условиях.

Цены на услуги

Все оценивающие работы обязаны оплачиваться тем, кто заказывал данную услугу. Каждая организация может установить собственные тарифы на процесс оценки земельного участка самостоятельно. Итоговая стоимость оценки может составляться из следующих критериев:

  • Осмотр земельного объекта.
  • Вознаграждение.
  • Транспортные траты.
  • Другие траты, которые появились в результате оценивания.

После подсчитывания всех затрат выводится цена за предоставление услуг. Как правило, она является разной для различных разновидностей имущества.Как проводится оценка земельных участков

При осуществлении оценки земельного участка без выезда цена приблизительно будет составлять 3500-4000 рублей. Если оценивание нуждается в обязательном выезде на земельный участок, то цена составит примерно 6000-6500 рублей. Необходимо принимать во внимание, что оплата за оценку может быть разной в зависимости от субъекта, однако разница в таком случае будет не сильно высокой.

Самостоятельная оценка рыночной стоимости земельного участка

Собственник, который подготавливает к продаже собственный земельный участок, может воспользоваться некоторыми вариантами по определению рыночной стоимости его участка:

  1. Воспользоваться услугами организаций по оцениванию земли.
  2. Воспользоваться услугами агентства по недвижимости.
  3. Сделать оценивание самостоятельно.

Если вы решили самостоятельно проводить оценку земли, то рыночная стоимость определяется некоторыми методиками:

  • Доходный метод.
  • Затратный метод.
  • Метод сравнения продаж.

Доходный метод

Данный способ определения соразмерной суммы, которую нужно затребовать при продаже участка. Данный метод является одним из наиболее трудных с целью самостоятельного вычисления. Применение такого метода целесообразно в том случае, когда продаются высокорентабельные земельные участки.

К примеру, метод применим в городах, где земельные участки обладают довольно высокой ценой. Либо – совершается оценка участка из сельскохозяйственных земель, который подойдет с целью формирования бизнеса. То есть в такой ситуации сделка нуждается в обеспечении земельного участка бизнес-планом.

Затратный метод

Такой метод способен использоваться вместе с доходным. В таком варианте он принимает во внимание затраты для возведения капитального объекта строительства.

  • К примеру, при планировании предпринимательского дела либо застройки земельного участка многоквартирным домом, предполагаются финансовые вложения. Формула для высчитывания:
  • Планируемый доход (ПД) – расходы (Р) = потенциальный реальный доход (ПРД).
  • В сокращенном варианте формула выглядит так: ПД – Р = ПРД.
Читайте также:  Понятие душеприказчика в современном наследственном праве рф и какие на него возложены обязанности

Метод сравнительного анализа

Основные шаги для самостоятельной оценки собственного земельного участка:

  1. В интернете либо печатных изданиях нужно отыскать 10 домов с идентичными характеристиками с вашим участком.
  2. Обзвоните данных людей и попросите о встрече, чтобы провести осмотр данных домов. Это будет требоваться для того, чтобы исключить из списка объявления-пустышки. Следует ориентироваться лишь на реальные земельные участки.
  3. Для каждого дома необходимо провести следующие расчеты:

Стоимость участка / Общая площадь участка = средняя цена за 1 квадратный метр.

  1. Далее, требуется сравнить все полученные сведения и вычеркнуть из списка наиболее дешевый и самый дорогой земельный участок.
  2. Рассчитываете среднюю цену квадратного метра всех земельных участков.

(Стоимость 1 объекта + стоимость 2 объекта + …) / (Площадь 1 объекта + площадь 2 объекта + …) = средняя стоимость

  1. Определение примерной цены вашего участка.

Средняя рыночная стоимость квадратного метра * площадь земельного участка = стоимость земли

Это будет средняя ориентировочная цена участка, однако необходимо учесть, что есть и ряд других условий, которые могут повысить либо уменьшить цену вашего участка.

Видео

Источник: https://aronba.ru/zemlya/otsenka-rynochnoj-stoimosti-zemelnogo-uchastka.html

Как провести кадастровую оценку земельных участков — ответ эксперта

Как проводится оценка земельных участков

Необходимо различать процедуры оценки земельного участка. Оценка земельного участка собственником и государственная кадастровая оценка земельных участков.

В первом случае собственник самостоятельно привлекает оценщика для цели определения рыночной стоимости участка.

Государственная оценка земельных участков

Проведение государственной кадастровой оценки земельных участков — это процедура, проводимая по решению государственных органов исполнительной власти субъектов РФ. Одной из целей проведения процедуры (и полагаю, что она главенствующая) – определение налоговой базы, поскольку размер земельного налога определяется исходя из его кадастровой стоимости.

Порядок кадастровой оценки земельных участков

Данная оценка является массовой и проводится в порядке, определенном федеральным стандартом оценки «Определение кадастровой стоимости», утвержденным Приказом Министерства экономического развития РФ от 22 октября 2010 г. N 508.

Кадастровую оценку земельного участка проводят массово, и это очень важный аспект для собственников недвижимости. Вероятней всего именно по причине массовости, кадастровая стоимость земельных участков не учитывает множество факторов, влияющих на стоимость каждого индивидуального участка, в связи с чем, кадастровая стоимость не совпадает с его рыночной стоимостью.

Как проводится оценка земельных участков

Спикер: Анна Слобожанинова, юрист

Причины увеличения налогов для собственника

Если в результате сравнения кадастровой и рыночной стоимости участка выявлено, что кадастровая стоимость участка явно выше рыночной, для собственника участка это означает безосновательное увеличение налоговой нагрузки.

Как провести переоценку земельного участка: судебный и внесудебный методы

Для разрешения данной ситуации законодательно установлен судебный и внесудебный способ защиты своих прав собственником.

Внесудебный способ – это обжалование результатов кадастровой оценки в региональную комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Росреестре.

Оспорить результаты определения кадастровой стоимости допускается в течение пяти лет с момента внесения сведений в ЕГРН.

Здесь возникает определенная сложность, поскольку государственная оценка кадастровой стоимости земельных участков
может пересматриваться ежегодно. Это очевидно сокращает заявителю срок на обжалование.

Изменение кадастровой стоимости земельных участков

Судебный способ – это обращение с аналогичным заявлением в суд. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (ч. 1 ст. 22 Закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ).

Для обращения в комиссию к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости необходимо приложить:

  • выписку из ЕГРН о земельном участке;
  • копию правоустанавливающего документа на объект кадастровой оценки земельных участков (объект недвижимости);
  • отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка.

Комиссия должна принять решение о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка по заявлению или отказать в течение месяца с даты получения документов на рассмотрение. О дате рассмотрения заявления, собственник будет уведомлен и имеет право присутствовать на заседании.

  • Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, объекта недвижимости
  • Судебный порядок обжалования кадастровой стоимости участка может быть использован собственником как альтернатива внесудебному порядку, так и как дополнительный способ решения вопроса для восстановления нарушенных прав в случае отказа комиссии в пересмотре кадастровой стоимости земельного участка.
  • Внесудебный порядок видится автору как менее длительный, но это не означает его большую эффективность.

Источник: https://promdevelop.ru/kak-provesti-kadastrovuyu-otsenka-zemelnyh-uchastkov-otvet-eksperta/

Оценка стоимости земельного участка: что такое и как ее проводить

22.11.2018, Сашка Букашка

Оценка стоимости земельного участка — это определение его рыночной стоимости.

А рыночная стоимость объекта недвижимости — это наиболее вероятная цена его продажи на существующем свободном рынке, по которой его можно реализовать в разумные сроки.

Многие граждане имеют в собственности участки земли, будь то сельскохозяйственный надел или пять соток в садоводческом товариществе. А каждому собственнику интересно знать, сколько стоит его имущество и как оценить стоимость дома и земельного участка.

Зачем нужна оценка участка

Рыночная цена для продажи любого товара назначается продавцом. Но если стоимость имущества сильно завышена, то вряд ли можно рассчитывать на то, что на него быстро найдется покупатель.

А выставление низкой цены по понятным причинам невыгодно для продавца. Знать реальную цену имеющейся недвижимости бывает необходимо не только при продаже этой недвижимости.

Оценка рыночной стоимости земельного участка требуется еще и в следующих случаях:

  • при оформлении залога;
  • для расчета госпошлины в случае возникновения имущественного спора;
  • при разделе имущества;
  • при внесении надела в качестве взноса в уставный капитал;
  • для оформления страховки.

Как оценить земельный участок

Для определения цены своего надела для его продажи собственник может использовать различные варианты:

  • обратиться в специализированную компанию по работе с недвижимостью;
  • обратиться к независимому оценщику;
  • произвести оценку самостоятельно.

Во всех остальных случаях рыночная оценка земельного участка должна быть произведена только профессиональным оценщиком или специализированной организацией, которая выдаст официальное заключение, оформленное в соответствии с законом об оценочной деятельности.

Методики оценки земли

В настоящее время специалистами применяются различные методы оценки земельных участков. Например, при оценке стоимости земли сельскохозяйственного назначения доходным методом в формуле используют размер потенциальной прибыли от ведения сельского хозяйства или производства товара.

Одним из самых простых для самостоятельного определения цены считается метод сравнения продаж. При этом методе учитываются цены на участки похожего характера и аналогичной площади, проданные в этом же районе за достаточно небольшой промежуток времени.

Полный список методов оценки установлен законодательно — Распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 № 568-р. Согласно этому документу, они бывают следующих видов:

  1. Метод сравнения продаж (название говорит само за себя).
  2. Метод выделения — применяется для застроенных территорий, когда вклад улучшений в общую цену земли невелик, рекомендуется для оценки загородных участков при отсутствии данных о продажах земель в окрестности.
  3. Метод распределения — применяется для застроенных территорий, стоимость земельного участка определяется на основании соотношения стоимости земли и имеющихся построек.
  4. Метод капитализации земельной ренты — применяется для застроенных и незастроенных территорий при наличии возможности получения земельной ренты от оцениваемого участка.
  5. Метод остатка — применяется для застроенных и незастроенных территорий при наличии возможности застройки оцениваемого участка улучшениями, приносящими доход.
  6. Метод предполагаемого использования — чаще применяется при оценке незастроенных территорий при наличии возможности использования земельного участка способом, приносящим доход.

От чего зависит цена

Не стоит искать в интернете онлайн-калькулятор цены дома с земельным участком — его там просто нет. Если для оценки домов и квартир такие сервисы существуют, то ценность земли зависит от целого ряда факторов. Основными из них являются следующие:

  • расположение участка — чем ближе земля к крупным городам, тем она дороже;
  • рельеф местности и наличие водоемов — надел в живописном месте у реки будет стоить дороже, чем часть овражистой пустоши;
  • наличие построек и коммуникаций — хорошие подъездные пути, проведенные электричество, газ и вода сильно увеличивают стоимость земли;
  • наличие и характер окружающих построек — мало кто захочет поселиться рядом с птицефабрикой или химзаводом.

Упкс земельного участка — что это такое

Кроме рыночной стоимости земли, существует еще и ее кадастровая стоимость, которая устанавливается в процессе государственной кадастровой оценки и используется для целей налогообложения.

Такая оценка должна производиться региональными властями минимум раз в пять лет.

В качестве единицы измерения, используемой при определении цены каждой площади по кадастру, выступает удельный показатель кадастровой стоимости — УПКС — кадастровая стоимость в расчете за один квадратный метр.

Расчет этого показателя производится на основании объективных факторов. Но в связи с применением обобщенных статистических методов их обработки иногда полученные значения завышаются, что может повлечь за собой начисление несоразмерно высокой суммы налога.

В этом случае собственник может оспорить примененный для расчета УПКС в судебном порядке. Но для этого придется доказать, что оценка была проведена неправильно.

Узнать кадастровую стоимость земельного надела онлайн можно на сайте Росреестра с помощью специальной интерактивной карты.

Источник: https://how2get.ru/home/priusadebnoe-hozyajstvo/otsenka-stoimosti-zemelnogo-uchastka-chto-takoe-i-kak-ee-provodit/

Кадастровая оценка земельных участков 2019 — что это такое, оспаривание

Такая процедура должна производиться не чаще, чем один раз в 5 лет. Согласно законодательству, реже нельзя, а чаще можно, хотя и нецелесообразно. Будет достаточно, если вы оцените свой объект недвижимости один раз в 3 года, как положено по закону и обусловлено субъективными обстоятельствами.

Плановая кадастровая оценка земельных участков в 2019 году не будет проводиться. Сейчас, с начала года, начался так называемый переходный период, когда формируется новая система кадастровой оценки. Этот процесс продлится до 2020 года, когда окончательно должны быть созданы бюджетные учреждения, которые будут заниматься кадастровой оценкой.

Читайте также:  Земельный участок под ижс: что это такое, плюсы и минусы

Что это такое?

Кадастровая оценка земельных участков — это работы, которые проводятся с целью определения кадастровой стоимости.

Такие действия состоят из нескольких этапов:

  • утверждение решения;
  • выбор исполнителя;
  • собственно, проведение работ;
  • принятие результатов;
  • внесение их в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).

Зачем проводится оценка? Главная цель — это установление кадастровой стоимости любого объекта недвижимости, в том числе и земельного участка.

Правила оценки различных категорий земель отличаются (также, как и по виду разрешенного использования). К примеру, при оценке с/х земель главным является доходный метод, по которому определяют будущий доход от использования этой земли.

Вторую по значимости категорию — земли населенных пунктов оценивают, учитывая те же аспекты, что и при определении рыночной цены. Смотрят на условия в определенном регионе и населенном пункте. Есть основное правило: кадастровая цена не должна превышать рыночную.

Причины, которые заставляют людей производить кадастровую оценку, следующие:

  • рыночная стоимость участка, который находится в собственности, ниже кадастровой или такая же;
  • налогоплательщик желает определить справедливый налог на свой земельный участок, если он кажется ему неоправданно завышенным;
  • сделки по отчуждению территории (купля-продажа, дарение, передача по наследству);
  • получение денежных средств в банке под залог земельного участка обязательно потребует его переоценки.

В настоящее время установлено два вида государственной кадастровой оценки: внеочередная и плановая. Плановая будет производиться по графику, а внеплановая — в том случае, когда цены на недвижимость в определенном регионе упадут больше, чем на 30% по сравнению с последней кадастровой оценкой.

Нормативная база

В настоящее время действует Постановление Правительства №316 «О правилах кадастровой оценки земель». В нем определены как порядок, так цели кадастровой оценки. Дано определение кадастровых работ и исполнителей данного вида услуг.

До 2020 года эти работы по оценке будут выполняться не федеральными, а коммерческими структурами.

С начала 2019 года вступают в силу изменения в Федеральном законе № 360 «О внесении изменений в некоторые законы». Согласно этому правовому акту кадастровая стоимость будет «заморожена» до 20-го года. С 1 января 2019 будет применяться та, что действовала на начало 2014 года.

Правительством был составлен законопроект, согласно которому вся кадастровая оценка будет взята под государственный контроль. Методы оценки будут разрабатываться «наверху».

Каждый субъект РФ будет ежеквартально получать соответствующие индексы и оценивать участок по ним.

А до введения нового распорядка, будет действовать старый закон, по которому в оценке принимают участие коммерческие структуры.

Кадастровая оценка земельных участков

После того, как пройдет переходный период, связанный с формированием как новых методов оценки, так и кадров, оценка будет производиться только бюджетниками. Они будут располагаться в отделениях Государственного кадастра.

Уточнение кадастровой стоимости, удаление ошибок будет производиться безвозмездно. Предполагается, что при регулярном уточнении кадастровой стоимости объектов будет меньше неточностей и ошибок.

Куда обратиться?

Итак, сейчас внеплановая кадастровая оценка может быть заказана у частников или в Росреестре. Это оценочные компании, которые проводят такого рода работы согласно заявлению, то есть досрочно. Пока продолжается переходный период (до 2020 года) вы имеете право выбрать оценочную компанию сами.
По желанию ее можно заказать также в Росреестре.

Перед заключением договора тщательно проверьте правильность своего выбора, так как от качества оценки будут зависеть дальнейшие действия.

Сведения о честности той или иной компании можно получить как от знакомых, так и на специальных форумах. Руководствоваться только ценой не имеет смысла.

Как проводится?

Для начала поговорите с оценщиком. Возможно, проводить дополнительные работы не имеет смысла. Для того, чтобы договориться, нужно ясно указать цель, которую вы преследуете.

Если вы смогли договориться на словах и согласовали дату проведения процедуры, можно подписывать договор.

В нем указываются следующие сведения:

  • с какой целью делается оценка;
  • какая методика будет применена;
  • сроки, когда работы будут закончены;
  • ответственность оценщиков в случае некорректной оценки.

Прикладываем к договору выписку из ЕГРН. Такую выписку можно получить и в электронном виде, а затем распечатать. Это будет дешевле и быстрее. На сайте Росреестра есть соответствующая функция, можно заполнить заявку, оплатить картой онлайн и получить электронный документ.

Дальше нужно обеспечить доступ на участок оценщику в назначенное время и рассказать обо всех достоинствах и недостатках. Результаты работы обычно бывают готовы за 3-5 дней, в зависимости от ситуации.

В заключении должны присутствовать следующие характеристики:

  • технические параметры участка и его план;
  • информация о собственнике;
  • какая методика применялась, что послужило причиной;
  • кадастровая стоимость.

Если ваша цель была уменьшить налоговую базу, то увеличение стоимости повлияет на этот фактор прямо противоположно. А в случае, когда вашей целью является оценка для залога, повышение кадастровой цены благоприятно скажется на решении банка.

Методы

При оценке используют различные методы, которые дают разные результаты на одной и той же территории.

Самыми распространенными являются:

  • затратный;
  • сравнительный;
  • доходный.

При затратном подсчитываются те вложения, которые были произведены муниципалитетами или государством. В первую очередь это дороги и инфраструктура, в том числе проведенные инженерные коммуникации. Они окупаются за счет налогов, которые взимаются с налогоплательщиков-собственников. Они имеют большую кадастровую и рыночную стоимость.

Сравнительный метод использует следующие аналогии: расположение (близко/далеко от центра или населенного пункта), экология и ландшафт. Сравнительный подход применяется только там, где рядом расположены объекты, на которых проводилась ревизия. Вносятся соответствующие поправки и устанавливается близкая к соседней кадастровая стоимость.

Доходный способ используется, когда речь идет о коммерчески ценных участках. Это земля, расположенная, например, в центре города или элитном районе. Кадастровая стоимость основывается на перспективах и получении прибыли на этом участке.

Можно ли изменить стоимость?

Очень часто при кадастровом учете допускаются различного рода ошибки. Они могут быть связаны с неточностями, занесенными в кадастр на первом этапе, когда в Росреестр сдается межевой план. Также источником ошибок могут быть неправильный расчет или опечатки. В этом случае менять кадастровую стоимость нужно и можно.

Чаще всего это делается через суд. В результате проводится внеочередная кадастровая оценка и в Росреестр заносятся новые данные.

Оспаривание

Кроме суда, претензии по неправильной оценке кадастровой стоимости принимают специальные комиссии. Эти комиссии создаются на базе местных отделений Росреестра, так называемые комиссии по спорам.

Возможно, что с введением новой системы в 2020 году эти комиссии изживут себя, поскольку будет проведен анализ базы данных Госкадастра, который будет регулярно повторяться. Поэтому необходимость в них отпадет. Все конфликтные ситуации будут решаться через суд.

На видео о кадастровой оценке

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: https://realtyurist.ru/zemelnyj-uchastok/kadastrovaja-ocenka-zemelnyh-uchastkov/

Как проводится оценка стоимости земельного участка?

При продаже квартиры или частного дома обязательно проводятся мероприятия, которые предшествуют осуществлению сделки. Так, оценка недвижимости направлена на определение реальной рыночной стоимости жилья. При осуществлении сделки купли-продажи частного дома, помимо оценивания недвижимости, необходимо провести также оценку рыночной стоимости земли, которая относится к данному участку.

В каких случаях необходимо проводить оценку земельного участка?

  • для определения первоначальной стоимости земли;
  • при разделе общего имущества между родственниками;
  • при купле-продаже участка;
  • если земельный участок выступает в качестве залога при оформлении кредита;
  • при осуществлении изъятия участка;
  • если земельный участок является частью наследства;
  • при внесении участка в уставной капитал.

Можно ли провести оценку земли самостоятельно?

Владельцы собственности, конечно же, могут и самостоятельно оценить реальную стоимость владений. Но, как показывает практика, цифры существенно отличаются от оптимальных. Во избежание потерь времени и лишней траты денег, лучше воспользоваться услугами специальных организаций, которые практикуют на экспертной оценке земли.

При самостоятельном проведении оценки земельного участка вам необходимо:

  • по возможности провести оценку возможных затрат на улучшение почвы с целью проведения с/х работ либо строительства сооружений;
  • поскольку земля может использоваться для различных целей (строительство, огород, сад и т.п.), то желательно виртуально разбить участок на несколько частей, после чего оценить согласно их дальнейшего применения;
  • для продажи участка под элитные постройки продумать возможность проведения ландшафтных работ;
  • проанализировать стоимость подобных участков в вашем регионе.

Всё ли учтет эксперт-оценщик?

По итогам проведения оценочных мероприятий специалистами, вам будет выдано объективное заключение с учетом всех факторов:

  • окружающий ландшафт и характеристики грунта;
  • наличие коммуникаций, инфраструктуры и их качество;
  • экологическая ситуация в регионе;
  • характерность района;
  • местоположение относительно прочих населенных пунктов и транспортных развязок;
  • комфортность подъездных путей;
  • общая ситуация на рынке недвижимости.

Если на земельном участке имеется сооружение, то проведение оценки является обязательным мероприятием.

Какие документы нужны для оценки земли?

Для проведения оценочных работ специальной компанией, необходимо подать пакет документов, в т.ч.:

  • справка, подтверждающая наличие коммуникаций на участке;
  • страховка на землю;
  • документы, подтверждающие право собственности;
  • справка об отсутствии ограничений для осуществления продажи;
  • справка о расходах на содержание участка за год.

Ввиду постоянно меняющейся цены на участки, оценка земли должна проводиться на дату совершения сделки.

Источник: https://oborudka.ru/article/2702.html

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector